موج نوسان به بازار مسکن رسید
رضا پورحسین- روزنامهنگار
برخی فعالان بازار املاک در مناطق جنوبی تهران از اثرگذاری فاکتورهای جدید بر قیمت واحدهای مسکونی خبر میدهند. به گفته این فعالان، جنگ اخیر که تنشهای سیاسی و امنیتی را در کشور تشدید کرد، قیمتهای پیشنهادی خرید و فروش در برخی نقاط را تا حدی دستخوش تغییر قرار داد. این تغییرات بیشتر در قالب کاهش نسبی قیمتهای پیشنهادی یا احتیاط شدیدتر فروشندگان و خریداران ظاهر شد و حجم معاملات را نیز تحت تأثیر قرار داد.
البته این اثرگذاری لزوماً بلندمدت ارزیابی نمیشود و بسیاری از کارشناسان معتقدند با ایجاد ثبات سیاسی، کاهش تنشها و بازگشت آرامش به فضای روانی جامعه، روند نوسان قیمت در این مناطق به روال سابق خود بازخواهد گشت.
امیر عباسی، فعال حوزه مسکن در این رابطه به جهان اقتصاد گفت: بازاراملاک در هر منطقهای از دو دسته فاکتور اثر میپذیرد. برخی فاکتورها نظیر مجاورت با کانونهای پرجمعیت و پرترافیک اجتماع افراد، معمولاً تأثیر منفی بر ارزش ملک در یک نقطه از شهر دارند. این عوامل میتوانند شامل آلودگی صوتی، ترافیک سنگین، یا کاهش حس امنیتو آرامش باشند که جذابیت خرید را برای خانوادهها کم میکند.
وی افزود: در مقابل، قرارگیری در نقطهای دنج از یک محله، با دسترسیمناسب به امکانات اما دور از شلوغیهای روزمره، عاملی مهم در جهت رشد قیمت شمرده میشود. چنین موقعیتی حس امنیت، آرامش و ارزش افزوده ایجاد میکند و تقاضای سرمایهگذاری یا سکونت را افزایشمیدهد. با وجود این تفاوتهای ساختاری، اثرگذاری فاکتور کنونی بر بازار املاک به نظر کوتاهمدت میرسد. تنشهای اخیر بیشتر جنبه روانی و احتیاطی داشتهاند و با رفع آنها، این تأثیرات موقتی نیز رفع خواهند شد.
او یادآور شد: در روزهای اخیر، متوسط قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی میان متراژ با عمر بنای زیر ۱۰ سال در دو منطقه ۱۳ و ۱۴ تهران که در نقشه پایتخت در جنوب شرقی آن واقع شدهاند، در محدوده ۱۴۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در نوسان بوده است. این رقم، که نسبت به دورههای پیش از تشدید تنشها تغییراتی را نشان میدهد،بیشتر نتیجه احتیاط خریداران و تلاش برخی فروشندگان برای نقد کردن سریع تر داراییها بوده تا یک سقوط یا جهش اساسی.
عباسی ادامه داد: در منطقه ۱۳، قیمتها تحت تأثیر قرار گرفتهاند اما همچنان جذابیت خود را برای کسانی که به دنبال گزینههای میان رده با دسترسی خوب هستند، حفظ کرده اند. منطقه ۱۴ نیز با محلههایی نظیرابوذر، سیزده آبان و بخشی از مناطق مسکونی جنوبی، الگوی مشابهی را تجربه کرده است. اینجا، فاکتورهای محلی مانند نزدیکی به مراکز حمل ونقل و امکانات روزمره، همچنان نقش تعدیلکننده داشتهاند.
با این وجود، فعالان بازار تأکید دارند که جنگ اخیر، هرچند کوتاه مدت، باعث شد تقاضای سرمایه گذاری تا حدی عقب نشینی کند. بسیاری از خریداران بالقوه ترجیح دادند نقدینگی خود را به سمت داراییهای نقدشوندهتر مانند ارز یا طلا سوق دهند و از ورود به بازار ملک خودداری کنند.
این رفتار، عرضه را نسبت به تقاضا افزایش داد و در نتیجه قیمتهایپیشنهادی در برخی فایلها تعدیل شد. با این حال، کارشناسان مسکن معتقدند این پدیده بیشتر روانی بوده و ریشه در ابهامات کوتاهمدت دارد. اگر تنشها کاهش یابد و فضای اطمینان خاطر به اقتصاد بازگردد، تقاضای انباشته شده میتواند به سرعت وارد بازار شود و تعادل قبلی را بازسازی کند.
علاوه بر این، فاکتورهای بنیادی بازار مانند تورم ساختمانی، هزینههایمصالح و نیاز واقعی به مسکن، همچنان تعیین کننده اصلی روند بلندمدت باقی می مانند.
در مجموع، آنچه فعالان بازار بر آن تأکید دارند، موقتی بودن این نوسانات است. مناطق تهران، با موقعیت جغرافیایی نسبتاً مناسب و قیمتهایرقابتیتر نسبت به شمال پایتخت، همچنان پتانسیل جذب تقاضای واقعیرا دارند.
بازگشت به ثبات میتواند نه تنها قیمتها را تثبیت کند، بلکه در صورت بهبود شرایط اقتصادی، حتی رشد ملایمی را نیز به همراه داشته باشد.
خریداران و فروشندگان هوشمند، در چنین شرایطی، بهتر است بر اساس تحلیلهای بلندمدت و نه هیجانات کوتاه مدت تصمیمگیری کنند. بازار املاک، به عنوان یکی از امن ترین پناهگاههای سرمایه در ایران، پس از گذار از این دوره گذرا، احتمالاً به مسیر طبیعی خود بازخواهد گشت و فاکتورهای محلی دوباره بر قیمتها حاکم خواهند شد.
