جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ سونامی تورم در ساحل متلاطم اجارهبها
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: بررسی وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن نشاندهنده جهش قابل توجه اجارهبها از ابتدای سال جاری تاکنون است. بر اساس دادههای بهدستآمده از مشاوران املاک، گزارشهای میدانی و رصد آگهیهای منتشرشده در پلتفرمهای مختلف، میانگین افزایش اجارهبها در سطح کشور بین 30 تا ۵۰ درصد بوده است. این رقم در برخی مناطق و برای برخی واحدهای خاص حتی از مرز ۵۰ درصد نیز عبور کرده و رکوردهای جدیدی را به ثبت رسانده است.
تفاوتهای معناداری میان مناطق مختلف شهرها مشاهده میشود. واحدهای مسکونی بزرگتر و معمولاً بالای ۱۰۰ مترمربع و واقع در مناطق مرفهنشین شمالی و غربی کلانشهرها، عمدتاً شاهد رشد اجارهبها بین ۲۵ تا ۳۰ درصد بودهاند.
این افزایش نسبتاً ملایمتر، عمدتاً به دلیل قدرت مالی بالاتر مستاجران این مناطق و همچنین تمایل مالکان به حفظ طولانیمدت مستأجر و جلوگیری از خالی ماندن واحدهای گرانقیمت است. در مقابل، واحدهای کوچکتر، اغلب زیر ۷۰ مترمربع، که عمدتاً در مناطق جنوبی، حاشیهای و کمبرخوردار شهرها قرار دارند، افزایشهای بسیار شدیدتری را تجربه کردهاند؛ در بسیاری از موارد بین 40 تا ۵۰ درصد و حتی در برخی محلهها بیش از این میزان.
این الگو نشان میدهد که بار اصلی گرانی اجاره، مانند همیشه، بر دوش مستاجران کمدرآمد افتاده است.
نکته نگرانکنندهتر آن است که این افزایشها در حالی رخ داده که هنوز وارد فصل اصلی جابهجایی نشدهایم. معمولاً از اواخر بهار و بهویژه از خردادماه به بعد، با شروع موج نقلوانتقالات تابستانی، فشار تقاضا بهشدت افزایش مییابد و مالکان از این فرصت برای اعمال افزایشهای بیشتر استفاده میکنند.
در حال حاضر بسیاری از قراردادها هنوز تمدید نشدهاند و بخشی از مستاجران در انتظار فصل جابهجایی ماندهاند تا ببینند وضعیت چگونه پیش خواهد رفت. اما حتی بدون ورود به پیک تقاضا، بازار از هماکنون چنین جهشهایی را نشان میدهد؛ وضعیتی که زنگ خطر را برای ماههای آینده به صدا درآورده است.
امیر عباسی، فعال حوزه مسکن در این رابطه به روزنامه جهان اقتصاد، گفت: رشد اجارهبها در سال آینده احتمالاً از سطح فعلی نیز فراتر خواهد رفت. یکی از دلایل اصلی این پیشبینی، شکاف عمیق میان تورم عمومی و رشد دستمزدهاست.
وی افزود: تورم رسمی در سال گذشته و ماههای ابتدایی سال جاری بارها از مرز ۴۰ درصد عبور کرده و در برخی برآوردها حتی به حدود ۶۰ درصد نیز رسیده است. در مقابل، افزایش حقوق و دستمزد کارگران و کارمندان بهطور میانگین بسیار کمتر از این رقم بوده و قدرت خرید خانوارهای اجارهنشین را بهشدت کاهش داده است.
عباسی ادامه داد: این عدم توازن، فشار مضاعفی بر مستاجران وارد میکند؛ زیرا از یک سو هزینههای زندگی روزمره آنها افزایش یافته و از سوی دیگر مالکان نیز برای جبران کاهش ارزش واقعی دارایی خود، ناچار به بالا بردن اجارهبها میشوند.
وی افزود: مالکان نیز تحت تأثیر تورم افسارگسیخته قرار دارند. هزینههای نگهداری ساختمان از قبیل تعمیرات، شارژ، مالیات، عوارض و غیره بهطور قابل توجهی بالا رفته است. قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران ساختمانی، هزینههای انرژی و حتی قیمت مواد غذایی که بخشی از سبد معیشت خانوار مالک را تشکیل میدهد، همگی رشدهای چشمگیری داشتهاند.
در نتیجه، بسیاری از مالکان احساس میکنند که دریافت اجاره فعلی، دیگر کفاف هزینههایشان را نمیدهد و این احساس بهتدریج به تصمیم برای افزایش قابل توجه اجاره در زمان تمدید قراردادها تبدیل میشود.
در چنین شرایطی، از اواخر خردادماه سال آینده و با شروع فصل گرما و تعطیلات تابستانی، شاهد موج جدیدی از افزایش اجارهبها خواهیم بود. احتمال دارد در برخی مناطق، بهویژه مناطق کمبرخوردار و پرجمعیت مهاجرپذیر، رشد اجارهبها حتی از ۵۰ درصد نیز فراتر رود. این وضعیت میتواند تعداد بیشتری از خانوارها را به سمت خانههای کوچکتر، قدیمیتر یا حتی حاشیهنشینی سوق دهد و همزمان فشار روانی و اقتصادی بر مستاجران را به اوج برساند.
در مجموع، بازار اجاره در حال حاضر تنها نوک کوه یخ را نشان میدهد. ترکیب تورم بالا، عقبماندگی دستمزدها، فشار هزینهها بر مالکان و نزدیک شدن به فصل جابهجایی، زمینهساز جهش دیگری در اجارهبها خواهد بود.
بدون مداخله مؤثر سیاستگذاری در حوزه عرضه مسکن، کنترل تورم و حمایت هدفمند از مستاجران کمدرآمد، به نظر میرسد سال آینده نیز مانند سالهای اخیر، مستاجران بهویژه در دهکهای پایین، بیشترین آسیب را از این چرخه گرانی متحمل شوند.
