سیل صدور پروانه ساخت و ساز در بیابان مسکن

جهان اقتصاد: گزارش طرح «گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور» تصویری نسبتاً روشن از وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در ایران ارائه می‌دهد. این آمار نشان‌دهنده رونق نسبی در صدور پروانه‌های احداث بنا است، به‌ویژه در کلان‌شهر تهران اما همزمان تأیید می‌کند که این رشد هنوز نتوانسته گره اصلی بازار مسکن را باز کند.

در شهر تهران، تعداد ۲۵۶۵۸ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا پیش‌بینی شده است. این رقم نسبت به فصل گذشته ۹۵.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۱.۶ درصد افزایش داشته است.

متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر پروانه احداث بنا نیز به ۱۳.۵ واحد رسیده که حاکی از تمایل بیشتر به ساخت پروژه‌های چندواحدی و بلندمرتبه در پایتخت است. تعداد پروانه‌های صادرشده نیز به ۱۹۰۳ مورد رسیده که نسبت به فصل قبل ۲۸.۴ درصد و نسبت به پاییز سال قبل ۷ درصد رشد نشان می‌دهد. مجموع مساحت زیربنا در این پروانه‌ها بالغ بر ۴۵۹۶ هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته ۹۳.۵ درصد و نسبت به سال قبل ۹۳.۴ درصد افزایش یافته است. متوسط مساحت زیربنا برای هر پروانه نیز ۲۴۱۵ مترمربع گزارش شده که نشان از پروژه‌های نسبتاً بزرگ‌مقیاس در تهران دارد.

این ارقام در نگاه اول امیدوارکننده به نظر می‌رسند. رشد نزدیک به دوبرابری واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده و مساحت زیربنا در تهران، می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت نسبی سرمایه‌گذاران به بخش ساخت‌وساز باشد.

عوامل مختلفی همچون تسهیلات بانکی، کاهش برخی موانع اداری و انتظارات تورمی احتمالاً در این افزایش مؤثر بوده‌اند. با این حال، باید توجه داشت که این رشد عمدتاً در جهت پروژه‌های میان‌رده و بالا‌رده بوده و سهم کمی از آن به مسکن قابل پرداخت برای اقشار متوسط و پایین جامعه اختصاص یافته است.

در سطح ملی نیز، آمار حاکی از فعالیت بیشتر اما ناهمگون است. در پاییز ۱۴۰۴، تعداد ۱۰۳۰۰۲ واحد مسکونی در پروانه‌های احداث بنا پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته ۲۵.۳ درصد افزایش داشته، ولی نسبت به فصل مشابه سال قبل ۴.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

متوسط تعداد واحد در هر پروانه تنها ۴.۱ واحد است که تفاوت چشمگیری با الگوی تهران دارد و نشان می‌دهد در شهرهای کوچک‌تر و متوسط، ساخت‌وساز همچنان بیشتر به صورت ویلایی یا کم‌واحد پیگیری می‌شود. تعداد پروانه‌های صادرشده در کل کشور ۲۵۰۴۸ مورد بوده که نسبت به فصل قبل ۱۱.۸ درصد رشد کرده، اما نسبت به سال قبل ۱۹.۱ درصد افت داشته است. مجموع مساحت زیربنا حدود ۲۳۴۳۰ هزار مترمربع گزارش شده که نسبت به فصل گذشته ۳۴.۵ درصد و نسبت به سال قبل ۱۹.۶ درصد افزایش یافته و متوسط آن ۹۳۵ مترمربع برای هر پروانه است.

مقایسه آمار تهران با میانگین کشوری، شکاف توسعه‌ای را برجسته می‌کند. تهران به تنهایی حدود یک‌چهارم واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در کل کشور را پوشش می‌دهد، در حالی که متوسط مساحت و تراکم ساختمانی در پایتخت به مراتب بالاتر است.

این تمرکز جغرافیایی می‌تواند فشار بیشتری بر زیرساخت‌های شهری تهران وارد کند و همزمان، نیاز مسکن در سایر نقاط کشور را کمتر پاسخ دهد.

با وجود این رشد قابل توجه در صدور پروانه‌ها و پیش‌بینی واحدهای مسکونی، همچنان مشکل مسکن مردم حل نشده است. دلیل اصلی این مسئله را باید در فاصله میان عرضه و تقاضا جستجو کرد. جمعیت شهری کشور همچنان در حال افزایش است و سالانه صدها هزار خانوار جدید وارد بازار مسکن می‌شوند.

از سوی دیگر، قدرت خرید خانوارها به دلیل تورم مزمن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نرخ سود تسهیلات بانکی، به شدت کاهش یافته است. بسیاری از واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها، به دلیل هزینه‌های بالا، عمدتاً برای فروش به سرمایه‌گذاران یا اقشار پردرآمد طراحی شده‌اند و بخش اندکی از آن‌ها در قالب مسکن مهر یا طرح‌های حمایتی قابل دسترس برای عموم خواهد بود.

علاوه بر این، چالش‌های اجرایی نیز مانع بزرگی هستند. زمان طولانی صدور پروانه تا تکمیل ساختمان، مشکلات تأمین زمین، تأخیر در صدور پایان‌کار و رکود نسبی در برخی شهرها به دلیل رکود اقتصادی، باعث می‌شود که آمار پروانه‌ها لزوماً به تحویل واحد مسکونی واقعی در کوتاه‌مدت تبدیل نشود. گزارش‌ها نشان می‌دهد که درصد قابل توجهی از پروانه‌های صادرشده در سال‌های قبل هنوز به مرحله بهره‌برداری نرسیده‌اند.

رشد بالای ۹۰ درصدی در برخی شاخص‌ها نویدبخش است اما این ارقام زمانی ارزشمندتر می‌شوند که به کاهش واقعی قیمت مسکن، افزایش عرضه واحدهای قابل پرداخت و بهبود دسترسی اقشار متوسط و کم‌درآمد منجر شوند. تا زمانی که سیاست‌گذاری‌ها بر افزایش تولید مسکن اجتماعی، کنترل قیمت مصالح، تسهیل تأمین مالی و توزیع متوازن فعالیت‌های ساختمانی در سطح کشور تمرکز نکنند، نمی توان انتظار بهبودی خشکسالی مزمن در حوزه مسکن را داشت.