جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ فرار بخش خصوصی از ساخت و ساز
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران اخیرا اظهارات مهمی را در حوزه مسکن مطرح کرد که نشاندهنده عمق مشکلات این بخش حیاتی اقتصاد کشور است.
وی تأکید کرد که در حال حاضر تورم فروش مسکن در حدود ۲۵ درصد قرار دارد. این رقم در نگاه اول ممکن است نشاندهنده کنترل نسبی قیمتها در بازار مسکن به نظر برسد، اما باقرپور توضیح داد که این عدد اصلاً به معنای مهار تورم مسکن نیست، بلکه عمدتاً ناشی از کاهش شدید قدرت خرید مردم است.
به عبارت دیگر، تقاضای واقعی برای خرید مسکن به دلیل افت درآمدهای واقعی خانوارها و افزایش هزینههای زندگی، به شدت محدود شده و همین امر مانع جهش بیشتر قیمتها در بازار فروش شده است.
در واقع، آنچه مشاهده میشود نه آرامش بازار، بلکه نوعی رکود ناشی از ناتوانی خریداران در ورود به معامله است.
در مقابل این وضعیت، تورم سمت عرضه و تولید مسکن شرایط کاملاً متفاوتی دارد. باید توجه داشت که تورم ساخت مسکن تقریباً دو برابر تورم عمومی اقتصاد کشور است.
این شکاف معنادار بین تورم فروش و تورم تولید، یکی از ریشههای اصلی بحران کنونی بخش ساختمان به شمار میرود.
وقتی هزینههای ساختوساز شامل مصالح، دستمزد، انرژی، مجوزها و سایر نهادهها با سرعتی بسیار بالاتر از افزایش قیمت نهایی مسکن رشد میکند، بسیاری از پروژهها دیگر صرفه اقتصادی ندارند.
در بسیاری از مناطق تهران و حتی سایر شهرها، هزینه تمامشده تولید یک واحد مسکونی از قیمت فروش آن در بازار فعلی فراتر رفته است. این وضعیت منجر به توقف یا کند شدن شدید پروژههای جدید شده و عرضه مسکن را در بلندمدت تهدید میکند.
در چنین وضعیتی، کاهش حدود ۲۰ هزار میلیارد تومانی مشارکت بخش خصوصی در ساختوساز مسکن جالب می شود. این رقم قابل توجه، بیانگر خروج سرمایهگذاران و انبوهسازان از این حوزه است.
بخش خصوصی که همواره موتور محرک اصلی تولید مسکن در ایران بوده، اکنون به دلیل عدم توجیه اقتصادی، ریسکهای بالا، کمبود نقدینگی و انتظارات تورمی منفی، تمایلی به سرمایهگذاری جدید نشان نمیدهد.
کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی نه تنها عرضه مسکن را در آینده نزدیک کاهش میدهد، بلکه زنجیره اشتغالزایی گسترده صنعت ساختمان از کارگران ساده تا مهندسان، تولیدکنندگان مصالح و خدمات وابسته را نیز با چالش جدی مواجه میسازد.
این عقبنشینی بخش خصوصی در شرایطی رخ میدهد که نیاز به تولید انبوه مسکن برای پاسخ به تقاضای انباشتهشده جامعه بیش از همیشه احساس میشود.
ترکیبی از تردیدهای ناشی از نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا، انتظارات تورمی فروشندگان و سایه تهدیدهای سیاسی و امنیتی خارجی، باعث شده تا معاملات به حداقل برسد.
خریداران منتظر کاهش قیمت هستند و فروشندگان حاضر به عقبنشینی از سطوح قیمتی قبلی نیستند. نتیجه این بنبست، رکود عمیق معاملات و نزدیک شدن صنعت ساختمان به مرز ورشکستگی است.
باقرپور با نگاهی به سال ۱۴۰۵، پیشبینی کرد که با توجه به تورم ساخت بالا، کاهش سرمایهگذاری و تداوم فشارهای اقتصادی، قیمت ریالی مسکن احتمالاً بیش از ۵۰ درصد افزایش خواهد یافت.
حتی در سناریوهای مختلف از جمله تداوم وضعیت فعلی، توافق دیپلماتیک یا حتی درگیری کوتاهمدت روند افزایشی قیمتها اجتنابناپذیر به نظر میرسد.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران را در حال حاضر حدود ۱۲۵ تا ۱۳۰ میلیون تومان است و پیشبینی می شود که تا مقطع مشابه در سال آینده، این رقم میتواند به حدود ۲۰۰ میلیون تومان برسد.
این جهش قیمتی، مسکن را بیش از پیش از دسترس قشر متوسط و ضعیف جامعه خارج خواهد کرد.
مشکل اصلی معیشت مردم نه قیمت مرغ یا روغن، بلکه هزینه سنگین مسکن است که بخش عمدهای از درآمد خانوارها را میبلعد. اگر سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها از حدود ۶۵ درصد فعلی به سطوح پایینتری کاهش یابد، رفاه عمومی به شکل محسوسی بهبود خواهد یافت.
با این حال، راهحل این بحران تنها با افزایش تولید، کنترل تورم نهادههای ساختمانی، حمایت از بخش خصوصی و ایجاد هماهنگی میان سیاستهای پولی، ارزی و مسکنی ممکن است. که آن هم امروزه با فرار بخش خصوصی از صنعت ساخت و ساز از دسترس خارج شده است. در غیر این صورت، بازار مسکن نه تنها رونق نخواهد گرفت، بلکه به عاملی برای تشدید نابرابری و فشار بر اقشار کمدرآمد تبدیل خواهد شد.
