چرا قیمت آپارتمان بالا رفت؟
علیرضا مطلبی ـ تحلیلگر اقتصادی
خیلیها فکر میکنند اگر قیمت ملک بالا برود، یعنی بازار قوی است. در حالی که این دو، لزوماً یکی نیستند. الان هزینه ساخت به شکل جدی بالا رفته: فولاد، حملونقل، مواد اولیه و حتی هزینه خواب سرمایه. در نتیجه، سازنده مجبور است گرانتر بسازد.
اما سؤال مهم اینجاست: آیا قدرت خرید مردم هم به همان اندازه بالا رفته؟ واقعیت بازار نشان میدهد نه!
و همین موضوع، بازار را وارد فاز عجیبی کرده یعنی قیمت بالا به اضافه معامله کمتر. این را میشود از رفتار فایلها فهمید. به طور مثال بعضی ملکها هفتهها و ماهها در آگهی میمانند اما بعضی فایلهای مصرفی و منطقی، سریعتر جمع میشوند.
یعنی بازار کمکم دارد بین «ملک خوب» و «ملک صرفاً گران» تفاوت قائل میشود.
قبلاً خیلیها ملک میخریدند چون فکر میکردند سود خوبی میدهد. اما الان بخشی از نگاه بازار تغییر کرده است.
این روزها بعضی خریدارها بیشتر از اینکه دنبال سود سریع باشند، دنبال «حفظ آرامش سرمایه» هستند.
برای همین است که نقدشوندگی، مصرفی بودن و کیفیت واقعی ملک مهمتر از قبل شده است. الان دیگر هر متراژی یا هر منطقهای الزاماً جذاب نیست.
بازار آرامآرام دارد به سمت داراییهایی میرود که خریدار واقعی داشته باشند، هزینه نگهداریشان منطقی باشد و در صورت نیاز، راحتتر معامله شوند.
به همین دلیل احتمالاً در ادامه، بازار ملک کمتر از قبل «یکدست» حرکت میکند.
یعنی ممکن است یک فایل خیلی سریع فروش برود و یک فایل دیگر ماهها بدون مشتری بماند! به طور مثال پیامک های فروش آپارتمان های لوکس منطقه ۱ است که به کد ۱ و ۲ های ۰۹۱۲ ارسال می کنند هر روز.
باید توجه داشت که سالها بود که خیلیها بازار ملک را فقط با یک فرمول ساده تحلیل میکردند: دلار بالا برود، سپس ملک هم بالا میرود اما چیزی که الان در بازار دیده میشود، نشان میدهد داستان کمی پیچیدهتر شده است.
این روزها اگر با سازندهها، مشاورها یا حتی خریدارهای واقعی صحبت کنید، یک حس مشترک وجود دارد: بازار مردد شده.
یعنی بخشی از سرمایهها هنوز وارد ملک میشوند اما نه با اطمینان گذشته. خریدار بیشتر فکر میکند، فروشنده سختتر تصمیم میگیرد و معاملهها زمان بیشتری میبرند.
در همه دنیا، زمین در جایی بیشتر رشد می کند که شرایط قابل پیشبینیتر باشد یعنی ارزش ملک فقط تابع تورم نیست؛ بلکه به ثبات هم وابسته است. برای همین الان در بازار ایران، علاوه بر دلار و هزینه ساخت، یک متغیر جدید هم وارد بازی شده: احتیاط. به همین خاطراست که زمین رشد چندانی نکرده ولی آپارتمان رشد بالاتری داشته چون اولی به ثبات وابسته است و دومی به دلار!
