شکست قیمت اجاره با تولید انبوه مسکن اجاره‌ای 
فریده خدادادی -از سال 1398 طرح اجاره داری حرفه‌ای در کشور مطرح شد و در ۹دی ۱۳۹۹ پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» برای بررسی و تصویب به هیئت دولت ارائه شد. در این طرح سرمایه‌گذاران می‌توانند در اراضی دولتی اقدام به ساخت‌وساز کنند و سپس واحدهای ساخته‌شده را با تعرفه‌های در نظر گرفته‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی به اقشار بدون مسکن، خانه اولی‌ها، زوج‌های جوان و... برای مدت معلوم واگذار کنند.
به گزارش جهان اقتصاد، اخیرا مدیرعامل بانک مسکن از امضای تفاهم نامه ۳جانبه ساخت ۲۰۰ هزار مسکن استیجاری در شهر تهران خبر داده است به طوری که این تفاهم نامه‌ای بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران و بانک مسکن امضا و ۲۰۰ هزار واحد مسکن استیجاری در شهر تهران ساخته می شود.
بانک مسکن برای این واحدها ۲۰۰ میلیون تومان وام ساخت پرداخت خواهد کرد.دوره بازپرداخت این وام حداکثر ۱۰ ساله خواهد بودرخ سود این وام بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار ۱۸درصد است که احتمالا از محل صندوق ملی مسکن یارانه آن پرداخت شود.
همچنین مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از قرارگیری ۱۵هزار واحد مسکونی که شهرداری به صورت مشارکتی آنها را می‌سازد در قالب طرح اجاره داری برای خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان خبر داد.
خبرنگارجهان اقتصاد درباره این موضوع با سید محمد مرتضوی، رییس کانون سراسری انبوه سازان کشوربه گفت‌وگو پرداختهاست که درادامه می‌خوانید.
رییس کانون سراسری انبوه سازان کشور در ارتباط با تفاهمم نامه ۳جانبه ساخت ۲۰۰ هزار مسکن استیجاری در شهر تهران اظهار کرد: این تفاهم نامه در مرحله اولیه قرار دارد و هنوز در اختیار انبوه سازان و سازندگان حرفه‌ای هم قرار نگرفته است.
وی افزود: کانون سراسری انبوه سازان کشور پیشنهاداتی در خصوص اجاره داری حرفه‌ای مطرح کرده است از این منظر که بخشی از ساخت و سازهای واحدهای مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن هدف گذاری شود و نوع پیشنهاد ارایه داده شده مشارکتی بوده است به طوری که انبوهسازان با بخشی از سرمایه‌های خود را در کنار تسهیلات بانکی که دولت اختصاص میدهد، بتوانند مجموعه‌سازی و مجتمع سازی را انجام دهند.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: از سوی دیگر بخشی از واحدها در اختیار انبوهسازان است زیرا منابع مالی را در این طرح‌ها وارد کردند و بخش دیگری در اختیار دولت قرار خواهد گرفت، بانک هم به عنوان تامین کننده تسهیلات بانکی مطرح است و بر این اساس تفاهم نامه چندجانبه‌ای منعقد خواهد شد.
مرتضوی افزود: بخشی که دراختیار دولت است، با نظارت دولت به موضوع اجاره داری می‌پردازد و قیمتها یارانه‌ای است یعنی بخشی از اجارهها متناسب با کارشناسی به‌روز، توسط دولت بخشیده می‌شود. از سوی دیگر یارانههایی تعلق میگیرد و مبالغی که به عنوان اجاره تعیین می‌شود با واقعیات روز جامعه متفاوت است زیرا سعی شده اقشار هدف کمک شود تا با پرداخت کمتر در این واحدها سکونت کنند و پیشنهاد ما نیز در این راستا به گونه ای بوده است که تعریف زمانی نسبت به این ساخت وسازها صورت پذیرد تا گروههای هدف از جمله زوج‌های جوان بتوانند در یک بازه زمانی پنج الی 10ساله از این فضاهای سکونتی استفاده کنند. بخش دیگر واحدها که با سرمایه انبوه سازان به صورت مشارکتی ساخته می‌شود نیز میتواند به صورت اجاره داری باشد اما قیمت‌گذاری آن به روز خواهد بود و تولید انبوه این واحدها به شکستن قیمت اجاره در شهرها کمک خواهد کرد.
وی بیان کرد: اگر دولت بخواهد در ساخت واحدهایی در حوزه اجاره داری حرفه‌ای به طور مستقل اقدام نماید و بانک هم تامین‌کننده تسهیلات باشد، کار دشوار خواهد بود زیرا نرخهای اجاره بسیار بالاست و هفتاد درصد از هزینه های یک خانواده باید برای تامین اجاره بها در نظرگرفته می‌شود،نسبت به کشورهای توسعه یافته که بین 15 الی 25 درصد هزینه خانواربه هزینه مسکن اختصاص پیدا میکند، رقم بالایی است. به همین دلیل میزان یارانه‌ای که باید به این طرح اختصاص پیدا کند، ارقام بالایی است و باید این یارانهها از صندوق ملی مسکن تامین شود که تا امروز در این صندوق پولی بابت یارانه های تسهیلاتی واریز نشده است. حتی تامین یارانه‌های ساخت هم با مشکل مواجه است و به منابع مالی بسیاری نیاز دارد.
وی گفت: پیشنهاد انبوه سازان در حوزه اجاره داری حرفه‌ای به کمیسیون عمران مجلس داده شده است.
مدل برنامه ساخت و عرضه مسکن اجاره اي در این پیشنهاد از این قرار است:
1- در این مدل انبوه سازان به عنوان یک بخش خصوصی در فاز اول اقدام به ساخت و عرضه مسکن اجاره ای به میزان100هزار واحد در سراسر کشورواستقرار نظام اجاره داری حرفه‌ای (راسًا و یا از طریق نهادهای اجاره داری خصوصی) و بهره برداری اجاره ای ازواحدهای احداث شده با اولویت اجاره حد اکثر50 درصد واحدهای استیجاری به متقاضیان دهک های درآمدی دو تا پنج با معرفی وزارت راه و شهرسازی می نمایند.
2- در این برنامه واگذاری زمین به قیمـت کارشناسی روز بر اساس اعلام کارشناس رسمی می باشد مشروط به اینکه واحدها به صورت اجاره واگذارگردند. در طول مدت احداث (حداکثر2سال) و دوره واگذاری به صورت اجاره(حداقل5سال)مبلغی بابت بهای زمین دریافت نمی گردد. بعد از اتمام دوره یاد شده و یا در صورت خروج ازحالت اجاره و یا فروش واحدها، بهای زمین به قیمت کارشناسی زمان واگذاری دریافت می‌گردد.
3- در صورتی که قبل از اتمام مدت بهره برداری اجاره‌ای، فروش انجام شود، قیمت زمین به نرخ روز (زمان فروش) به همراه کلیه یارانه‌های پرداختی تبدیل به حال شده و از انبوه ساز و یا سازنده دریافت می‌شود.
4- شهرداری‌‌ها در پروانه ساخت و گواهی عدم خلاف و پایان کار عبارت «ساختمان استیجاری به مدت .......سال» را درج و ادارات ثبت اسناد و املاك نیز در هنگام صدور صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت برای این گونه ساختمان‌ها عبارت«ساختمان استیجاری به مدت ....... سال»را در صـورت مجلـس تفکیکی و سندمالکیت قید می نمایند.
واحد های احداثی در قالب این طرح از کلیه تسهیلات اعطایی به واحدهای احداثی در قالب طرح جهش تولیدمسکن بر خوردار هستند.
در پایان گفتنی است؛ در بیشتر کشورهای دنیا در حوزه اجاره‌داری شرکت‌هایی وجود دارند که مسکن‌هایی را با هدف اجاره دادن می‌سازند. اگر بخش خصوصی وارد این عرصه شود، از حمایت‌ها و یارانه‌های مالیاتی بانکی برخوردار می‌شود و همین امر موجب شده تا صنعت «اجاره‌داری» باعث ایجاد تعادل در اجاره‌بها شود اما باید دید استفاده از تجربه سایر کشورها تا چه اندازه میتواند در این مسیر کمک کننده باشد.
