تهدید کاهش عرضه مسکن در دو سال آینده

غفلت ازساخت وساز به گرانی مسکن در میان مدت منجر می شود

با وجود مازاد عرضه ۳٫۶ میلیونی و وجود ۱٫۷ میلیون مسکن خالی در کشور شاید کند شدن ساخت و ساز که هم اکنون شاهد آن هستیم تاثیر چندانی بر جهش قیمت مسکن ایجاد نکند اما قطعا ادامه رکود طرف عرضه در میان مدت می تواند باعث افزایش ملایم قیمت مسکن شود. هم اکنون مسکن ایران با چالشهایی همچون عدم توسعه صنعت ساختمان، طولانی بودن دوره ساخت، عدم وجود زیرساختهای نهادی و عدم اجرای صحیح طرح های جامع و تفصیلی شهرها مواجه است که به عنوان عوامل درون بخشی موثر بر تشدید نوسانات بازار مسکن عنوان می شوند. حامد مظاهریان ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ در خصوص تاثیر عوامل بازدارنده درون بخشی بر بازار مسکن می گوید: آنچه می تواند تعدیل کننده دامنه نوسانات در بازار مسکن باشد وجود بخش عرضه قدرتمند و با کشش است که بتواند با بروز نشانه های افزایش قیمت، در انطباق با تقاضا قرار گرفته و نوسانات قیمتی را تعدیل کند. همچنین نتایج مطالعات کارشناسی حاکی از آن است که تقاضای مصرفی مسکن با روند ملایم همواره فزاینده بوده و درمقابل سیکلهای رونق و رکود بازار تا حدود زیادی به هجمه تقاضای سوداگرانه مربوط می شود. بنابراین تا زمانی که عوامل کنترل کننده تقاضای سوداگرانه و افزایش جاذبه دیگر بازارها اتفاق نیفتد، بخش مسکن پتانسیل جذب سرریز نقدینگی را خواهد داشت. از این رو تقلیل در نوسانات متغیرهای اقتصاد کلان (ثبات اقتصادی)، بهبود فضای کسب و کار و رفع نوسانات قیمتی می تواند در پیشگیری از تعمیق دوره های رونق و رکود موثر واقع شود. مظاهریان در بررسی بازار مسکن ایران درسالهای اخیر یادآور شد: در ادامه دوره های رونق و رکود گذشته، افزایش قیمت در این بازار طی سالهای ۹۱ و ۹۲ به وقوع پیوسته است. پس از آن به دلیل سیطره رکود اقتصادی در کشور، کاهش قدرت خرید خانوارها، ثبات دربرخی از متغیرهای اقتصادی (از جمله نرخ ارز و تورم عمومی) و افزایش نرخ سود واقعی در سالهای ۹۳ و ۹۴، بازار مسکن دوران ثبات قیمتی را تجربه کرده است. از سوی دیگر در شرایط فعلی علی رغم نیاز به مسکن مصرفی، به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار مسکن با مشکل کمبود تقاضای موثر و مکفی مواجه است که این امر خود به عاملی در کاهش سرمایه گذاری در این بخش بدل شده است. از این رو یکی از راهکارهای خروج از رکود فعلی، تقویت قدرت خرید خانوارها از طریق سیاستهای اعتباری عنوان می شود. با این وجود شناسایی مشکل کمبود تقاضا، تقویت سمت عرضه را به عنوان راهکار اصلی خروج از رکود تایید نمی کند. اما این به معنای غفلت از سمت عرضه و رهاشدگی آن نیست؛ چرا که همچنان بخشهایی از جامعه شهری و روستایی باقی است که عدم وجود مسکن مطلوب، در صدرمشکلات سکونتی آنها قرار دارد. از این جمله می توان به بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی اشاره کرد که سیاستهای حمایتی طرف عرضه درخصوص آنها جاری است. تهدید کاهش عرضه مسکن در دو سال آینده مدیر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم در این باره در گفتگویی با ایلنا درپاسخ به سوالی مبنی براینکه وضعیت آمار صدور پروانه ساخت در سال های گذشته چگونه بوده ؟ گفت: در سال ۹۳ تقریبا برای ۴۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت در سطح کشور صادر شد. در سال گذشته هم بدون احتساب آمار اسفند ماه، تعداد پروانه‌های صادره به حدود ۲۹۰ هزار واحد رسید. تعداد پروانه‌های صادره در سال ۱۳۹۳، در شهر تهران و کل کشور به ترتیب از رشد منفی حدود ۵۲ و ۴۰ درصد برخوردار بوده است و این روند نزولی صدور پروانه ساخت در سال ۱۳۹۴ نیز ادامه داشته است. به طوریکه تعداد پروانه‌های صادره شهر تهران و نیز کل کشور بیش از ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. علی چگنی، البته تاکید کرد: آثار افزایش یا کاهش در صدور پروانه ساختمانی را سه سال دیگر می توان در بازار مشاهده و ارزیابی کرد. درسال ۹۳ و ۹۴ شاهد کاهش صدور پروانه های ساخت بودیم که آثار این کاهش تولید درسالهای ۹۶ و ۹۷ نمایان خواهد شد. اما از آنجایی که درحال حاضر با انباشت واحدهای تولیدی فروش نرفته مواجه هستیم، بخشی از این کاهش تولید جبران می شود. وی در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه با توجه به اینکه این واحدهای انباشت شده متناسب با نیاز واقعی بازار نیستند، می توانند کاهش عرضه را جبران کنند؟ تصریح کرد: تا حدودی این واحدها می توانند پاسخگوی نیاز بازار باشند. در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کم متراژ و قیمت های پایین تر است و در دو سال اخیر بیش از ۵۰ درصد تقاضا و معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به واحدهای ۳۰۰ میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها ۷۵ متر و کمتر است. البته درشهر تهران واحدهای بزرگ تر هم تولید شده اند که مخاطب این واحدها، گروه هایی با درآمد بالاتر هستند اما به تدریج این تطبیق در بازار مسکن ایجاد می شود و سازندگان هم مطابق با قدرت خرید مردم و نیاز واقعی بازار، ساخت و ساز را انجام خواهند داد. تعادل بین نیاز بازار به لحاظ مساحتی و قیمتی با عرضه ایجاد خواهد شد. البته این توصیه به سازندگان می شود که واحدهای تولیدی را براساس توان مالی متقاضیان طراحی نمایند. واحدهای با متراژ بسیار بزرگ هم معمولا دیرتر به فروش می‌رسند و متقاضیان خاص خود را دارند. البته سازندگان هم این علامت را از بازار دریافت می کنند که توجه متقاضیان معطوف به واحدهای با متراژ کم است. در مجموع می توان گفت که امسال باید شرایط بهبود بازار مسکن فراهم شود و دولت در تلاش است تا زیرساخت‌های بهبود شرایط کسب و کار در این حوزه را فراهم نماید. او درباره پیش بینی از وضعیت بازار در نیمه اول سال و نیمه دوم چیست هم گفت: به هر حال وقوع نوسانات جزیی در این بازار در ماه های آتی طبیعی است. البته در ماه رمضان انجام معاملات کندتر خواهد شد اما از سوی دیگر با اتمام مدارس به اوج نقل و انتفالات در بازار اجاره می رسیم. با این حال پیش بینی می شود که به تدریج وضعیت کسب و کار در حوزه مسکن و گردش مالی در این صنعت رو به بهبود باشد. انتظار می رود که از نیمه دوم سال‌جاری شاهد رونق تدریجی در بخش مسکن باشیم. در حال حاضر سرمایه سازندگان به دلیل رکود قفل شده است اما با افزایش معاملات و افزایش گردش مالی، سرمایه ها آزاد می شود و سازندگان می توانند تولید بیشتری داشته باشند.