جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ نسخه شفابخش سیاسی برای مسکن

جهان اقتصاد: بازار مسکن ایران در حال حاضر با چالش‌های عمیقی روبرو است. بسیاری از خانواده‌های ایرانی، به‌ویژه جوانان و اقشار متوسط، از خرید خانه ناامید شده‌اند و رویای خانه‌دار شدن برای آن‌ها به یک آرزوی دور دست تبدیل شده است. آمارهای اخیر نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۴، بازار مسکن تحت تأثیر تنش‌های سیاسی، نوسانات ارزی و تورم بالای هزینه ساخت، سالی کم‌رمق را پشت سر گذاشت. 

میانگین قیمت مسکن در تهران تنها حدود ۲۳ درصد افزایش یافت، در حالی که تورم عمومی و هزینه‌های ساختمانی بسیار بالاتر بود. تعداد معاملات نیز در سطح پایینی باقی ماند و رکود معاملاتی عمیق، بخش بزرگی از تقاضای واقعی را از بازار خارج کرد. قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به محدوده ۱۲۵ تا ۱۳۳ میلیون تومان رسید اما قدرت خرید مردم به دلیل تورم مزمن و کاهش ارزش ریال، روز به روز کمتر شد. این وضعیت نه تنها برای خریداران مصرفی، بلکه برای سازندگان نیز مشکل‌ساز شده است، زیرا پیش‌بینی هزینه‌ها دشوار و حاشیه سود ساخت و ساز ناچیز شد.

کارشناسان بر این باور هستند که برای احیای این بازار و ایجاد امکان فعالیت دوباره مردم در آن، نیازمند بازنگری اساسی در سیاست‌ها هستیم. بدون تغییرات ساختاری، بازار مسکن همچنان به عنوان پناهگاهی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم عمل خواهد کرد، نه به عنوان فضایی برای تأمین نیاز واقعی به سرپناه. یکی از مهم‌ترین الزامات، ایجاد ثبات ارزی است. وقتی نرخ دلار و سایر ارزها مدام نوسان دارد، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی مختل می‌شود. سیمان، فولاد، تیرآهن و سایر نهاده‌ها که بخش عمده‌ای از هزینه ساخت را تشکیل می‌دهند، تحت تأثیر مستقیم نرخ ارز قرار می‌گیرند. تورم نقطه‌به‌نقطه هزینه ساخت مسکن در ۱۴۰۴ به حدود ۶۱ درصد رسید که نشان‌دهنده فشار شدید بر سمت عرضه است. ثبات ارزی به معنای آرامش در پیش‌بینی هزینه‌ها برای انبوه‌سازان و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری است. وقتی ارز آرام بگیرد، تورم انتظاری پایین می‌آید، نقدینگی سرگردان کمتر به سمت بازارهای سفته‌بازی مانند طلا و ارز می‌رود و بخشی از آن می‌تواند به سمت تولید مسکن هدایت شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که هر دوره‌ای از ثبات نسبی ارزی، حتی کوتاه‌مدت، با افزایش تدریجی معاملات مسکن همراه بوده است.

عبدی، فعال حوزه مسکن در این رابطه به جهان اقتصاد، گفت: در بازار مسکن، توافق‌های بین‌المللی و کاهش تنش‌های سیاسی مهم است. تحریم‌های طولانی‌مدت نه تنها دسترسی به فناوری‌های نوین ساختمانی و مواد اولیه وارداتی را محدود کرده، بلکه هزینه‌های مبادله و حمل‌ونقل را نیز افزایش داده است. 

وی افزود: در شرایط تحریم، سازندگان مجبور به استفاده از جایگزین‌های گران‌تر یا کیفیت پایین‌تر شده‌اند که این امر کیفیت نهایی مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و قیمت تمام‌شده را بالا می‌برد. علاوه بر این، تحریم‌ها بر درآمدهای ارزی کشور و در نتیجه قدرت خرید خانوارها تأثیر منفی گذاشته است. وقتی تنش‌های سیاسی کاهش یابد و توافقاتی مانند کاهش تحریم‌ها یا بازگشایی کانال‌های مالی بین‌المللی محقق شود، چند اتفاق مثبت رخ می‌دهد: نخست، ورود سرمایه خارجی یا حتی بازگشت سرمایه ایرانیان خارج از کشور به بخش ساخت و ساز ممکن می‌شود. 

عبدی ادامه داد: دوم، کاهش ریسک سیاسی باعث می‌شود بانک‌ها و مؤسسات مالی با اطمینان بیشتری تسهیلات مسکن ارائه دهند. سوم، انتظارات تورمی جامعه تعدیل می‌شود و مردم به جای ذخیره پول در دارایی‌های غیرمولد، به خرید خانه واقعی روی می‌آورند.

این فعال حوزه مسکن تصریح کرد: در صورت دستیابی به توافق و ایجاد آرامش، بازار مسکن می‌تواند از رکود خارج شود و حتی به یکی از پیشران‌های رشد اقتصادی تبدیل شود. برای مثال، در سناریوهای مثبت، قیمت مسکن ممکن است رشد اسمی ۲۰ تا ۵۰ درصدی داشته باشد اما این رشد همراه با افزایش عرضه و بهبود قدرت خرید خواهد بود، نه صرفاً تورم اسمی. در مقابل، تداوم تنش‌ها می‌تواند رکود تورمی را عمیق‌تر کند و قیمت‌ها را در حالی بالا ببرد که معاملات قفل بماند. بنابراین، سیاست خارجی هوشمندانه که به سمت کاهش تحریم‌ها و جذب سرمایه حرکت کند، مستقیماً بر بازار مسکن اثر مثبت خواهد گذاشت.

در این رابطه باید توجه داشت که بازنگری در سیاست‌های داخلی نیز موثر است. دولت و نهادهای مرتبط باید بوروکراسی صدور پروانه ساخت را کاهش دهند. فرآیندهای طولانی اداری، هزینه‌های جانبی را افزایش می‌دهد و زمان پروژه‌ها را طولانی می‌کند. تسهیلات بانکی با نرخ سود منطقی و بازپرداخت طولانی‌مدت می‌تواند تقاضای مصرفی را فعال کند. 

در حال حاضر، نرخ سود بالا و شرایط سخت وام‌ها، بسیاری از متقاضیان را از بازار خارج کرده است. همچنین، کنترل تورم عمومی از طریق سیاست‌های پولی و مالی انضباطی ضروری است. وقتی تورم سالانه بالای ۳۰-۴۰ درصد باشد، حتی افزایش حقوق‌ها نمی‌تواند قدرت خرید را حفظ کند. جلوگیری از دلالی بی‌رویه و سفته‌بازی نیز مهم است؛ ابزارهایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و نظارت بر معاملات می‌تواند بازار را تا حدودی آرام کند اما هیچ نسخه ای به اندازه تغییر اساسی در سیاست ها برای مسکن شفابخش نخواهد بود.