جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ عقب‌نشینی تاکتیکی فروشندگان در میدان مسکن

جهان اقتصاد: در بازار مسکن، که این روزها به مثابه میدان نبردی پر از تنش و ابهام به نظر می‌رسد، فروشندگان واقعی خانه‌های مسکونی دست به عقب‌نشینی تاکتیکی زده‌اند. این فروشندگان، که عمدتاً خانوارهای عادی، صاحبان خانه‌های ارثی یا سرمایه‌گذاران کوچک‌مقیاس هستند، دیگر تمایلی به ایستادن در خط مقدم قیمت‌گذاری ندارند.

 آن‌ها که سال‌ها با امید به سودهای نجومی، املاک خود را در انتظار نگه داشته بودند، حالا با نگاهی واقع‌بینانه به وضعیت اقتصادی کشور، تصمیم گرفته‌اند تا استراتژی خود را تغییر دهند. تورم افسارگسیخته، رکود عمیق در بخش مسکن، افزایش نرخ بهره بانکی و بی‌ثباتی ارزی، همه دست به دست هم داده تا بازار را به بن‌بست بکشاند. 

بر اساس گزارش‌های اخیر از سامانه‌های معاملاتی، فروشندگان واقعی در ماه‌های اخیر حدود ۵ درصد کمتر از میانگین قیمت‌های بازار، خانه‌های خود را عرضه کرده‌اند. این عقب‌نشینی نه از سر ضعف، بلکه تاکتیکی هوشمندانه است؛ آن‌ها امیدوارند با این کاهش هدفمند، تقاضای خوابیده را بیدار کنند و بازار را به سمت گرمای بیشتر سوق دهند.

تصور کنید خانواده‌ای در تهران، که آپارتمانی ۱۰۰ متری در محله‌ای متوسط مانند نارمک را ماه پیش با قیمت ۱۰ میلیارد تومان ارزیابی کرده بود، حالا همان ملک را با قیمتی حدود ۹.۵ میلیارد تومان آگهی می‌کند. این ۵ درصد تخفیف، معادل ۵۰۰ میلیون تومان است که در شرایط فعلی، می‌تواند تفاوت بین فروش سریع و ماندن در بلاتکلیفی ماه‌ها را رقم بزند.

 داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در نیمه نخست سال جاری، حدود ۱۲۰ میلیون تومان بوده اما معاملات واقعی اغلب ۵ تا ۷ درصد پایین‌تر از این میانگین بسته شده‌اند.

 فروشندگان واقعی، که بیش از ۷۰ درصد عرضه‌کنندگان بازار را تشکیل می‌دهند، این استراتژی را در شهرهای بزرگ دیگری مانند اصفهان، مشهد و شیراز نیز به کار گرفته‌اند. در اصفهان، جایی که بازار مسکن تحت تأثیر صنایع وابسته به صادرات قرار دارد، فروشندگان ویلایی‌ها ۴.۸ درصد تخفیف داده‌اند تا خریداران سرمایه‌گذار را جذب کنند.

 این عقب‌نشینی تاکتیکی، ریشه در تجربیات تلخ گذشته دارد؛ سال ۱۳۹۹، وقتی بازار به اوج رسید، بسیاری از فروشندگان با حرص و طمع، قیمت‌ها را دو برابر کردند، اما رکود بعدی آن‌ها را زمین‌گیر کرد. حالا، با نگاهی به شاخص‌های کلان اقتصادی – مانند رشد منفی ۲ درصدی بخش مسکن در گزارش بانک مرکزی – آن‌ها می‌دانند که بدون انعطاف، هیچ معامله‌ای شکل نمی‌گیرد.

این استراتژی نه تنها به نفع فروشندگان است، بلکه می‌تواند کاتالیزور گرمایش بازار باشد. کارشناسان بازار مسکن، از جمله دکتر علی‌اصغر قادرپور،  معتقدند که این ۵ درصد تخفیف، مانند جرقه‌ای در انبار باروت عمل می‌کند. وقتی قیمت‌ها واقعی‌تر شوند، خریداران محتاط – که عمدتاً طبقه متوسط شهری هستند – جرأت ورود پیدا می‌کنند. 

در ماه گذشته، تعداد معاملات در تهران افزایش یافته، که بخش عمده آن به املاک با تخفیف ۴ تا ۶ درصدی نسبت داده می‌شود. فروشندگان واقعی با این عقب‌نشینی، زنجیره‌ای از واکنش‌ها را راه می‌اندازند: مشاوران املاک شاکی از رکود، کمیسیون‌های بهتری دریافت می‌کنند؛ پیمانکاران ساختمانی مواد اولیه بیشتری می‌فروشند؛ و حتی بانک‌ها با افزایش وام‌های مسکن، نقدینگی را به گردش درمی‌آورند.

 در واقع، این تاکتیک شبیه به آنچه در بازارهای جهانی مانند آمریکا پس از بحران ۲۰۰۸ رخ داد، است؛ فروشندگان با کاهش ۵ درصدی، حجم معاملات را ۳۰ درصد بالا بردند و بازار را نجات دادند. در ایران هم، اگر این روند ادامه یابد، پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال، حجم معاملات ۲۵ درصد رشد کند و میانگین زمان فروش از به ۶۰ روز برسد. فروشندگان واقعی، با این حرکت، نه تنها ضررهای انباشته را جبران می‌کنند، بلکه به عنوان پیشگامان احیای بازار، آینده‌ای روشن‌تر برای خود می‌سازند.

با این وجود، در میان این عقب‌نشینی منطقی، دلال‌های حرفه‌ای همچنان چون سایه‌ای شوم، فعال و پرجنب‌وجوش هستند. این گروه، که کمتر از ۲۰ درصد عرضه‌کنندگان را تشکیل می‌دهند اما بیش از ۴۰ درصد آگهی‌های نجومی را در اختیار دارند، هیچ اعتنایی به واقعیت‌های بازار نمی‌کنند. آن‌ها با قیمت‌های سر به فلک کشیده، املاک را آگهی می‌کنند تا ذهن خریداران را مسموم کنند و بازار را در آشوب نگه دارند.

 مثلاً در منطقه سعادت‌آباد تهران، جایی که میانگین واقعی ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر است، دلال‌ها آپارتمان‌های لوکس را با قیمت بالاتر عرضه می‌کنند، قیمتی که ۲۵ درصد بالاتر از ارزش واقعی است. 

در‌ چنین شرایطی، گزارش‌های انجمن انبوه‌سازان نشان می‌دهد که ۶۵ درصد آگهی‌های بالای ۱۲ میلیارد تومان، متعلق به دلال‌هاست که اغلب بدون سند واقعی یا با هدف بلوکه کردن تقاضا عمل می‌کنند. این دلال‌ها، با شبکه‌های گسترده در فضای مجازی و مشاوران دست‌نشانده، قیمت‌های نجومی را به عنوان "استاندارد بازار" جا می‌زنند.

 در مشهد، دلال‌های ویلایی قیمت‌ها را تا ۳۰ درصد بالاتر از میانگین اعلام می‌کنند، در حالی که می‌دانند هیچ خریداری جرأت پرداخت آن را ندارد. هدف‌شان چیست؟ ایجاد هیجان کاذب، ترساندن فروشندگان واقعی و حفظ انحصار خود بر معاملات سودآور.این دوگانگی، بازار را به دو اردوگاه تقسیم کرده: اردوگاه عقلانیت فروشندگان واقعی که با ۵ درصد تخفیف، به دنبال گرمایش پایدار هستند، و اردوگاه هرج‌ومرج دلال‌ها که با قیمت‌های نجومی، رکود را ابدی می‌خواهند. 

دلال‌ها از ابزارهای مدرن مانند الگوریتم‌های تبلیغاتی در اپلیکیشن‌ها بهره می‌برند تا آگهی‌های‌شان در صدر قرار گیرد و خریداران را فریب دهند. مثلاً یک دلال در شیراز، خانه‌ای ۸۰ متری را با ۹ میلیارد تومان آگهی می‌کند، در حالی که همسایه‌اش همان متراژ را با ۷.۵ میلیارد فروخت. این قیمت‌گذاری‌های ساختگی، نه تنها تقاضا را سرکوب می‌کند، بلکه تورم روانی ایجاد می‌کند و فروشندگان واقعی را تحت فشار قرار می‌دهد. 

با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که دلال‌ها نمی‌توانند برای همیشه دوام بیاورند؛ با افزایش معاملات واقعی، آگهی‌های‌شان خاک می‌خورد و بازار به سمت تعادل می‌رود.

باید توجه داشت که عقب‌نشینی تاکتیکی فروشندگان واقعی، نویدبخش تحولی بزرگ است. با ۵ درصد تخفیف، آن‌ها نه تنها خانه‌های‌شان را سریع‌تر می‌فروشند، بلکه بازار را از چنگ دلال‌ها نجات می‌دهند. اگر این روند تسری یابد، تا شش ماه آینده، شاهد جهش در معاملات خواهیم بود.