جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
سایه مکانیسم ماشه بر سر بازار مسکن
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: فعال شدن مکانیسم ماشه، که به بازگشت تحریم‌های شورای امنیت سازمان ملل علیه ایران بر اساس قطعنامه ۲۲۳۱ منجر می‌شود، پیامدهای عمیقی بر اقتصاد ایران و به‌ویژه بازار مسکن خواهد داشت. این مکانیسم، محدودیت‌های بین‌المللی در حوزه‌های نفت، بانکداری و تجارت را بازمی‌گرداند. این امر اقتصاد ایران را که پیش‌تر تحت فشار تحریم‌های یک‌جانبه آمریکا قرار دارد، با چالش‌های جدیدی مواجه می‌کند. بازار مسکن، به‌عنوان یکی از بخش‌های کلیدی اقتصاد که هم پناهگاه سرمایه و هم محل تأمین نیازهای اساسی خانوارها است، از این تحولات به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم تأثیر می‌پذیرد.
مهم‌ترین اثر فعال شدن مکانیسم ماشه، کاهش عرضه ارز در بازار داخلی است که ارزش ریال را بیش از پیش تضعیف کرده و نرخ ارز را به‌ویژه از اواسط پاییز، زمانی که اثرات چنین شوک‌هایی معمولاً نمایان می‌شود، افزایش می‌دهد. این جهش ارزی هزینه‌های تولید مسکن را بالا می‌برد، زیرا بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی مانند فولاد، تجهیزات تأسیساتی و برخی مواد اولیه شیمیایی به قیمت‌های جهانی وابسته‌اند.
افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را بالا برده و در کوتاه‌مدت، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، شیراز و مشهد، به رشد قیمت املاک منجر می‌شود. اما این افزایش قیمت با کاهش قدرت خرید خانوارها همراه است، زیرا تورم عمومی ناشی از شوک ارزی، درآمد واقعی مردم را کاهش می‌دهد. در نتیجه، تقاضای مصرفی برای خرید مسکن کاهش یافته و بازار به سمت تقاضای سرمایه‌ای سوق پیدا می‌کند، که عمدتاً از سوی اقشار مرفه‌تر هدایت می‌شود.
محمد قیطانچی، فعال حوزه سکن در این رابطه به روزنامه جهان اقتصاد، گفت: از منظر رفتاری، زمزمه فعال شدن مکانیسم ماشه می‌تواند موجی از نااطمینانی در بازار ایجاد کند. در ایران، مسکن به‌عنوان دارایی امن در برابر نوسانات اقتصادی شناخته می‌شود. با انتشار اخبار تحریم‌های جدید، خانوارها و سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ملک روی می‌آورند.
وی افزود: این رفتار در کوتاه‌مدت، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا مانند مراکز شهری، به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. اما این تقاضا اغلب به معاملات واقعی منجر نمی‌شود، زیرا محدودیت‌های مالی و کاهش نقدینگی مانع از پایداری این روند می‌شود. تجربه دوره‌های قبلی تحریم نشان می‌دهد که پس از جهش اولیه قیمت‌ها، بازار مسکن به دلیل کاهش تقاضای مؤثر وارد فاز رکود می‌شود. این رکود می‌تواند با کاهش حجم معاملات و تثبیت قیمت‌ها در سطوح بالا همراه باشد، که دسترسی به مسکن را برای اقشار متوسط و پایین دشوارتر می‌کند.
این فعال حوزه مسکن ادامه داد: ساختار اقتصادی بازار مسکن نیز این اثرات را تشدید می‌کند. بازار مسکن ایران به دلیل نقدشوندگی پایین، نسبت به شوک‌های لحظه‌ای مقاوم است اما وابستگی آن به نقدینگی بانکی و سرمایه‌گذاری‌های کلان، آن را در برابر محدودیت‌های مالی آسیب‌پذیر می‌کند. بازگشت تحریم‌های سازمان ملل، دسترسی به منابع مالی خارجی را محدودتر کرده و فشار بر بانک‌های داخلی را افزایش می‌دهد. بانک‌ها که پیش‌تر با چالش‌های نقدینگی و کسری بودجه دولت مواجه‌اند، قادر به تأمین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در مقیاس بزرگ نخواهند بود. این امر عرضه مسکن جدید را کاهش داده و پروژه‌های نیمه‌تمام را متوقف می‌کند. در نتیجه، کمبود عرضه در برابر تقاضای سرمایه‌ای، قیمت‌ها را در کوتاه‌مدت بالا نگه می‌دارد، اما در بلندمدت، کاهش ساخت‌وساز به تشدید شکاف عرضه و تقاضا منجر شده و بحران مسکن را عمیق‌تر می‌کند. این وضعیت به‌ویژه در مناطق شهری که تقاضا بالاست، چالش‌برانگیزتر خواهد بود.
از سوی دیگر، فعال شدن مکانیسم ماشه فشار بر بازار اجاره را افزایش می‌دهد. کاهش درآمد واقعی خانوارها، تقاضا برای اجاره‌نشینی را بالا برده و اجاره‌بها را به‌ویژه در شهرهای بزرگ افزایش می‌دهد. در عین حال، مالکان ممکن است به دلیل نااطمینانی اقتصادی، املاک خود را از بازار اجاره خارج کرده و به فروش یا نگهداری ترجیح دهند. این اتفاق، دسترسی به مسکن اجاره‌ای را دشوارتر کرده و اقشار کم‌درآمد را به سمت مناطق حاشیه‌ای سوق می‌دهد. همچنین، خروج سرمایه انسانی متخصص و کاهش سرمایه‌گذاری خارجی، که در شرایط تحریم تشدید می‌شود، جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری بلندمدت را کاهش می‌دهد.
در این میان، املاک ارزان‌تر در مناطق کمتر توسعه‌یافته ممکن است به دلیل نقدینگی سرگردان، شاهد تقاضای نسبی باشند. اگرچه برخی معتقدند که اقتصاد ایران به دلیل تحریم‌های موجود تا حدی در برابر شوک‌های جدید مقاوم شده اما اثرات روانی و تورمی مکانیسم ماشه قابل‌چشم‌پوشی نیست.
