جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
خواب تابستانه بازار مسکن
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: بازار مسکن تهران در تیر و مرداد ۱۴۰۴، در میانه‌ای از سکون سنگین و نوسانات ظریف قیمتی، تصویری از یک بازار شکننده را به نمایش گذاشت. این دوره، که با تورم پایدار، کاهش توان مالی مردم و سایه‌روشن‌های سیاسی گره خورده بود، بازاری را نشان داد که خریداران در آن با تردید و فروشندگان با محافظه‌کاری گام برمی‌داشتند. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تیر ۱۴۰۴ به ۱۲۰ میلیون تومان رسید، که نسبت به خرداد همان سال، رشدی ۲ درصدی داشت.
این افزایش، در حالی رخ داد که معاملات در بسیاری از مناطق، به‌ویژه در منطقه یک، به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر سقوط کرد. در مرداد، گزارش‌ها از پلتفرم‌های آنلاین نشان داد که میانگین قیمت به حدود ۱۱۴ میلیون تومان کاهش یافت، نشانه‌ای از توقف رشد قیمت‌ها در محلاتی مانند گیشا و شهرک غرب.
این افت در مناطق گران‌قیمت شمالی، به دلیل عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران و کاهش تقاضای سوداگرانه، پررنگ‌تر بود.
تورم سالانه مسکن در تیر ۱۴۰۴ به ۳۸.۴ درصد رسید، که نسبت به ۳۹ درصد در خرداد، اندکی کاهش یافت.
در آن بازه، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۵.۶ درصد و تورم ماهانه ۲ درصد بود، که در مرداد به ۱.۸ درصد افت کرد. این کندی در رشد قیمت‌ها، نتیجه کاهش تقاضا و آرامش نسبی سیاسی پس از مذاکرات محدود بین‌المللی در تابستان ۱۴۰۴ بود. از سوی دیگر، فضای روانی ناشی از تحولات سیاسی داخلی، مانند بحث‌های انتخاباتی، معاملات را در اوایل تیر کم‌رنگ کرد. ثبات نسبی در اواخر تیر، جرقه‌ای برای بازگشت محدود معاملات زد اما این تحرک نتوانست بازار را از رکود عمیق نجات دهد.
نرخ ارز، به‌عنوان یک نیروی محرکه، نقش کلیدی در بازار مسکن داشت. بر اساس قیمت های ثبترشده، دلار در بازار آزاد در تیر ۱۴۰۴ از ۸۷۸,۵۰۰ تومان به حدود ۹۱ هزار تومان رسید. این نوسانات، هزینه مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان را تا ۲۰ درصد نسبت به بهار ۱۴۰۴ بالا برد، که مانع از کاهش چشمگیر قیمت‌های فروش شد، حتی در شرایطی که تقاضا به شدت افت کرده بود.
در چنین وضعیتی، مناطق مرکزی و غربی تهران، مانند جنت‌آباد، به دلیل قیمت‌های معقول‌تر و دسترسی به امکانات، معاملات بیشتری نسبت به مناطق لوکس داشتند. گزارش بانک مرکزی نشان داد که منطقه ۵ در تیر ۱۴۰۴ با ۱۳.۱ درصد از کل معاملات، پررنگ‌ترین منطقه بود اما حجم کلی معاملات نسبت به سال ۱۴۰۳ تا ۳۵ درصد کاهش یافت.
سیاوش علی پور، کارشناس حوزه مسکن در این رابطه می گوید: سیاست‌های دولتی، مانند کاهش نرخ سود وام مسکن از ۲۳ به ۱۸ درصد و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، نتوانست بازار را به حرکت وادارد. قدرت خرید مردم، زیر فشار تورم عمومی ۳۵ تا ۴۰ درصد به شدت کاهش یافت.
از سوی دیگر، طرح نهضت ملی مسکن، که با هدف افزایش عرضه طراحی شده بود، به دلیل تأخیرهای مکرر، عملاً به بن‌بست رسید و شکاف عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کرد.
وی خاطرنشان کرد: در این مدت، اجاره‌بها در تهران رشد تکان‌دهنده‌ای داشت و در برخی مناطق، مانند منطقه ۷، تا ۴۵ درصد افزایش یافت، که زندگی را برای مستأجران به کابوس تبدیل کرد.
این صحبت ها در حالی مطرح می شود که کارشناسان، از جمله کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در مصاحبه‌ای در مرداد ۱۴۰۴ پیش‌بینی کردند که رشد قیمت مسکن در ۱۴۰۴ کمتر از نصف تورم عمومی خواهد بود. این رکود تورمی، که با کاهش معاملات و رشد آهسته قیمت‌ها همراه است، فرصت‌هایی برای خریداران با نقدینگی بالا ایجاد کرد اما برای قشر متوسط، خرید خانه همچنان رویایی دست‌نیافتنی بود.
مشخصا بدون اصلاحات بنیادین، مانند مهار نقدینگی و شتاب در عرضه مسکن، بازار تا پایان ۱۴۰۴ در این بلاتکلیفی گرفتار خواهد ماند، و امید به خانه‌دار شدن برای بسیاری همچنان در هاله‌ای از ابهام باقی خواهد ماند.
