جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
معادله چند مجهولی مسکن؛ ترمز تورم کشیده شد
گروه زیربنایی رضا پورحسین .
جهان اقتصاد: بازار مسکن تهران، که سال‌ها به‌عنوان یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور شناخته می‌شد، در ماه‌های اخیر شاهد تحولاتی غیرمنتظره بوده است. کاهش تورم مسکن و افت ۳۵ درصدی معاملات حوزه اجاره در برخی مناطق پایتخت، موضوعی است که توجه بسیاری را به خود جلب کرده است. این تغییرات، نتیجه ترکیبی از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاست‌گذاری‌های هدفمند است.
یکی از عوامل کلیدی در کاهش معاملات در حوزه اجاره، تغییر در الگوهای جمعیتی تهران است. در سال‌های گذشته، حضور گسترده مهاجران و اتباع خارجی در مناطق حاشیه‌ای و جنوبی شهر، تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای را به شدت افزایش داده بود. اما با اجرای طرح‌های ساماندهی و کاهش حضور اتباع غیرمجاز، تعداد قابل‌توجهی از این افراد از تهران خارج شده‌اند. این امر باعث شده تا واحدهای مسکونی در این مناطق، که پیش‌تر با اجاره‌های بالا به دلیل رقابت زیاد واگذار می‌شدند، اکنون با کاهش تقاضا مواجه شوند. مالکان برای جلوگیری از خالی ماندن واحدها، ناچار به کاهش اجاره‌ها شده‌اند، به‌طوری که در برخی محله‌ها، فایل اجاره‌ها تا ۳۵ درصد کاهش یافته است. این تحول به‌ویژه در مناطقی مانند شهر ری و بخش‌هایی از منطقه ۱۵ مشهود است.
رکود عمیق در بازار خرید و فروش مسکن نیز نقش مهمی در این روند ایفا کرده است. در سال ۱۴۰۴، تعداد معاملات ملکی در تهران به کمترین میزان خود در یک دهه اخیر رسیده است. کاهش قدرت خرید مردم، به دلیل تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، باعث شده تا تقاضا برای خرید مسکن به شدت کاهش یابد.
این وضعیت، مالکان را به سمت اجاره‌دادن واحدهای خود با قیمت‌های پایین‌تر سوق داده است تا از ضرر ناشی از خالی ماندن املاک جلوگیری کنند. در برخی مناطق، قیمت پیشنهادی هر متر مربع تا ۲۵ میلیون تومان کاهش یافته، که این امر به‌طور غیرمستقیم به کاهش فشار بر بازار اجاره کمک کرده است.
سیاست‌های نظارتی دولت نیز در این تحولات بی‌تأثیر نبوده است. دولت با اعمال سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها و تشدید نظارت بر مشاوران املاک، توانسته تا حدی از افزایش غیرمنطقی اجاره‌ها جلوگیری کند.
برخلاف سال‌های گذشته که این سقف‌ها اغلب نادیده گرفته می‌شد، در شرایط کنونی که بازار در رکود به سر می‌برد، مالکان انگیزه کمتری برای تخطی از این قوانین دارند. علاوه بر این، امکان پیگیری تخلفات تا پنج سال پس از عقد قرارداد، اهرم فشاری برای رعایت این سقف‌ها ایجاد کرده است.
این سیاست‌ها، همراه با کاهش تورم عمومی در ماه‌های اخیر، به تثبیت نسبی بازار اجاره کمک کرده است.
یکی دیگر از عوامل کمتر مورد توجه، تغییر رفتار مستأجران است. بسیاری از خانوارها به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی، ترجیح داده‌اند از جابجایی غیرضروری خودداری کنند. این کاهش تحرک، که نسبت به سال گذشته حدود ۲۵ درصد کاهش یافته، تقاضا برای واحدهای جدید را کم کرده و به مالکان فشار آورده تا اجاره‌ها را تعدیل کنند. در برخی موارد، مالکان حتی پیشنهادهای تشویقی مانند تخفیف‌های چندماهه یا بازسازی واحدهای قدیمی را ارائه داده‌اند تا مستأجران فعلی را حفظ کنند. این روند به‌ویژه در واحدهای مسکونی با متراژ بالا و در مناطق میانی شهر قابل‌توجه است.
با این حال، این کاهش اجاره‌بها در همه نقاط تهران یکنواخت نیست. در حالی که مناطق جنوبی و حاشیه‌ای شاهد افت قابل‌توجهی هستند، در مناطق شمالی و مرکزی، اجاره‌ها همچنان در برخی موارد افزایش اندکی داشته‌اند. این تفاوت به دلیل کیفیت بالاتر واحدها، دسترسی به امکانات شهری و تقاضای پایدار در این مناطق است. همچنین، با وجود کاهش نسبی، تورم اجاره‌بها همچنان در سطح بالایی قرار دارد و برای بسیاری از خانوارها، اجاره‌نشینی همچنان چالش بزرگی است.
برای پایداری این روند کاهشی، نیاز به اقدامات بلندمدت است. افزایش تولید مسکن، که در سال‌های گذشته به دلیل مشکلات مالی و مدیریتی کاهش یافته بود، می‌تواند عرضه را تقویت کرده و به تعادل بازار کمک کند. همچنین، تقویت قدرت خرید مردم از طریق تسهیلات هدفمند و کاهش تورم عمومی، می‌تواند فشار بر مستأجران را کاهش دهد.
بدون این اقدامات، کاهش‌های فعلی ممکن است تنها مقطعی بوده و با بازگشت تقاضا، بازار دوباره دچار نوسان شود.
در نهایت، کاهش پرونده های اجاره و افت تورم مسکن در تهران، نشانه‌ای از بهبود نسبی در شرایط بازار است. با این حال، این تغییرات هنوز به معنای رفع کامل مشکلات مسکن نیست. قشر متوسط و کم‌درآمد همچنان با چالش‌های جدی در تأمین مسکن مواجه‌اند و نیازمند سیاست‌گذاری‌های دقیق‌تر و پایدارتر برای ایجاد ثبات در این بازار حیاتی هستند
