جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ گرم کردن بازار مسکن با توهم فروش
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: در بازار مسکن این روزها، پلتفرمهای آنلاین، به جای آنکه بستری برای فروش واقعی و شفاف فراهم کنند، عملاً به ابزاری برای ایجاد توهم فروش تبدیل شدهاند.
وقتی مالکی خانه یا آپارتمانی را در این سامانهها ثبت میکند، قیمت واقعی معاملهپذیر ملک مشخص نیست و تنها یک قیمت اسمی و اغلب اغراقآمیز درج میشود که ریشه در واقعیت بازار ندارد.
این قیمتها نه بر اساس معاملات واقعی شکل میگیرند و نه با نظارت دقیق همراه هستند؛ بلکه بیشتر نتیجه یک چرخه معیوب مقایسه و افزایش تدریجی است.
به گفته محرمی، نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، افراد هنگام ثبت آگهی ملک خود، با نگاهی به خانههای مشابه در همان پلتفرم، اجزای کوچکی از ویژگیهای ملکشان را بهانه میکنند و به قیمت کلی اضافه مینمایند. مثلاً اگر یک واحد مشابه با متراژ نزدیک، یک طبقه بالاتر یا ویو بهتر داشته باشد، مالک بدون توجه به تفاوتهای واقعی، چند میلیون یا حتی دهها میلیون به قیمت پیشنهادی خود میافزاید. این رفتار فردی که در ظاهر بیضرر به نظر میرسد، وقتی در مقیاس هزاران آگهی تکرار شود، به پدیدهای گسترده تبدیل میگردد: آگهیهای تکراری، فایلهای کاملاً ساختگی و قیمتهایی بدون پایه و اساس واقعی. نتیجه این فرآیند، افزایش مداوم و غیرواقعی قیمتها در پلتفرم است که به سرعت به یک روند صعودی تبدیل میشود.
این افزایش قیمتهای توهمی، تأثیر عمیقی بر روانشناسی بازار و انتظارات مردم میگذارد. خریداران بالقوه که روزانه این آگهیها را مرور میکنند، به تدریج باور میکنند که سطح قیمتها واقعاً به این ارتفاع رسیده است.
این باور کاذب، فشار واقعی بر بازار وارد میکند؛ زیرا فروشندگان در معاملات حضوری نیز بر اساس همین قیمتهای مجازی، انتظار دریافت مبالغ بالاتر دارند و خریداران ناچار میشوند یا از بازار خارج شوند یا با قیمتهای گرانتر کنار بیایند. در حقیقت، پلتفرمها با این مکانیسم، چرخهای از تورم انتظاری ایجاد میکنند که ربطی به عرضه و تقاضای واقعی، هزینه ساخت یا حتی قدرت خرید جامعه ندارد.
نایب رئیس دوم اتحادیه املاک تأکید دارد که بازار مسکن نمیتواند تنها بر پایه آگهیهای آنلاین اداره شود. معاملات واقعی که در بنگاههای مجاز انجام میشود و با کد رهگیری و نظارت همراه است، تنها مرجع معتبر برای قیمتگذاری صحیح هستند. این معاملات، با راستیآزمایی طرفین، مالیات و هزینههای قانونی، تصویری واقعی از ارزش روز املاک ارائه میدهند. اما وقتی پلتفرمهای آنلاین بدون هیچ نظارتی اجازه انتشار هر قیمتی را میدهند، این مرجع واقعی کمرنگ میشود و جای خود را به اعداد و ارقام خیالی میسپارد.
یکی از نشانههای بارز این وضعیت، رفتار خود پلتفرمها در کسب درآمد است. به عنوان مثال، یکی از این پلتفرمهای بزرگ در سال گذشته سه بار تعرفه انتشار آگهی را به بهانههای مختلف و اغلب غیرمنطقی افزایش داد. علاوه بر این، قیمت ثبت آگهی در مناطق مختلف تهران کاملاً متفاوت است؛ در منطقه یک حدود ۵۰۰ هزار تومان، در منطقه ۱۸ حدود ۱۷۰ هزار تومان و در منطقه ۳ حدود ۴۰۰ هزار تومان.
این تفاوت فاحش هیچ توجیه کارشناسی ندارد و نمیتوان آن را به هزینه خدمات یا ارزش افزوده مرتبط دانست. در واقع، این سیاست قیمتگذاری منطقهای، مشاوران املاک و پلتفرم را به شریکانی در دریافت کمیسیون تبدیل میکند؛ زیرا در مناطق گرانتر، آگهیدهندگان مجبورند هزینه بیشتری بپردازند تا ملکشان دیده شود و این هزینه در نهایت به قیمت پیشنهادی ملک اضافه میشود.
محرمی یادآور میشود که در گذشته، میانگین قیمت واقعی معاملات در هر منطقه به عنوان مرجعی قابل اعتماد وجود داشت و فعالان بازار و حتی مردم عادی میتوانستند به آن استناد کنند. اما امروزه با هجوم آگهیهای آنلاین پرشمار و قیمتهای توهمی، دسترسی به قیمتهای واقعی تقریباً غیرممکن شده است.
خریدارانی که قصد جدی دارند، مجبورند ساعتها وقت صرف کنند تا از میان انبوه فایلهای غیرواقعی، موارد محدود معاملهپذیر را پیدا کنند.
این وضعیت نه تنها شفافیت بازار را از بین برده، بلکه اعتماد عمومی را نیز خدشهدار کرده است.
آگهیهای آنلاین با قیمتسازی گسترده، مشکلات فراوانی برای اقتصاد مسکن ایجاد کردهاند. این پلتفرمها که در ابتدا قرار بود دسترسی به اطلاعات را آسانتر کنند، اکنون به عاملی برای تشدید تورم، کاهش معاملات واقعی و دور کردن خریداران واقعی از بازار تبدیل شدهاند.
تا زمانی که نظارت جدی بر محتوای آگهیها، حذف فایلهای ساختگی و الزام به درج قیمتهای نزدیک به واقعیت اعمال نشود، این توهم فروش ادامه خواهد یافت و بازار مسکن همچنان در چرخهای از قیمتهای کاذب گرفتار خواهد ماند.
نیاز امروز بازار، بازگشت به معاملات شفاف و نظارتشده است تا قیمتها بار دیگر بر پایه واقعیت و نه خیال شکل بگیرند.
