جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
خبرسازی جایگزین لرزان خانه‌سازی در بازار مسکن
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: در روزهای اخیر، شایعاتی در فضای مجازی، گروه‌های تلگرامی و حتی برخی رسانه‌ها مطرح شده که ادعا می‌کنند در دی‌ماه ۱۴۰۴، بازار مسکن با یک جهش قیمتی عظیم روبرو خواهد شد. این شایعات، که اغلب از سوی دلالان ملکی یا صفحات فروش ملک در شبکه‌های اجتماعی ترویج می‌شوند، تصویری از یک بازار بی رونق ترسیم می‌کنند که خریداران را به عجله برای خرید ترغیب می‌کند.
اما واقعیت این است که این شایعات نه تنها صحت ندارند، بلکه کاملاً مغایر با شرایط فعلی و روندهای اقتصادی بازار مسکن ایران هستند. بازار مسکن در حال حاضر درگیر یک رکود تورمی شدید است که هرگونه ادعای جهش قیمتی در دی‌ماه را به چالش می‌کشد.
رکود تورمی وضعیتی است که در آن تورم بالا وجود دارد اما معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، به حداقل و حتی صفر می‌رسد. بر اساس گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران و سامانه ثبت معاملات املاک، حجم معاملات مسکن در تهران و کلان‌شهرها از ابتدای سال به شدت کاهش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود 120 میلیون تومان رسیده، اما تعداد معاملات ماهانه بسیار محدود است.
این رکود ریشه در عوامل ساختاری دارد. تورم کلی اقتصاد بالای ۴۰ درصد، کاهش درآمد خانوارها به دلیل تحریم‌ها و بی‌ثباتی ارزی. خانواده‌های ایرانی، با میانگین درآمد ماهانه ۲۰ میلیون تومانی، قادر به پرداخت قسط وام ۱ میلیارد تومانی نیستند. نتیجه؟ عرضه ملک زیاد، اما تقاضای واقعی صفر. دلالان برای حفظ ظاهر، فایل‌های ملکی را با قیمت‌های تورمی به‌روز می‌کنند، اما هیچ معامله‌ای جوش نمی‌خورد.
این دقیقاً وضعیت دی‌ماه ۱۴۰۴ خواهد بود: زمستان سردی که بازار را فلج می‌کند. حال چرا شایعات جهش قیمتی در دی‌ماه بی‌پایه‌اند؟ این شایعات اغلب بر پایه دو ادعای غلط بنا شده‌اند. اول، افزایش نقدینگی دولت به دلیل بودجه ۱۴۰۴ و دوم، مهاجرت سرمایه از بورس و دلار به مسکن. اما واقعیت خلاف این است. بودجه ۱۴۰۴، طبق لایحه تقدیمی دولت، کسری ۳۰۰ هزار میلیارد تومانی دارد و بیشتر صرف یارانه‌های نقدی و حقوق کارمندان می‌شود، نه تزریق به بازار مسکن. نقدینگی کل اقتصاد حدود ۸۰ درصد رشد کرده، اما سهم مسکن از آن کمتر از ۵ درصد است.
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد افزایش شاخص قیمت مسکن کمتر از تورم است. جهش واقعی نیازمند تقاضای مصرفی است، نه تورم کاغذی. در دی‌ماه، با تعطیلات و سرمای هوا، حتی آگهی‌های ملکی ۷۰ درصد کاهش می‌یابند. پتانسیل معامله؟ صفر مطلق! در سال‌های گذشته، معاملات دی‌ماه نصف آذر بوده است.
امسال نیز با رکود عمیق‌تر، حتی مشاوران املاک از بیکاری شکایت دارند. هیچ خریداری ریسک وام با سود ۲۵ درصدی را نمی‌پذیرد، و فروشندگان حاضر به تخفیف ۲۰ درصدی هم نیستند، چون منتظر بهارند.
اگر هم افزایش قیمتی در دی‌ماه رخ دهد – که بعید است – صرفاً روی کاغذ است. مالکان فایل‌های خود را ۱۰-۱۵ درصد بالاتر ثبت می‌کنند تا با تورم همخوانی داشته باشد، اما معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. این افزایش کاغذی مثل بلیط بخت‌آزمایی است، عددی بدون ارزش واقعی.
امیر عباسی، فعال حوزه مسکن در این رابطه به جهان اقتصاد، گفت: امروز میانگین زمان فروش ملک از ۲ ماه به ۶ ماه رسیده است. این افزایش، نه جهش، بلکه جبران تورم از دست‌رفته است.
وی افزود: در واقع، قدرت خرید واقعی از ۱۴۰۰ تا حالا ۳۰ درصد افت کرده است. شایعات دی‌ماه، ترفند دلالان برای ایجاد فوریت کاذب است: زود بخر، دی‌ماه گران می‌شود!
او ادامه داد: اسفندماه ۱۴۰۴ احتمالاً شاهد رشد واقعی قیمت مسکن خواهیم بود. چرا؟ اسفند، ماه سنتی رونق معاملات است. با نزدیک شدن به عید نوروز، تقاضای فصلی برای تغییر منزل افزایش می‌یابد. خانواده‌ها برای تحویل سال جدید، ملک می‌خرند. طبق آمار تاریخی معاملات اسفند ۱۴۰۲، ۲.۵ برابر دی‌ماه بود.
در ۱۴۰۴، با پایان تعطیلات و تزریق حقوق اسفند، نقدینگی خانوارها موقتاً بالا می‌رود. دولت هم معمولاً در اسفند، وام‌های مسکن مهر یا ملی را تسریع می‌کند – طبق برنامه، ۱۰۰ هزار واحد در ۱۴۰۴ تحویل می‌شود. تورم فصلی هم نقش دارد و شاخص کل اسفندها ۵-۷ درصد جهش می‌کند.
این رشد واقعی است، چون بر پایه معامله است، نه کاغذ. البته، این رشد برای خریداران مصرفی تلخ است اما برای فروشندگان فرصتی طلایی.
در نهایت، شایعات دی‌ماه را نادیده بگیرید. بازار در رکود تورمی نفس می‌کشد، معاملات دی‌ماه نزدیک به صفر است و هر افزایشی کاغذی است.
