جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ تورم؛ مانع اصلی اجرای مسکن استیجاری

جهان اقتصاد: مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، در مصاحبه ای با اشاره به نرخ تورم بالا در کشور که حدود ۵۰ درصد است، توضیح داده است که این تورم باعث ایجاد اختلاف قابل توجهی در ارزش پول دریافتی توسط موجر در طرح مسکن استیجاری می‌شود.

به گفته او، پولی که موجر در ماه اول قرارداد اجاره دریافت می‌کند، با توجه به گذر زمان و تورم سنگین، در پایان قرارداد یکساله حدود ۳۳ درصد از ارزش خود را از دست می‌دهد. این کاهش ارزش واقعی پول، یکی از دلایل اصلی فشار بر مالکان مسکن است و باعث می‌شود که آن‌ها در تمدید قراردادها، به دنبال جبران این ضرر باشند. بنابراین، دولت نمی‌تواند انتظار داشته باشد که نرخ افزایش اجاره در تمدید قراردادها کمتر از نرخ رشد طبیعی بازار اجاره باشد، زیرا این امر با واقعیت‌های اقتصادی کشور همخوانی ندارد.

باقرپور تأکید می‌کند که تورم نه تنها بر ارزش پول تأثیر می‌گذارد، بلکه مستقیماً بر قیمت مسکن و در نتیجه بر اجاره‌بها اثرگذار است. آنچه تورم اجاره را بالا می‌برد، عمدتاً تورم قیمت مسکن است. در شرایطی که قیمت مسکن به دلیل تورم عمومی و عوامل دیگر مانند کمبود عرضه و افزایش هزینه‌های ساخت، رشد چشمگیری دارد، اجاره‌بها نیز ناگزیر از این روند پیروی می‌کند. مالکان مسکن که در طرح مسکن استیجاری دولت است، با تورم بالا مواجه هستند و دریافت اجاره ثابت یا با رشد کم، نمی‌تواند خسارت کاهش ارزش پول را جبران کند.

محمد قیطانچی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به روزنامه جهان اقتصاد می‌گوید که دخالت دستوری دولت در تعیین سقف افزایش اجاره، بدون توجه به این واقعیت‌ها، می‌تواند منجر به خروج مالکان از بازار اجاره یا کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای شود، که نهایتاً به ضرر مستأجران تمام خواهد شد.

وی همچنین به مقایسه وضعیت مسکن استیجاری در ایران با کشورهای اروپایی می‌پردازد و این مقایسه را از اساس اشتباه می‌داند. در کشورهای اروپایی، ثبات اقتصادی حاکم است و نرخ تورم تک رقمی باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استیجاری برای بخش خصوصی جذاب باشد. در چنین شرایطی، مالکان با اطمینان از حفظ ارزش سرمایه خود، حاضر به اجاره بلندمدت با نرخ‌های کنترل‌شده هستند و دولت نیز می‌تواند سیاست‌های حمایتی مؤثری اجرا کند.

قیطانچی ادامه داد: اما در ایران، با تورم سنگین حدود ۵۰ درصد، وضعیت کاملاً متفاوت است. هیچ‌کدام از شاخص‌های اقتصادی ایران با اروپا همخوانی ندارد؛ از نرخ تورم و نوسانات ارزی گرفته تا ریسک‌های سرمایه‌گذاری. در این شرایط، سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری هیچ توجیه اقتصادی ندارد، به ویژه اگر دولت بخواهد با دخالت دستوری، رشد نرخ اجاره را کمتر از نرخ بازار نگه دارد.

وی هشدار می‌دهد که چنین سیاست‌هایی نه تنها بخش خصوصی را از ورود به بازار مسکن استیجاری دلسرد می‌کند، بلکه می‌تواند عرضه واحدهای اجاره‌ای را کاهش دهد و فشار بیشتری بر مستأجران وارد کند. در ایران، بازار مسکن استیجاری عمدتاً توسط دولت اداره می‌شود که برای حفظ ارزش دارایی خود در برابر تورم، به افزایش اجاره وابسته هستند. اگر دولت سقف‌های دستوری سفت و سختی اعمال کند، طرح شکست می خورد که این امر کمبود عرضه را تشدید می‌کند.

باید توجه داشت که افزایش غیررسمی اجاره‌بها یا پدیده‌هایی مانند رهن کامل و اجاره‌های پنهان خواهد بود.

 تورم قیمت مسکن، که اغلب بالاتر از تورم عمومی است، اصلی‌ترین عامل افزایش اجاره‌بها محسوب می‌شود. در سال‌های اخیر، هزینه‌های ساخت مانند مصالح ساختمانی بیش از ۵۰ درصد رشد داشته و این امر قیمت تمام‌شده مسکن را بالا برده است. مالکان برای جبران این هزینه‌ها و حفظ بازدهی سرمایه، ناچار به افزایش اجاره هستند.

در چنین فضایی، انتظار دولت از مالکان برای پذیرش رشد اجاره کمتر از بازار، غیرواقع‌بینانه است و می‌تواند به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود.

 برای حل مشکلات بازار اجاره، باید به جای دخالت مستقیم در نرخ‌ها، به سمت سیاست‌های ساختاری رفت. مانند افزایش عرضه مسکن از طریق تسهیل ساخت‌وساز، تأمین زمین رایگان یا ارزان برای پروژه‌های اجاره‌ای، و ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای مالکانی که واحدهای خود را با نرخ‌های معقول اجاره می‌دهند. بدون توجه به واقعیت تورم بالا و تفاوت‌های اساسی اقتصادی با کشورهای پیشرفته، هرگونه مقایسه یا الگوبرداری از مدل‌های اروپایی، محکوم به شکست است.

بازار مسکن ایران نیاز به راه‌حل‌های بومی دارد که با شرایط تورمی و اقتصادی کشور سازگار باشد، تا هم حقوق مستأجران حفظ شود و هم مالکان از سرمایه‌گذاری در این بخش ضرر نکنند.

این اظهارات، نشان‌دهنده عمق چالش‌های بازار اجاره در شرایط تورمی ایران است و لزوم بازنگری در سیاست‌های دولتی را برجسته می‌کند