پرونده اجاره‌داری حرفه‌ای همچنان خاک می‌خورد
این روزها با قرار گرفتن درفصل جابه جایی ها، موعد اجارهها، تمدید قراردادها، نگرانی مستاجرین از بابت افزایش میزان اجاره بها و مراجعه آنها به دفاتر مشاوره املاک افزایش پیدا کرده است. از همین رو دولت « بسته پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها » در جلسه هیات وزیران را به تصویب رساند. به گزارش جهان اقتصاد؛ گفته شده که این بسته با هدف ساماندهی بازار مسکن و اجاره، حمایت از مستاجران و همچنین ضرورت تکمیل و به‌روزرسانی اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور مصوب شده است. این مصوبه دارای پنج بخش است به طوری که یکی از بخش‌ها در خصوص پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن است که هر ساله بانک مرکزی با اعلام وزارت راه و شهرسازی، مکلف است نسبت به اعطای تسهیلات کمک ودیعه مسکن اقدام و شرایطی را فراهم کند تا متقاضیان بسته به تمایل خود درخواست پرداخت ماهیانه اصل و سود را داشته باشند یا فقط سود را بپردازند. در صورت دوم بازپرداخت اصل ودیعه باید در پایان سال صورت گیرد و متقاضی طی بازه زمانی یکساله ودیعه را از سیستم بانکی قرض می‌گیرد و در پایان سال قرض را بازمی‌گرداند و فقط سود را می‌پردازد . تسهیل وثایق یکی دیگر از بندهای این مصوبه است به طوری که بانک مرکزی مکلف است حتما در راستای تسهیل وثایقی که به سبب وام ودیعه از مردم دریافت می‌کند، گام بردارد و بر این امر تاکید شد اگر برگه سهام عدالت یا کارت یارانه افراد برای اقساط متقاضی کافی است ، اخذ وثیقه دیگری از جمله سفته ، چک و ... ممنوع است . **اولویت‌بندی معرفی متقاضیان به منظور اخذ وام ودیعه سومین بخش از مصوبه «بسته پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها» اولویت‌بندی معرفی متقاضیان برای اخذ وام ودیعه است به طوری که مقرر شده وزارت راه و شهرسازی بر اساس شاخص‌هایی همچون تعداد افراد خانواده ، زوج‌های جوان ، افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی و دهک‌های یک تا سه درآمدی را از طریق سامانه طرح‌های حمایتی به سیستم بانکی معرفی کند . به عنوان یکی دیگر از محورهای این بسته پیشنهادی ، می‌توان از بسته تشویقی موجرین در راستای رعایت قوانین نام برد . این قوانین در حوزه تعیین سقف برای اجاره بها است که امروز نیز موضوع تعیین سقف اجاره ۲۵ درصدی برای پایتخت و سقف ۲۰ درصدی برای سایر شهرها مطرح است که توسط سران محترم سه قوه به تصویب رسید است . در صورتی که موجرانی این امر را رعایت یا به انعقاد قراردادهای بلندمدت اجاره که بیش از دو سال است ، اقدام کنند ، برای آنان بسته تشویقی در نظر گرفته می‌شود .این بسته تشویقی پرداخت تسهیلات بانکی برای موجرین است و شامل تسهیلات جعاله مسکن یا تشویق‌هایی همچون تخفیفات و معافیت‌های مالیاتی خواهد بود که وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت اقتصاد و بانک مرکزی مکلف به تدوین و اجرای این بسته تشویقی شدند . **ارزش معاملاتی املاک ، مبنای محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک محور دیگر این بسته به بحث ساماندهی حق کمیسیون مشاوران املاک اشاره دارد که بسیار حائز اهمیت است ، چرا که مقرر شده پایه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک قیمت‌های روز معامله شده در نظر گرفته نشود ، بلکه مبنای حق کمیسیون در خصوص خرید و فروش ، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است که توسط کمیسیون تقویم املاک هر ساله تعیین می‌شود، خواهد بود . این امر در خصوص املاک اجاره‌ای نیز مبنا قرار می‌گیرد و حق کمیسیون براساس ارزش اجاری املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم تعیین می‌شود که این امر نیز هرساله توسط کمیسیونفوق الذکر تعیین می‌شود و ملاک عمل قرار می‌گیرد . درتقویم املاک ارزش اجاری و معاملاتی براساس ناحیه بندی‌هایی صورت می‌گیرد که در سازمان امورمالیاتی تعیین شده است و در شهر تهران مناطق ۲۲گانه متفاوت خواهند بود و ارزش معاملاتی و اجاری خانه‌های یک منطقه با یکدیگر تفاوت نخواهند داشت . با افزایش یا کاهش قیمت ملک حق کمیسیون مشاورین دچار نوسان نمی‌شود ، لذا یک عدد ثابت طی یک بازه زمانی یکساله مبنای معامله قرار می‌گیرد و از آنجایی که کمیسیونی متشکل از کلیه افراد صاحب نظر و مسئول در این حوزه است ، قیمت‌ها متعادل و متناسب تعین می‌شود ، لذا این امر بسیار اتفاق مهم و بزرگی است که در حوزه خرید و فروش و اجاره مسکن رخ داده است . در این مصوبه مقرر شده نرخ‌های کمیسیون مشاوران املاک هرساله برای هر شهرستان توسط کمیسیون نظارت هر شهرستان تعیین شود و پایه همان پایه تعیین شده در کمیسیون تقویم املاک است و نرخ بر اساس تصمیم کمیسیون نظارت هر شهرستان تعیین می‌شود . **اتصال سامانه‌های کدرهگیری به سامانه سازمان امورمالیاتی در بخش دیگر این بسته پیشنهادی تمامی تعرفه‌ها روی قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود. سامانه‌های کد رهگیری بایستی به سامانه سازمان امورمالیاتی متصل شوند و اطلاعات قیمت املاک از سامانه امور مالیاتی دریافت و توسط کمیسیون نظارت هر شهرستان نیز نرخ‌ها تعیین می‌شود. در این صورت به محض مشخص کردن یک خانه در نقطه مورد نظر توسط مشاور املاک ، براساس نرخ‌های درج شده در سامانه، حق کمیسیون و تعرفه تعیین می‌شود و مردم نیز باید براساس مبلغ چاپ شده روی قراردادها ، حق کمیسیون خود را پرداخت کنند . حق کمیسیون نیز باید در دفتر مشاور املاک از طریق دستگاه‌های پوزی که به سازمان امورمالیاتی متصل است ، پرداخت شود . به منظور ارائه هرگونه خدمات توسط مشاوران املاک ، متقاضیان بایستی از طریق درج اطلاعات متعاملین در سامانه املاک و اسکان و همچنین اخذ کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات اقدام کنند. اگر معامله‌ای صورت گیرد که دارای کد رهگیری نباشد ، به واسطه قانون و براساس ماده ۱۸ قانون مالیات برخانه‌های خالی و ماده ۵۴ مکرر ، خانه خالی شناسایی می‌شود و ممکن است مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی شود؛ لذا توصیه شده که مستاجرین حتما در سامانه املاک و اسکان ثبت و کد رهگیری دریافت کنند. **مکلف شدن اتاق اصناف به رتبه‌بندی مشاوران املاک مکلف شدن اتاق اصناف به رتبه‌بندی مشاوران املاک یکی دیگر از موارد مطروحه در این بسته پیشنهادی است و این رتبه‌بندی بایستی هر شش ماه یکبار اعلام شود و این امر سبب می‌شود مردم به مشاوران املاکی مراجعه کنند که رتبه بالاتری را کسب کرده است . آخرین محور مصوبه هیات وزیران در این بسته کمک به تکمیل و تحویل پروژه‌های نیمه تمام مسکن‌های دولتی و حمایتی و مسکن‌های خصوصی است به طوری که در خصوص مسکن‌های حمایتی ، وزارت نیرو و وزارت نفت مکلف شدند طی مدت زمان شش ماهه نسبت به انجام عملیات انتقال خطوط آب ، برق و گاز گام بردارند ، به گونه‌ای که پس از شش ماه این واحدها که نیمه تمام هستند و بیش از ۸۰ درصد پیشرفت دارند ، قابل بهره‌برداری شوند ؛ لذا عملیات باید در اسرع وقت آغاز شود . در خصوص این موضوع نیز مقرر شد سازمان برنامه منابعی را که وزارت نیرو و وزارت نفت تقاضا می‌کنند ، به وزارتخانه‌های مذکور تخصیص دهد تا عملیات به سرعت انجام شود . دررابطه با بخش خصوصی نیز مقرر شده با همکاری وزارت اقتصاد و بانک مرکزی برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام بخش خصوصی بسته‌های تشویقی طراحی شود. در ادامه پیرو اهمیت این بسته پیشنهادی و مصوبات مربوط به آن، خبرنگار جهان اقتصاد با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به گفتگو پرداخته است که در ادامه میخوانید. این کارشناس حوزه مسکن کلیات «بسته پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها» را مثبت ارزیابی کرد و گفت: پیشنهاداتی که در این بسته در ارتباط با ساماندهی بازار اجاره و بخش مربوط به مشاورین املاک مطرح شده است، خوب به نظر می‌رسد. ایلاتی با بیان این که همچنان انتقادات نسبت به اعطای وام ودیعه مسکن مستاجران پابرجاست، گفت: وام ودیعه از کارکرد مثبتی برخوردار نیست به طوری که نمیتواند به اقشار مورد هدف تعلق پیدا کند. این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: در ارتباط با نرخ کمیسیونهای مشاورین املاک ابهاماتی وجود دارد و باید شفاف‌سازی نسبت به این مساله صورت پذیرد. به گفته ایلاتی، دولت باید در ارتباط با مشاورین املاک به گونه ای تصمیم گیری کند که تعداد مشاورین املاک را از حالت حقیقی به مشاورین املاک حقوقی تبدیل کند و به سمت تشکیل شرکتهای حقوقی املاک و مسئولیت پذیر حرکت کند زیرا در شرایط کنونی با افراد بسیاری در این حوزه مواجه هستیم که سواستفادههای زیادی از سوی آنها صورت میپذیرد و هیچ یک مسئولیتی را قبول نمیکنند اما اگر تحت یک موسسه کوچک قرار گیرند و فردی در صورت بروز خطا مشمول جریمه شود، میتواند این اقدام بازدارنده تلقی شود. این کارشناس حوزه مسکن در ارتباط با موضوع قراردادها گفت: دولت در این خصوص می توانست دو الی سه ساله شدن مدت قرارداد اجارهها را مورد تاکید قرار دهد به طوری که با توجه به فضای موجود میتوانست جزو پیشنهادات دولت باشد و به طولانی شدن قراردادها بیانجامد و نفع بازار اجاره و مستاجرین را به همراه داشته باشد. ایلاتی با اشاره به اهمیت اجاره‌داری حرفه‌ای عنوان کرد: مسئولین وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌کنند، آیین‌نامه اجرایی شرکتهای اجاره‌داری حرفه‌ای مسکن در سالهای گذشته نوشته شده و آماده است. به طوری که طبق یک از بندهای قانون ساماندهی، تولید و عرضه مسکن مصوب سال 87 شرکتهای اجاره‌داری باید شکل بگیرد و وزارت مسکن باید زمین را به صورت اجاره بلندمدت در اختیار این شرکتها قرار دهد تا برای ساخت مسکن اجاره‌ای اقدام کنند. حال با وجود نوشته شدن آیین نامههای مربوط به آن، هیچ خروجی را در سه سال گذشته مشاهده نکردیم. اگر دولت این موارد را اجرایی سازد، میتواند آرامشی را به بازارمسکن تزریق کند اما با توجه به قرار گرفتن در اواسط فصل جابهجاییها و پایان تابستان امکان اجرای آن بعید به نظر می‌رسد و باید منتظر سیاستهای دولت در فصل بعدی جابه جاییها بود تا ثمرات حاصل از اجرای این بسته پیشنهادی را شاهد باشیم.
