جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ فصل خزان اجاره مسکن در کلانشهرها
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: وضعیت اجاره‌بها در کلان‌شهرهای ایران، به‌ویژه در شهرهایی مانند تهران، در سال‌های اخیر به یکی از چالش‌های اصلی زندگی شهری تبدیل شده است. این معضل نه‌تنها به دلیل افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، بلکه به دلیل رکود در بازار مسکن، مشکلات متعددی را برای مستأجران، مالکان و حتی اقتصاد کلان ایجاد کرده است.
یکی از بارزترین مشکلات بازار اجاره در کلانشهرها، افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها و رهن است. برای مثال، در مناطق غربی تهران، که به طور سنتی جزو مناطق متوسط و پرطرفدار برای سکونت محسوب می‌شوند، رهن کامل یک آپارتمان معمولی با متراژ حدود ۸۰ مترمربع، به حدود یک میلیارد تومان رسیده است. این رقم برای بسیاری از خانواده‌های متوسط و حتی مرفه، مبلغی غیرقابل تحمل است. اجاره‌های ماهانه نیز در این مناطق گاه به 20 تا 3۰ میلیون تومان می‌رسد، که با توجه به میانگین درآمد خانوارهای ایرانی، بخش بزرگی از درآمد ماهانه را به خود اختصاص می‌دهد. این افزایش قیمت‌ها نتیجه عواملی چون تورم عمومی، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، کاهش عرضه مسکن و تقاضای بالا در کلانشهرها است.
تورم یکی از عوامل کلیدی در افزایش اجاره‌بهاست. در سال‌های اخیر، نرخ تورم در ایران به طور مداوم بالا بوده و این امر مستقیماً بر هزینه‌های زندگی، از جمله اجاره‌بها، تأثیر گذاشته است. وقتی ارزش پول ملی کاهش می‌یابد، مالکان برای حفظ ارزش دارایی خود یا تأمین هزینه‌های زندگی، اجاره‌ها را افزایش می‌دهند. از سوی دیگر، هزینه‌های ساخت‌وساز نیز به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نیروی کار و زمین، به شدت بالا رفته است. این موضوع باعث شده که سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن جدید کاهش یابد و عرضه واحدهای مسکونی جدید به بازار محدود شود. در نتیجه، کمبود عرضه در برابر تقاضای بالا، قیمت‌ها را بیش از پیش افزایش داده است.
با این حال، بازار اجاره تنها با مشکل گرانی مواجه نیست؛ رکود نیز یکی دیگر از معضلات جدی این بخش است. بسیاری از خانه‌ها در کلانشهرها، به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت‌تر، به دلیل اجاره‌بها یا رهن بالا خالی مانده‌اند. مالکان، با امید به کسب سود بیشتر یا تحت تأثیر انتظارات تورمی، قیمت‌هایی تعیین می‌کنند که با توان مالی مستأجران همخوانی ندارد.
این موضوع نه‌تنها برای مالکان که انتظار درآمد از املاک خود دارند، بلکه برای مستأجران که به دنبال گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر هستند، مشکل‌ساز شده است. این رکود در بازار اجاره، چرخه‌ای معیوب ایجاد کرده که در آن مالکان از کاهش قیمت امتناع می‌کنند و مستأجران نیز توان پرداخت ندارند.
یکی دیگر از عوامل مؤثر بر وضعیت نامطلوب بازار اجاره، مهاجرت گسترده به کلانشهرها، به‌ویژه تهران، است. تهران به‌عنوان مرکز اقتصادی، سیاسی و فرهنگی ایران، هرساله پذیرای تعداد زیادی از مهاجران از شهرهای دیگر است که به دنبال فرصت‌های شغلی و زندگی بهتر هستند. این افزایش تقاضا برای مسکن، به‌ویژه در مناطق مرکزی و غربی شهر، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است. در مقابل، عرضه مسکن متناسب با این تقاضا رشد نکرده و همین امر به گرانی بیشتر دامن زده است.
امیر عباسی، فعال حوزه مسکن در رابطه با رکود و گرانی در بازار اجاره به جهان اقتصاد، گفت: سیاست‌های ناکارآمد در حوزه مسکن نیز به این بحران کمک کرده است. نبود قوانین مؤثر برای کنترل اجاره‌بها، عدم حمایت کافی از مستأجران و نبود برنامه‌های بلندمدت برای افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت، باعث شده که بازار اجاره به حال خود رها شود.
وی افزود: در بسیاری از کشورها، دولت‌ها با وضع سقف اجاره یا ارائه شرایط مطلوب برای مسکن، سعی در کنترل بازار دارند اما در ایران چنین سیاست‌هایی یا اجرا نشده‌اند یا تأثیر چندانی نداشته‌اند.
عباسی ادامه داد: تأثیرات اجتماعی این وضعیت نیز قابل توجه است. افزایش اجاره‌بها، فشار مالی سنگینی بر خانواده‌ها وارد کرده و بسیاری را مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرها یا حتی بازگشت به شهرهای کوچک‌تر کرده است. این موضوع کیفیت زندگی را کاهش داده و نابرابری‌های اجتماعی را تشدید کرده است. جوانان و زوج‌های تازه‌ازدواج‌کرده، که معمولاً توان مالی کمتری دارند، از این وضعیت بیشترین آسیب را دیده‌اند و بسیاری از آن‌ها قادر به تأمین مسکن مناسب نیستند.
او یادآور شد: برای بهبود این وضعیت، نیاز به اقدامات فوری و بلندمدت است. در کوتاه‌مدت، دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌هایی برای مالکان، مانند معافیت‌های مالیاتی، آن‌ها را به کاهش اجاره‌بها یا اجاره دادن خانه‌های خالی تشویق کند. در بلندمدت، افزایش عرضه مسکن از طریق ساخت واحدهای ارزان‌قیمت، بهبود زیرساخت‌های شهری در مناطق حاشیه‌ای و کنترل تورم می‌تواند به تعادل بازار کمک کند. همچنین، وضع قوانین شفاف برای تنظیم اجاره‌بها و حمایت از مستأجران ضروری است.
