جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ پول‌های سرگردان مهمان ناخوانده بازار مسکن
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: بررسی‌های اخیر بازارهای مالی و اقتصادی ایران نشان‌دهنده تحولی جالب در جریان سرمایه‌های سرگردان است. پس از ماه‌ها نوسان شدید نرخ ارز، به‌ویژه دلار که در اوج خود به ارقامی فراتر از 115 هزار تومان رسیده بود، اکنون شاهد کاهش قابل توجه و تثبیت نسبی آن در حوالی ۱۰۷ هزار تومان هستیم.
این ثبات، که نتیجه ترکیبی از سیاست‌های پولی بانک مرکزی، افزایش عرضه ارز از سوی صادرکنندگان و کاهش تقاضای سفته‌بازی است، فضایی آرام‌تر برای اقتصاد کلان ایجاد کرده است.
در چنین شرایطی، سرمایه‌گذارانی که پیش‌تر در بازار ارز، طلا یا حتی بورس به دنبال حفظ ارزش دارایی‌های خود بودند، حالا به سمت گزینه‌های سنتی‌تر و ملموس‌تر روی آورده‌اند. یکی از بارزترین مقصدهای این سرمایه‌ها، بازار مسکن است که در پاییز ۱۴۰۴ نشانه‌هایی از رونق نسبی را از خود نشان می‌دهد.
ابتدا باید به زمینه این تحول پرداخت. در سال‌های گذشته، بازار ارز به دلیل تحریم‌ها، تورم بالا و عدم اطمینان سیاسی، به پناهگاهی برای سرمایه‌های خرد و کلان تبدیل شده بود. بسیاری از افراد با تبدیل ریال به دلار، سعی در مقابله با کاهش قدرت خرید داشتند. اما با ورود دولت جدید و اجرای سیاست‌هایی مانند الزام بازگشت ارز صادراتی، کنترل تراکنش‌های صرافی‌ها و حتی مذاکرات غیرمستقیم برای کاهش تنش‌های بین‌المللی، نرخ دلار از قله‌های خود فرود آمد.
این کاهش نه تنها سودهای کلان سفته‌بازان را ذوب کرد، بلکه اعتماد نسبی به ثبات ارزی را بازگرداند. حالا که دلار در کانال ۱۰۷ هزار تومان تثبیت شده – البته با نوسانات جزئی روزانه – سرمایه‌گذاران احساس می‌کنند نگهداری ارز دیگر بازدهی سابق را ندارد. تورم رسمی که همچنان بالای ۳۰ درصد است اما نرخ بازدهی ارز را به زیر صفر رسانده، بسیاری را وادار به خروج از این بازار کرده است.
در مقابل، بازار مسکن که در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به دلیل رکود تورمی تقریباً راکد بود، حالا فرصتی برای جذب این نقدینگی سرگردان یافته است. رکود قبلی ناشی از چند عامل بود: قیمت‌های نجومی آپارتمان‌ها که از قدرت خرید خانوارها فراتر رفته بود، کاهش ساخت‌وساز به دلیل گران شدن مصالح و نیروی کار، و همچنین مهاجرت سرمایه به سمت ارز و طلا.
محمدرضا عبدی، فعال حوزه مسکن در این رابطهبه روزنامه جهان اقتصاد، گفت: با کاهش نرخ ارز، هزینه‌های وارداتی مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان که بخش زیادی از آن‌ها وابسته به دلار هستند، کاهش یافته و این امر حاشیه سود سازندگان را بهبود بخشیده است.
وی افزود: از سوی دیگر، بازار مسکن هرچند هنوز به سطح رونق کامل نرسیده اما نشانه‌ای از بیدار شدن بازار است. سرمایه‌های سرگردان، که اغلب از سوی افراد حقیقی با پس‌اندازهای متوسط یا شرکت‌های سرمایه‌گذاری کوچک هدایت می‌شوند، به سمت خرید آپارتمان‌های میان‌متری، زمین در حومه شهرها و حتی واحدهای تجاری روی آورده‌اند.
عبدی ادامه داد: در تهران، مناطق ۵، ۴ و ۲۲ که پیش‌تر رکود شدیدی داشتند، حالا شاهد صف‌های طولانی برای بازدید از فایل‌های فروش هستند. قیمت‌ها نیز اندکی افزایش یافته‌اند اما این رشد ملایم است و هنوز به حباب نرسیده است.
وی افزود: این رونق ناشی از تقاضای واقعی است، نه سفته‌بازی؛ زیرا بسیاری از خریداران به دنبال مسکن برای سکونت یا اجاره بلندمدت هستند. کاهش نرخ بهره بانکی نیز مزید بر علت شده؛ سپرده‌های بانکی با سود واقعی منفی، جذابیت خود را از دست داده‌اند و مسکن به عنوان دارایی فیزیکی و ضدتورمی، دوباره می‌درخشد.
البته این رونق بدون چالش نیست. یکی از مشکلات اصلی، شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا است. ساخت‌وساز جدید همچنان کند پیش می‌رود و طرح‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن با تأخیرهای اجرایی مواجه هستند.
علاوه بر این، مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه که اخیراً تشدید شده، برخی مالکان را به فروش واداشته و عرضه را افزایش داده، اما این امر می‌تواند در بلندمدت قیمت‌ها را کنترل کند.
از سوی دیگر، اگر نرخ ارز دوباره صعودی شود که با توجه به ریسک‌های ژئوپلیتیکی محتمل است، ممکن است بخشی از این سرمایه‌ها بازگردد به بازار ارز و رونق مسکن فروکش کند.
در سطح کلان، این جابه‌جایی سرمایه می‌تواند اثرات مثبتی داشته باشد. ورود نقدینگی به مسکن، چرخه ساخت‌وساز را فعال می‌کند، اشتغال در صنایع مرتبط مانند سیمان، آهن و حمل‌ونقل را افزایش می‌دهد و حتی به کاهش بیکاری کمک می‌کند. دولت نیز از افزایش معاملات، درآمد مالیاتی بیشتری کسب می‌کند که می‌تواند صرف زیرساخت‌ها شود.
اما برای پایداری این وضعیت، نیاز به سیاست‌های مکمل است. تسهیل وام‌های مسکن با نرخ پایین، تشویق انبوه‌سازان از طریق معافیت‌های مالیاتی و کنترل سوداگری از طریق ابزارهای دیجیتال، می تواند کمک کننده باشد.
در پاییز ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران در حال تجربه یک نفس تازه است. این رونق اندک، هرچند شکننده، نشان‌دهنده انعطاف‌پذیری اقتصاد در برابر شوک‌های ارزی است
