کنترل اجاره بهای مسکن از رهگذر سامانه املاک

دولت برای کنترل بازار اجاره‌بها باید واحدهای مسکونی خالی را شناسایی و آن‌ها را به چرخه عرضه و تقاضای بازار برگرداند. این مهم که تأثیر چشم‌گیری بر بازار اجاره دارد، جز از طریق سامانۀ املاک و اسکان اتفاق نمی‌افتد. به همین علت یکی از مهم‌ترین کارهای دولت آینده در حوزه مسکن باید تکمیل و استفاده از سامانۀ املاک و اسکان باشد.

در سال‌های اخیر تولید و عرضۀ مسکن و رشد غیرمنطقی قیمت مسکن قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را بسیار کاهش داده است و بسیاری از اقشار جامعه از خرید خانه باز مانده‌اند. به همین دلیل عمدۀ خانوارهای ایران به ناچار متقاضی مسکن اجاره‌ای شده‌اند. روانه شدن مردم به سمت اجاره‌نشینی خود سبب افزایش قیمت اجاره‌بها هم شده است. این موضوع درحالی است که طبق گزارش مرکز آمار در ۱۳۹۵، حدود ۲.۶ میلیون خانۀ خالی در کشور وجود داشت.

وجود خانه‌های خالی، امری ذاتی در بازار مسکن است. بسیاری از خانه‌ها به دلیل وراثت، مهاجرت یا خانۀ تعطیلاتی ممکن است خالی بمانند؛ که بسیار طبیعی است. موضوعی که وجود خانه‌های خالی در ایران مهم می‌کند، اختلاف آن با متوسط نرخ کشور است. براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، خانه‌های خالی طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدوداً چهاربرابر شده است. از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۱.۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ رسیده است. این عدد در سال ۱۳۹۵، همان‌ور که پیش‌تر ذکر شد، ۲.۶ بود. در این بازۀ زمانی ده ساله نرخ واحدهای مسکونی خالی کشور از ۴.۲ درصد به ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافت. این آمار نشان می‌دهد که مسکن یک بازار کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری است. به همین دلیل مردم برای سرمایه‌گذاری به این بازار جذب شدند.

سامانه املاک و اسکان مرجع اطلاعاتی وضعیت سکونت مردم کشور

در خصوص خانه‌های خالی و تأثیر آن بر بازار اجارۀ مسکن محمد سرگزی، نماینده مردم زابل و زهک در گفتگو با مهر گفت: «مهم‌ترین راهکار کنترل اجاره‌بهای مسکن، شناسایی خانه‌های خالی است.» به اعتقاد او مهم‌ترین کار دولت برای کنترل اجاره‌بها شناسایی خانه‌های خالی و بازگردانی آن‌ها به بازار اجارۀ مسکن است. علت اهمیت شناسایی خانه‌های خالی این است که تا دولت نداند چه تعداد خانه، در کجای کشور خالی هستند و چه وضعیتی دارند، نمی‌تواند برای این حوزه تصمیم درستی اتخاذ کند. راه شناسایی واحدهای مسکونی خالی، «سامانۀ املاک و اسکان» است.

سامانۀ املاک و اسکان مرجعی از وضعیت اسکان مردم ایران است. این سامانه، بازوی اجرایی دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل بازار مسکن به شمار می‌رود. نمایندۀ مردم زابل و زهک در مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: «قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اقدام خوبی در مجلس است که با تصویب این قانون آغاز شد؛ اما از آنجایی که این قانون به درستی اجرا نشد، آثار خوب آن را مردم نتوانستند لمس کنند.»

شناسایی خانه‌های خالی چه تأثیری بر بازار مسکن دارد؟

دولت برای آنکه بتواند خانه‌های خالی، را به چرخه عرضه و تقاضا برگرداند، باید اطلاعات دقیقی از ساکنان، مالکان و مستأجران املاک کشور داشته باشد. سامانۀ املاک و اسکان به همین منظور راه‌اندازی شد؛ اما تا به امروز به درستی اجرا نشده است. مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهای مهم قانونی است که به واسطۀ آن منابع موجود مسکن را شناسایی و آن را به بازار مسکن عرضه می‌کند. با توجه به چالش‌هایی که در این زمینه وجود دارد، ثبت اطلاعات تمامی افراد در سامانۀ املاک و اسکان می‌تواند اوضاع نابسامان مسکن را درست کند.

همچنین دیگر اثر مالیات بر خانه‌های خالی، کنترل قیمت مسکن است. مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موجب عرضۀ این واحدها خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره یا در بازار مسکن ملکی اتفاق می‌افتد. همین دلیل، عامل کاهش قیمت اجاره‌بها و قیمت مسکن است. بررسی مطالعات جاش گوردون، استادیار دانشکدۀ سیاست عمومی دانشگاه سایمون فریزر کانادا، نشان می‌دهد با وضع مالیات بر خانه‌های خالی در برخی شهرهای کانادا، قیمت مسکن در این شهرها از ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است.

پس از آنکه خانه‌های خالی شناسایی شد، مالیات برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کند. این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. بنابر آنچه تا اینجا گفته شد، برنامۀ پیش‌روی دولت چهاردهم برای کنترل و کاهش قیمت اجاره‌بها، تکمیل و استفاده از سامانۀ املاک و اسکان باید باشد. به گفتۀ سرگزی، اگر قوانین حوزۀ مسکن به درستی اجرا شوند هم قیمت اجاره‌بها کاهش می‌یابد و هم ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند.