جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ سیل تورم مسکن پشت سد ۱۳۰ میلیون تومان

جهان اقتصاد: بررسی آمار تورم مسکن در مهرماه ۱۴۰۴ نشان‌دهنده ادامه روند افزایشی این شاخص در مقایسه با ماه گذشته است. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، تورم ماهانه بخش مسکن در این ماه به سه درصد رسیده که دقیقاً مشابه رشد ثبت‌شده در شهریورماه است.

 این افزایش متوالی برای دومین ماه پیاپی، حاکی از فشارهای پایدار بر بازار مسکن دارد، حتی در شرایطی که تقاضای واقعی و مؤثر در این بازار به دلیل محدودیت‌های مالی خانوارها و کاهش قدرت خرید، در سطوح پایینی قرار دارد. این تورم سه درصدی، بالاتر از میانگین تورم ماهانه مسکن در شش ماه نخست سال ۱۴۰۴ بوده که حدود ۲.۲ درصد گزارش شده بود و نشان‌دهنده شتاب‌گیری مجدد در هزینه‌های مرتبط با تأمین سرپناه است.

در کنار تورم مالکیت مسکن، بخش اجاره‌بها نیز رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. تورم ماهانه اجاره در مهرماه به حدود ۳.۱ درصد رسیده که تقریباً هم‌پای تورم مسکن حرکت کرده و تفاوت معناداری با آن ندارد. این همگرایی بین دو شاخص اصلی بازار مسکن، الگویی تکراری در اقتصاد ایران است که در آن افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، مستقیماً به اجاره‌بها منتقل می‌شود.

خانواده‌های اجاره‌نشین که بیش از ۳۵ درصد خانوارهای شهری را تشکیل می‌دهند، بیشترین فشار را از این رشد متحمل می‌شوند، زیرا اجاره‌بها بخش عمده‌ای از سبد هزینه‌های آن‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.

گزارش‌های میدانی از کلان‌شهرها مانند تهران، اصفهان و مشهد نیز حاکی از آن است که موجرها در قراردادهای جدید، افزایشی بین ۲۵ تا ۳۵ درصد نسبت به سال گذشته اعمال کرده‌اند که بخش عمده آن ناشی از تورم ماهانه اخیر است.

با این حال، تصویری که از تورم نقطه به نقطه و سالانه مسکن به دست می‌آید، متفاوت و تا حدی امیدوارکننده است. تورم نقطه به نقطه مسکن در مهرماه ۱۴۰۴ به ۲۸ درصد کاهش یافته که نسبت به رقم ۳۲ درصدی در شهریورماه، افت چهار واحد درصدی را نشان می‌دهد.

 همچنین تورم سالانه این بخش که میانگین افزایش قیمت در ۱۲ ماه منتهی به مهر را اندازه‌گیری می‌کند، به ۳۵ درصد رسیده که پایین‌ترین سطح از ابتدای سال ۱۴۰۳ تاکنون است. این روند کاهشی در شاخص‌های بلندمدت، عمدتاً ناشی از رکود حاکم بر معاملات مسکن است.

 حجم معاملات در مهرماه تنها حدود ۴۲ هزار فقره در کل کشور بوده که نسبت به میانگین ماهانه سال گذشته، کاهش ۱۸ درصدی داشته است. نبود تقاضای مؤثر، یعنی خریدارانی که توان مالی واقعی برای ورود به بازار داشته باشند، باعث شده تا فروشندگان نتوانند افزایش قیمت‌های دلخواه خود را اعمال کنند و در نتیجه، رشد قیمت‌ها در بازه‌های طولانی‌تر مهار شود.

به نظر می‌رسد افزایش تورم ماهانه مسکن در مهرماه، بیش از آن‌که ریشه در تقاضای واقعی داشته باشد، از تورم عمومی اقتصاد نشأت گرفته است. تورم عمومی در این ماه حدود ۲.۸ درصد گزارش شده که نزدیک به تورم مسکن است. عوامل مؤثر بر تورم عمومی مانند افزایش نرخ ارز، رشد نقدینگی و هزینه‌های انرژی، مستقیماً بر مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و میلگرد تأثیر گذاشته‌اند.

 برای مثال، قیمت سیمان تیپ دو در مهرماه با رشد ۴.۲ درصدی مواجه شد و فولاد نیز افزایش ۲.۸ درصدی را ثبت کرد. این هزینه‌های ورودی، حتی در غیاب تقاضا، سازندگان را مجبور به تغییر قیمت‌ها می‌کند تا حاشیه سود خود را حفظ کنند. در بازار ثانویه نیز، فروشندگان آپارتمان‌های نوساز یا کلیدنخورده، قیمت‌های پیشنهادی را بر اساس هزینه‌های جایگزینی تنظیم می‌کنند، نه لزوماً بر اساس معاملات واقعی.

در تهران به عنوان بزرگ‌ترین بازار مسکن کشور، این روندها با شدت بیشتری قابل مشاهده است. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات مهرماه، بر اساس برآوردهای اولیه مشاوران املاک و مرکز آمار، به حدود ۱۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است.

این رقم نسبت به شهریورماه رشد را نشان می‌دهد که با تورم ماهانه مسکن همخوانی دارد. در مناطق شمالی تهران مانند منطقه یک، قیمت‌ها به بیش از ۲۵۰ میلیون تومان در متر مربع رسیده، در حالی که در مناطق جنوبی مانند ۱۸ و ۱۹، میانگین همچنان حدود ۸۰ میلیون تومان است. این شکاف قیمتی، مهاجرت معکوس از مرکز به حاشیه را تشدید کرده و تقاضا برای واحدهای کوچک در شهرهای اقماری مانند پرند و پردیس را افزایش داده است.

انتظار می‌رود این سطح قیمتی در تهران تا پایان پاییز حفظ شود، مگر آنکه سیاست‌های پولی بانک مرکزی در کنترل نقدینگی یا آزادسازی زمین‌های دولتی، تأثیر ملموسی بر عرضه بگذارد.

 دولت در طرح جهش تولید مسکن، قول تحویل واحدها تا پایان سال را داده، اما پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها همچنان زیر ۴۰ درصد است. از سوی دیگر، نرخ سود تسهیلات مسکن که به ۲۳ درصد رسیده، تقاضای سرمایه‌ای را کاهش داده اما برای خریداران مصرفی همچنان دور از دسترس است.

در این شرایط، تورم ماهانه مسکن احتمالاً در ماه‌های آتی نیز در محدوده ۲.۵ تا ۳.۵ درصد باقی خواهد ماند، مگر آنکه شوک خارجی مانند جهش ارزی رخ دهد.در مجموع، بازار مسکن در مهرماه ۱۴۰۴ در پارادوکس رکود تورمی قرار دارد: تورم ماهانه بالا به دلیل هزینه‌های تولید، اما تورم سالانه کاهشی به دلیل نبود تقاضا.

این وضعیت برای سیاست‌گذاری چالش‌برانگیز است، زیرا کنترل تورم عمومی کلید مهار مسکن است، اما بدون افزایش عرضه واقعی، کاهش پایدار قیمت‌ها دور از دسترس خواهد بود. خانوارها به ویژه دهک‌های پایین درآمدی، همچنان با بحران دسترسی به مسکن مواجه‌اند و اجاره‌نشینی اجباری به یکی از اصلی‌ترین عوامل نابرابری تبدیل شده است.