جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
در جست و جوی خریدار؛ بازار مسکن به گل نشست
رضا پورحسین - روزنامه نگار
جهان اقتصاد: بازار مسکن امروز در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمتها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛ چراکه در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازهای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد.
همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهادهها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابهجایی و شکلگیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است. این وضعیت باعث شده بازار مسکن در حالی با تداوم رکود معاملات مواجه باشد که فاصله میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها روزبهروز بیشتر میشود.
رکود معاملاتی که اکنون بر بازار مسکن سایه افکنده، نتیجه مستقیم چند عامل ساختاری و همزمان است.
از یک سو قیمت مسکن در سالهای اخیر رشد قابل توجهی داشته و بسیاری از واحدها از دسترس اقشار متوسط و حتی متوسط رو به بالا خارج شدهاند. از سوی دیگر، درآمد واقعی خانوارها نتوانسته همگام با این رشد حرکت کند.
تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی و فشار هزینههای جاری زندگی، سهم پسانداز و توان اقساط تسهیلات را به شدت محدود کرده است. در نتیجه، حتی اگر فروشندگان قیمتها را ثابت نگه دارند یا اندکی تعدیل کنند، خریدار مؤثر کافی در بازار حضور ندارد.
معاملات بیشتر محدود به جابهجاییهای ضروری، سرمایهگذاریهای محدود یا خرید و فروشهای خاص شده و حجم کلی معاملات در سطوح بسیار پایین باقی مانده است.
رشد هزینه ساخت یکی از عوامل کلیدی است که این شکاف را تشدید میکند. قیمت مصالح ساختمانی، آهنآلات، سیمان، کاشی، تجهیزات تأسیساتی و دستمزد نیروی کار به طور مداوم افزایش یافته است.
این افزایشها نه تنها پروژههای جدید را گرانتر میکند، بلکه انگیزه سازندگان برای عرضه واحدهای جدید با قیمتهای قابل دسترس را کاهش میدهد.
بسیاری از انبوهسازان یا پروژههای خود را متوقف کردهاند یا واحدها را با قیمتهایی عرضه میکنند که با توان خرید بخش عمدهای از متقاضیان همخوانی ندارد. نتیجه این فرآیند، کمبود نسبی عرضه مناسب در بخش مسکن مصرفی و تداوم سطح بالای قیمتهاست.
کاهش قدرت خرید خانوارها ابعاد گستردهتری دارد. تسهیلات بانکی مسکن به دلیل نرخ سود بالا، سقف محدود و شرایط سخت بازپرداخت، دیگر ابزار مؤثری برای ورود به بازار محسوب نمیشود.
بسیاری از متقاضیان حتی قادر به تأمین پیشپرداخت اولیه نیستند. در عین حال، هزینه اجاره نیز افزایش یافته و بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص میدهد.
این وضعیت باعث شده خانوارها ترجیح دهند در واحدهای فعلی خود بمانند و از جابهجایی اجتناب کنند. هزینه بالای نقلمکان، کمیسیون مشاوران املاک، هزینههای تعمیر و آمادهسازی واحد جدید و نااطمینانی نسبت به ثبات قیمتها، تصمیم به خرید یا فروش را دشوارتر کرده است.
نااطمینانیها از آینده بازار نیز نقش مهمی ایفا میکند. نوسانات اقتصادی، انتظارات تورمی، اخبار مربوط به سیاستهای پولی و مالی و شایعات فضای مجازی، فضای تصمیمگیری را مبهم ساخته است.
بسیاری از خریداران بالقوه منتظر کاهش قیمتها هستند و فروشندگان نیز از کاهش بیشتر قیمتها نگراناند. این انتظار متقابل باعث شده معاملات به تعویق بیفتد و بازار در حالت رکود نسبی باقی بماند.
فضای مجازی با انتشار مداوم اخبار قیمتی و تحلیلهای گاه اغراقآمیز، انتظارات را شکل میدهد و گاه به تشدید احتیاط منجر میشود.
در چنین شرایطی، افزایش اسمی قیمتها دیگر نشانهای از رونق نیست. رونق واقعی زمانی معنا پیدا میکند که معاملات در حجم بالا و با حضور تقاضای مصرفی انجام شود.
امروز اما معاملات محدود و عمدتاً غیراستهلاکی است. فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و توان واقعی خریداران به حدی رسیده که مذاکرات طولانی و اغلب بینتیجه میماند. این شکاف نه تنها دسترسی به مسکن ملکی را برای نسلهای جدید سختتر کرده، بلکه بازار اجاره را نیز تحت فشار قرار داده و هزینه مسکن را به بخش بزرگتری از بودجه خانوار تبدیل کرده است.
مجموعه این عوامل نشان میدهد که بازار مسکن در یک دور باطل قرار گرفته است: هزینه ساخت بالا قیمتها را بالا نگه میدارد، قدرت خرید پایین تقاضا را محدود میکند، نااطمینانی معاملات را کاهش میدهد و کاهش معاملات خود به تشدید نااطمینانی دامن میزند.
تا زمانی که این چرخه شکسته نشود و سیاستهایی برای رفع تحریم ها و کنترل قیمت ها، کنترل هزینههای ساخت و تقویت قدرت خرید خانوارها اجرا نگردد، رکود معاملاتی و فاصله فزاینده میان قیمت و توان مالی خانوارها ادامه خواهد یافت.
