وام مسکن دوباره آب رفت

جهان اقتصاد: آمارها در مورد ارزش وام مسکن را می توان به صورت مختصر و مفید اینگونه شرح داد که توان وام مسکن دوباره آب رفت.

در تایید این گزاره، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وضعیت فعلی تسهیلات مسکن در کشور اعلام کرد که در زمان حاضر سهم این تسهیلات از قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت تنها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد است.
این رقم بسیار پایین محسوب می‌شود و عملاً قدرت خرید خانوارهای متوسط را برای ورود به بازار مسکن به‌شدت محدود کرده است.
او تأکید کرد که این میزان پوشش تسهیلاتی برای خانوارهای متوسط کفایت نمی‌کند و نمی‌تواند نقش مؤثری در خانه‌دار شدن آنها ایفا کند. در بسیاری از کشورهای جهان، تسهیلات مسکن تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و همین موضوع باعث می‌شود خانوارها بتوانند با اتکا به وام بانکی و پس‌انداز محدود خود وارد بازار شوند.
اما در ایران شرایط به‌گونه‌ای است که خانوارها نمی‌توانند صرفاً با پس‌انداز وارد بازار مسکن شوند و فاصله بین قدرت خرید و قیمت مسکن روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود که افزایش تسهیلات مسکن و همراهی جدی نظام بانکی و بانک مرکزی برای تقویت قدرت خرید مردم ضروری است. بدون این همراهی، سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن عملاً به نتیجه نمی‌رسد و اقشار متوسط همچنان از بازار بیرون می‌مانند.
او پیش‌تر نیز در گفت‌وگویی به همین موضوع اشاره کرده و گفته بود که در مذاکرات با بانک مرکزی تأکید می‌شود که در کشورهای دیگر تسهیلات خرید مسکن ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهد و این میزان می‌تواند به توانمندسازی اقشار متوسط جامعه کمک کند. با این حال، در ایران پرسش مهمی مطرح می‌شود که اگر قرار باشد وام‌های ۴ تا ۵ میلیارد تومانی پرداخت شود، میزان اقساط ماهانه آن چقدر خواهد بود.
بر اساس همین محاسبه، نتیجه‌گیری می‌شود که مردم توانایی پرداخت اقساط چنین تسهیلاتی را ندارند و در نتیجه بانک‌ها نیز تمایلی به افزایش سقف وام نشان نمی‌دهند. 
این وضعیت باعث شده است که توان وام مسکن که زمانی می‌توانست بخش قابل‌توجهی از هزینه خرید را پوشش دهد، بار دیگر آب برود و نقش خود را در بازار از دست بدهد. کاهش سهم تسهیلات از قیمت مسکن، نتیجه چند عامل هم‌زمان است.
از یک سو قیمت مسکن در سال‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته و از سوی دیگر سقف تسهیلات با این رشد هماهنگ نبوده است. همچنین نرخ سود بانکی و شرایط بازپرداخت نیز به‌گونه‌ای است که بسیاری از خانوارها توان تحمل اقساط را ندارند.
در چنین شرایطی، حتی اگر سقف وام افزایش یابد، بدون اصلاح ساختار اقساط و نرخ سود، مشکل حل نمی‌شود. معاون مسکن و ساختمان بر این نکته تأکید دارد که باید نظام بانکی و بانک مرکزی با نگاه حمایتی وارد میدان شوند و تسهیلاتی طراحی کنند که هم پوشش قیمتی مناسب داشته باشد و هم اقساط آن برای خانوارهای متوسط قابل پرداخت باشد.
نگاه تطبیقی به تجربه کشورهای دیگر نشان می‌دهد که تسهیلات مسکن ابزار اصلی خانه‌دار شدن اقشار متوسط است. در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته و حتی برخی کشورهای در حال توسعه، وام مسکن نه تنها بخش عمده قیمت را پوشش می‌دهد، بلکه با نرخ سود پایین و دوره بازپرداخت بلندمدت طراحی می‌شود تا فشار اقساط کاهش یابد.
در ایران اما این ابزار به حاشیه رفته و سهم آن به ۱۰ تا ۱۵ درصد رسیده است. این رقم به معنای آن است که یک خانوار متوسط باید بیش از ۸۵ درصد قیمت مسکن را از محل پس‌انداز، فروش دارایی‌های دیگر یا وام‌های غیررسمی تأمین کند که عملاً برای اکثریت جامعه غیرممکن است.  
نتیجه این وضعیت، افزایش اجاره‌نشینی، تأخیر در تشکیل خانواده و انتقال فشار مسکن به نسل‌های بعدی است.
با این وجود، بدون تقویت قدرت خرید از طریق تسهیلات و افزایش دستمزدها، سیاست‌های عرضه مسکن نیز نمی‌تواند به‌تنهایی بازار را متعادل کند. حتی اگر واحدهای مسکونی جدید ساخته شود، تا زمانی که خریدار قدرت پرداخت نداشته باشد، این واحدها در بازار رسوب می‌کنند و چرخه تولید و فروش مختل می‌شود.
بنابراین افزایش سقف تسهیلات باید با اصلاح نظام بانکی، کاهش نرخ سود مؤثر و طراحی اقساط متناسب با درآمد خانوارهای متوسط همراه شود.  
اگر این هماهنگی ایجاد نشود، فاصله بین قیمت مسکن و قدرت خرید مردم عمیق‌تر خواهد شد و توان وام مسکن که هم‌اکنون نیز بسیار ضعیف است، بیش از پیش آب خواهد رفت. 
وضعیت فعلی تسهیلات مسکن نشان‌دهنده یک چالش ساختاری است که حل آن نیازمند اراده مشترک دولت، بانک مرکزی و نظام بانکی است.
تا زمانی که سهم تسهیلات از قیمت مسکن در سطح ۱۰ تا ۱۵ درصد باقی بماند، خانوارهای متوسط همچنان از بازار بیرون خواهند ماند و وعده‌های خانه‌دار شدن به نتیجه عملی نخواهد رسید.  

افزایش واقعی قدرت خرید از مسیر تسهیلات، تنها راهی است که می‌تواند دوباره توان وام مسکن را به سطح قابل قبولی بازگرداند و امید به خانه‌دار شدن را در میان اقشار متوسط زنده کند.