جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
فرمول دستوری گره اجاره را باز نمیکند
رضا پورحسین ـ روزنامه نگار
جهان اقتصاد: داود بیگینژاد نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است که با هدف ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران، سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ مشخص شده و مالکان و مستأجران باید در چارچوب این ضوابط اقدام به تنظیم قراردادهای جدید کنند.وی افزوده است که مبنای محاسبه افزایش اجارهبها، مبلغ اجاره درجشده در قرارداد فعلی است و درصد تعیینشده مستقیماً به رقم اجاره موجود اضافه میشود.
به این ترتیب، مستأجران و مالکان میتوانند بهسادگی میزان اجاره سال جدید را محاسبه کنند. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به فرمول محاسبه اجاره جدید گفت: «اجاره جدید برابر است با اجاره فعلی ضربدر عدد حاصل از جمع یک و نرخ افزایش تعیینشده.» به عنوان مثال، اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در تهران ۱۰ میلیون تومان باشد، با اعمال سقف افزایش ۲۷ درصدی، اجاره جدید به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد رسید.
این اعلام در شرایطی مطرح میشود که بازار اجاره مسکن در تهران و سایر کلانشهرها همچنان با چالشهای جدی روبرو است. بسیاری از مستأجران که بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه خود را صرف پرداخت اجاره میکنند، امیدوارند این سقف تعیینشده بتواند کمی از فشار اقتصادی بر دوش آنها بکاهد.
طبق این ضوابط، قراردادهای تمدیدی باید دقیقاً بر اساس همین فرمول تنظیم شوند و هرگونه توافق خارج از چارچوب ممکن است با نظارت نهادهای مربوطه مواجه شود. مشاوران املاک نیز موظف هستند در زمان انعقاد قراردادها، این سقف را به طرفین یادآوری کنند تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.
با این حال، اجرای چنین سقفهایی سالهاست که تکرار میشود و هر بار با آغاز فصل جابجایی، بحثهای زیادی را به همراه دارد. مالکان اغلب از این محدودیتها گلایه دارند و معتقدند با توجه به افزایش هزینههای نگهداری ساختمان، تورم عمومی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، این درصد افزایش کافی نیست و ممکن است آنها را با زیان مواجه کند.
از سوی دیگر، مستأجران نیز گاهی با مشکلاتی مانند عدم تمایل مالکان به تمدید قرارداد یا اصرار بر دریافت مبلغی بیشتر به صورت غیررسمی روبرو میشوند. این وضعیت نشاندهنده آن است که بازار اجاره به عنوان بخشی از اقتصاد مسکن، تحت تأثیر عوامل کلانتری قرار دارد که نمیتوان صرفاً با دستور و تعیین سقف، آنها را مدیریت کرد.
باید توجه داشت که هر فرمول دستوری کمکی به بازار اجاره نمیکند و باید به سمت ریشهیابی اصلی مشکل رفت. مشکل اصلی بازار مسکن ایران، عدم تعادل میان عرضه و تقاضاست. سالهاست که ساخت مسکن جدید با سرعت کافی پیش نمیرود، در حالی که تقاضای مؤثر به دلیل رشد جمعیت، مهاجرت به شهرها و تشکیل خانوارهای جدید، همچنان بالاست.
تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینههای تولید و تأمین زمین، همه و همه باعث شده تا قیمت مسکن و به تبع آن اجارهبها، روند صعودی شدیدی داشته باشند. تعیین سقف افزایش اجارهبها در چنین شرایطی، بیشتر شبیه به درمان یک علامت است تا حل ریشهای بیماری. این سیاستها ممکن است در کوتاهمدت کمی آرامش ایجاد کنند، اما در بلندمدت منجر به کاهش انگیزه سرمایهگذاری در بخش اجاره، خروج برخی مالکان از بازار رسمی و حتی تبدیل واحدهای مسکونی به کاربریهای دیگر میشوند.
برای حل اساسی مسئله، نیاز به رویکردهای جامعتری داریم. تسهیل فرآیند صدور پروانه ساخت، کاهش بوروکراسی اداری، ارائه مشوقهای واقعی به سازندگان، هدایت سرمایهها به سمت تولید مسکن و نه دلالی، و مهمتر از همه، کنترل تورم عمومی که مادر همه مشکلات اقتصادی است، میتوانند راهگشا باشند.
بدون افزایش عرضه مسکن متناسب با نیاز واقعی، هر سال شاهد تکرار همین سناریو خواهیم بود: اعلام سقف جدید، نارضایتی طرفین معامله و در نهایت، جابجاییهایی که برای بسیاری از خانوارها با هزینههای سنگین همراه است.
علاوه بر این، شفافسازی بیشتر در بازار اجاره، استفاده از ابزارهای هوشمند نظارتی و حمایت هدفمند از مستأجران کمدرآمد از طریق یارانههای مستقیم یا صندوقهای حمایتی، میتواند مکمل خوبی برای سیاستهای قیمتی باشد. اما تا زمانی که به ریشهها پرداخته نشود، این سقفها تنها مسکن موقتی خواهند بود و بازار را از تعادل واقعی دورتر میکنند. مستأجران و مالکان هر دو بخشی از یک اکوسیستم هستند و حل مسئله نیازمند توجه همزمان به حقوق و منافع هر دو گروه است. امیدواریم سیاستگذاران در سال ۱۴۰۵ فراتر از تعیین درصد، به فکر راهکارهای ساختاری و بلندمدت برای ساماندهی بازار مسکن باشند تا شاهد بازاری متعادلتر و عادلانهتر باشیم.
