مسکن چشم انتظار بخش خصوصی

جهان اقتصاد: بازار مسکن طی سال‌های اخیر شاهد تحولات و چالش‌های متعددی بوده است که یکی از مهم‌ترین آن‌ها کاهش نقش بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن است. بخش خصوصی که زمانی موتور محرکه تولید مسکن در کشور بود، اکنون با کاهش قابل‌توجهی در میزان فعالیت خود مواجه شده است. این کاهش نه‌تنها بر عرضه مسکن تأثیر منفی گذاشته، بلکه پیامدهای گسترده‌ای بر قیمت‌ها، کیفیت ساخت و دسترسی به مسکن به‌ویژه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد داشته است.

به گفته رئیس کانون انبوه سازان، در گذشته، بخش خصوصی نقش کلیدی در تأمین نیازهای مسکن کشور ایفا می‌کرد. بر اساس آمارهای موجود، این بخش سالانه توانایی تولید حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی را داشت که بخش قابل‌توجهی از نیاز بازار را پوشش می‌داد.

وی افزود: این حجم تولید، علاوه بر تأمین مسکن موردنیاز، به تعادل قیمت‌ها و ایجاد رقابت در بازار کمک می‌کرد. بااین‌حال، در سال‌های اخیر این میزان به حدود ۴۵۰ هزار واحد کاهش یافته است، کاهشی که نشان‌دهنده افت ۳۵ درصدی در تولید مسکن توسط بخش خصوصی است.

این کاهش دلایل متعددی دارد. افزایش هزینه‌های ساخت، مشکلات تأمین مالی، پیچیدگی‌های بروکراتیک در اخذ مجوزها و نوسانات اقتصادی از جمله عواملی هستند که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را برای فعالان بخش خصوصی دشوار کرده‌اند. به‌عنوان‌مثال، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن که در سال‌های گذشته در محدوده‌ای قابل‌تحمل بود، اکنون به حدود ۳۰ میلیون تومان رسیده است. این افزایش هزینه‌ها، به‌ویژه در مواد اولیه مانند سیمان، فولاد و مصالح وارداتی، سودآوری پروژه‌های ساخت‌وساز را کاهش داده و بسیاری از سازندگان را از ادامه فعالیت باز داشته است.

امیر عباسی، فعال حوزه مسکن در این رابطه به جهان اقتصاد، گفت: کمرنگ شدن نقش بخش خصوصی در بازار مسکن پیامدهای منفی متعددی به دنبال داشته است. اولین و مهم‌ترین تأثیر، کاهش عرضه مسکن در برابر تقاضای روبه‌رشد است. با توجه به رشد جمعیت، مهاجرت به شهرها و نیاز به نوسازی بافت‌های فرسوده، تقاضا برای مسکن همچنان بالا است. اما کاهش تولید مسکن توسط بخش خصوصی باعث شده عرضه نتواند پاسخگوی این تقاضا باشد.

وی افزود: این عدم تعادل، به افزایش چشمگیر قیمت مسکن منجر شده و دسترسی به خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده است.

عباسی ادامه داد: علاوه بر این، کاهش رقابت در بازار ساخت‌وساز به افت کیفیت پروژه‌های مسکونی نیز منجر شده است. زمانی که بخش خصوصی با توان بالا در بازار حضور داشت، رقابت میان سازندگان به بهبود کیفیت ساخت، استفاده از فناوری‌های نوین و ارائه طرح‌های متنوع منجر می‌شد. اما با کاهش مشارکت این بخش، پروژه‌های دولتی یا شبه‌دولتی که اغلب با محدودیت‌های بودجه‌ای و مدیریتی مواجه هستند، نقش پررنگ‌تری یافته‌اند. این پروژه‌ها در بسیاری از موارد نتوانسته‌اند انتظارات کیفی و کمی بازار را برآورده کنند.

یکی از عوامل کلیدی در کاهش مشارکت بخش خصوصی، افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت است. همان‌طور که اشاره شد، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به حدود ۳۰ میلیون تومان رسیده است. این افزایش ناشی از عواملی مانند تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه‌های نیروی کار و نوسانات ارزی است. برای مثال، بسیاری از مصالح ساختمانی مانند فولاد و تجهیزات تأسیساتی وارداتی هستند و نوسانات نرخ ارز مستقیماً بر قیمت تمام‌شده پروژه‌ها تأثیر می‌گذارد. این موضوع باعث شده بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز برای بخش خصوصی غیراقتصادی شوند.

از سوی دیگر، مشکلات تأمین مالی نیز نقش مهمی در این روند داشته است. دسترسی به تسهیلات بانکی برای سازندگان محدود شده و نرخ سود بالای وام‌ها، جذابیت سرمایه‌گذاری در این بخش را کاهش داده است. همچنین، بروکراسی پیچیده در اخذ مجوزهای ساخت و طولانی شدن فرآیندهای قانونی، هزینه‌های زمانی و مالی پروژه‌ها را افزایش داده و ریسک سرمایه‌گذاری را بالا برده است.

برای احیای نقش بخش خصوصی در بازار مسکن، نیاز به اقدامات سیاستی مؤثر و هماهنگ است. اولین گام، تسهیل دسترسی به منابع مالی با نرخ‌های مناسب است. دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات کم‌بهره یا تضمین سودآوری پروژه‌ها، انگیزه سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.

 دومین اقدام، ساده‌سازی فرآیندهای اخذ مجوز و کاهش بروکراسی است که می‌تواند زمان و هزینه پروژه‌ها را کاهش دهد. علاوه بر این، حمایت از تولید داخلی مصالح ساختمانی و کاهش وابستگی به واردات می‌تواند هزینه‌های ساخت را کنترل کند.