جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
سایه رکود بر سر بازار اجاره
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: بازار رهن و اجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۴ با رکودی بی‌سابقه مواجه شده است تا جایی که اگر حتی یک خانه نقلی با شرایط مناسب نیز بخواهید اجاره دهید یا اجاره بگیرید، با شرایط دشواری مواجه می شوید.
این وضعیت مختص تهران و خانه های گرانقیمت نیست و خانه های متعددی نیز در شهرهای اطراف تهران نیز مشاهده می شوند که هیچ مشتری برای آن ها وجود ندارد و پرونده اجاره آن ها پس از هفته ها هنوز باز است.
برخلاف تابستان‌های گذشته که فصل جابه‌جایی و رونق قراردادهای اجاره بود، امسال بازار در سکوت فرو رفته است. کاهش فایل‌های اجاره‌ای، افت تقاضا، و تغییر رفتار موجران و مستاجران، این بازار را به حالتی کم‌تحرک کشانده است.
امیر عباسی، از فعالان بازار مسکن در این رابطه به خبرنگار جهان اقتصاد، گفت: تنش‌های سیاسی اخیر، از جمله تحولات منطقه‌ای، و نوسانات اقتصادی مانند تغییرات نرخ ارز، اعتماد را در بازار رهن و اجاره کاهش داده است. بسیاری از موجران از عرضه واحدهای جدید خودداری می‌کنند و مستاجران نیز به جای جست و جوی خانه جدید، قراردادهای موجود را تمدید می‌کنند. این احتیاط باعث کاهش تحرک در بازار شده است.
وی افزود: رکود ساخت‌وساز در سال‌های اخیر، عرضه آپارتمان‌های مناسب برای رهن و اجاره، به‌ویژه واحدهای ۵۰ تا ۹۰ متری، را کاهش داده است. در شهرهای بزرگ مانند تهران، اصفهان و شیراز، فایل‌های اجاره‌ای به‌ویژه در مناطق میانی و جنوبی به شدت کم شده است. برخی مالکان نیز به دلیل نگرانی از افت ارزش ملک، خانه‌های خود را خالی نگه می‌دارند.
او یادآور شد: اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ حدود ۳۵ درصد افزایش یافت، در حالی که درآمد خانوارها تنها حدود ۲۰ درصد رشد کرد. این شکاف باعث شده بسیاری از مستاجران توان پرداخت رهن و اجاره‌های جدید را نداشته باشند. در نتیجه، برخی به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کرده‌اند یا قراردادهای قبلی را تمدید می‌کنند، که تقاضا را کاهش داده است.
با وجود این تحلیل ها، برخی کارشناسان نیز بر این باورند که خروج گسترده اتباع خارجی، به‌ویژه اتباع افغانستانی، که اغلب در خانه‌های ارزان‌قیمت و قدیمی ساکن بودند، بازار رهن و اجاره را تحت تأثیر قرار داده است. این خروج باعث افزایش عرضه در بخش خانه‌های کلنگی شده اما نبود تقاضا برای این واحدها، آن‌ها را خالی نگه داشته و در برخی مناطق اجاره‌ها را تا ۲۵ درصد کاهش داده است.
موجران به دلیل عدم اطمینان به ثبات بازار، ترجیح می‌دهند با مستاجران فعلی تمدید کنند تا از ریسک‌های قراردادهای جدید در امان بمانند. مستاجران نیز به دلیل فشار مالی، به دنبال گزینه‌های ارزان‌تر یا تمدید قراردادهای قدیمی هستند. این چرخه، تعداد فایل‌های جدید و قراردادهای رهن و اجاره را به شدت کاهش داده است.
با کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های رهن و اجاره، مستاجران با مشکلات زیادی مواجه شده‌اند. بسیاری مجبور به انتخاب واحدهای کوچک‌تر یا فرسوده شده‌اند، که کیفیت زندگی را کاهش داده است. در برخی شهرها، اجاره‌نشینی به تنها گزینه برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد تبدیل شده است.
افزایش اجاره‌ها باعث شده بسیاری از مستاجران به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای اطراف کلان‌شهرها مهاجرت کنند. این جابه‌جایی‌ها دسترسی به امکانات شهری را دشوار کرده و فشار بر زیرساخت‌های مناطق حاشیه‌ای را افزایش داده است.
اقشار کم‌درآمد بیش از دیگران از این رکود آسیب دیده‌اند. افزایش اجاره‌ها در کنار رشد محدود درآمد، آن‌ها را مجبور به انتخاب خانه‌های غیراستاندارد یا حتی اجاره اشتراکی کرده است، که تأثیر منفی بر کیفیت زندگی دارد.
در چنین وضعیتی، تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک و ارزان‌قیمت از طریق تسهیلات دولتی می‌تواند کمبود عرضه را جبران کند. تمرکز بر خانه‌هایی با متراژ مناسب برای قشر متوسط و کم‌درآمد ضروری است.
ارائه وام‌های رهن و اجاره با سود پایین و بازپرداخت طولانی‌مدت می‌تواند فشار بر مستاجران را کاهش دهد. همچنین یارانه‌های هدفمند برای اقشار کم‌درآمد می‌تواند به بهبود وضعیت کمک کند.
ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که اجاره‌های منصفانه ارائه می‌دهند و نظارت دقیق‌تر بر قراردادها می‌تواند از افزایش بی‌رویه اجاره‌ها جلوگیری کند. قوانین فعلی، مانند سقف افزایش اجاره، به دلیل عدم اجرا، ناکارآمد بوده‌اند.
اعمال مالیات بر واحدهای خالی و ارائه مشوق‌هایی برای عرضه این خانه‌ها به بازار رهن و اجاره می‌تواند تعداد فایل‌های موجود را افزایش دهد و رکود را کاهش دهد.
به صورت کلی نوسانات اقتصادی، کمبود عرضه، افزایش اجاره‌ها، خروج اتباع خارجی و تغییر رفتار موجران و مستاجران، این بازار را به حالت سکون کشانده و سایه رکود را گسترش داده است.
