جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ زورآزمایی رکود و اسنپ‌بک در بازار مسکن
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: بازار مسکن، امروز در میانه یک دوئل نفس‌گیر بین دو نیروی متضاد گرفتار شده است؛ «رکود» و «اسنپ‌بک». این دو پدیده، مانند دو کشتی‌گیر در رینگ، یکدیگر را به چالش کشیده‌اند و بازار مسکن را در وضعیتی قفل‌شده نگه داشته‌اند. از یک سو، تنش‌های سیاسی و اقتصادی، مانند سایه‌ای سنگین، بر انتظارات تورمی تأثیر می‌گذارند و تمایل به افزایش قیمت‌ها را تحریک می‌کنند. از سوی دیگر، رکود عمیق در بازار مسکن، مانند دیواری نفوذناپذیر، مانع از تحرک و جهش‌های قیمتی می‌شود. نتیجه، بازاری است که نه رو به جلو می‌رود و نه کاملاً متوقف می‌ماند؛ حالتی که هم خریداران و هم فروشندگان را در بلاتکلیفی نگه داشته و اعتماد را از این بخش کلیدی اقتصاد سلب کرده است.
علی اصغر زرگر، تحلیلگر مسائل اقتصادی در این رابطه به روزنامه جهان اقتصاد، گفت: تنش‌های سیاسی، به‌ویژه در حوزه روابط بین‌الملل و تحریم‌ها، یکی از محرک‌های اصلی انتظارات تورمی در بازار مسکن است. در سال‌های اخیر، هرگاه اخباری از تشدید تحریم‌ها، تنش‌های منطقه‌ای یا مذاکرات ناکام هسته‌ای منتشر شده، موجی از نگرانی در میان سرمایه‌گذاران و مالکان شکل گرفته است. این نگرانی‌ها، با تأثیر بر نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت‌های پیشنهادی را بالا می‌برند. برای مثال، نوسانات دلار که مستقیماً بر قیمت مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان اثر می‌گذارد، هزینه تمام‌شده ساخت را افزایش داده و مالکان را به سمت تعیین قیمت‌های بالاتر سوق می‌دهد.
وی افزود: علاوه بر این، مسکن به عنوان یک دارایی امن، در زمان بی‌ثباتی سیاسی، جذاب‌تر می‌شود. سرمایه‌گذاران، که از آینده اقتصاد مطمئن نیستند، ترجیح می‌دهند پول خود را به ملک تبدیل کنند، حتی اگر این تصمیم به معنای انتظار طولانی برای فروش باشد. این فشار روانی و اقتصادی، زمینه را برای جهش ناگهانی قیمت‌ها فراهم می‌کند، به‌ویژه در مناطقی که تقاضای بالقوه وجود دارد. اما در سوی دیگر این دوئل، رکود بزرگ بازار مسکن مانند نیرویی بازدارنده عمل می‌کند. کاهش قدرت خرید مردم، که نتیجه تورم عمومی، بیکاری و افزایش هزینه‌های زندگی است، تقاضای مؤثر برای مسکن را به شدت کاهش داده است.
بسیاری از خانوارها، حتی با وجود نیاز واقعی به مسکن، توان پرداخت قیمت‌های کنونی را ندارند. وام‌های بانکی، که زمانی راه‌حلی برای خرید خانه بودند، حالا با سودهای بالا و اقساط سنگین، عملاً از دسترس خارج شده‌اند. بر اساس گزارش‌های اخیر، حجم معاملات مسکن در شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد در سال ۱۴۰۴ به پایین‌ترین سطح در دهه اخیر رسیده است.
این کاهش تقاضا، فروشندگان را در موقعیت دشواری قرار داده است. بسیاری از مالکان، که قیمت‌های بالایی برای املاک خود تعیین کرده‌اند، حاضر به کاهش قیمت نیستند اما خریداران هم به دلیل محدودیت مالی، نمی‌توانند این قیمت‌ها را بپذیرند. نتیجه انباشت آپارتمان‌های فروخته‌نشده و خانه‌های خالی است که بازار را به حالت سکون کشاند.
این قفل‌شدگی، تنها به کاهش معاملات محدود نمی‌شود؛ بلکه اثرات عمیق‌تری بر اقتصاد مسکن دارد. سازندگان، که با هزینه‌های بالای ساخت و کمبود تقاضا مواجه‌اند، انگیزه‌ای برای شروع پروژه‌های جدید ندارند.
این موضوع، عرضه مسکن را در آینده کاهش خواهد داد و می‌تواند به تشدید بحران منجر شود. از طرفی، اجاره‌نشین‌ها، که بخش بزرگی از جامعه را تشکیل می‌دهند، با افزایش اجاره‌بها مواجه‌اند، زیرا مالکان برای جبران نبود فروش، فشار را بر مستأجران می‌آورند. این چرخه، شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کرده و نارضایتی اجتماعی را افزایش می‌دهد.
اگر تنش‌های سیاسی به یک بحران تمام‌عیار تبدیل شوند، ممکن است موجی از تقاضای سرمایه‌ای به بازار سرازیر شود و قیمت‌ها را به شکل ناگهانی بالا ببرد. اما این جهش، پایدار نخواهد بود، زیرا بدون پشتوانه تقاضای واقعی، بازار دوباره به رکود بازمی‌گردد. در مقابل، اگر تنش‌ها فروکش کنند و سیاست‌های اقتصادی مؤثری اجرا شوند، ممکن است بازار به تدریج از این قفل‌شدگی خارج شود.
اما در حال حاضر، هیچ‌یک از این دو سناریو به طور کامل غالب نشده‌اند. فروشندگان منتظر جهش قیمتی‌اند، خریداران منتظر کاهش قیمت، و بازار در این انتظار دوجانبه، فلج شده است.این دوئل، نه تنها اقتصاد مسکن، بلکه اعتماد عمومی به این بازار را نیز تحت تأثیر قرار داده است. مسکن، که زمانی موتور محرک اقتصاد ایران بود، حالا به دلیل این کشمکش بین رکود و اسنپ‌بک، به یک معضل تبدیل شده است.
برای برون‌رفت از این وضعیت، نیاز به سیاست‌هایی است که هم تقاضای واقعی را تقویت کنند و هم از جهش‌های غیرمنطقی قیمت جلوگیری کنند. بدون چنین مداخله‌ای، بازار مسکن همچنان در این رینگ بی‌حاصل، بین رکود و اسنپ‌بک، گرفتار خواهد ماند.
