سقف اجاره بدون نظارت، راهحل نیست
عبدالجلال ایری ـ سخنگوی کمیسیون عمران مجلس
بازار اجاره مسکن در شرایطی همچنان یکی از مهمترین دغدغههای اقتصادی خانوارها به شمار میرود که فاصله میان رشد هزینههای زندگی و توان مالی مستاجران، روزبهروز بیشتر شده است. در چنین شرایطی، سیاستهای حمایتی دولت اگرچه با هدف کنترل اجارهبها و کاهش فشار بر مستاجران طراحی شدهاند، اما در مرحله اجرا با چالشهای جدی مواجه هستند؛ چالشهایی که نشان میدهد صرف تعیین سقف قیمتی نمیتواند بهتنهایی مشکلات بازار اجاره را حل کند.
تعیین سقف برای افزایش اجارهبها در شرایطی که تورم عمومی بالای ۶۰ درصد و متوسط رشد اجارهبها در نیمه نخست سال جاری حدود ۴۰.۷۶ درصد بوده، عملاً سیاستی دوطرفه است. از یک سو، افزایش اجارهبها برای خانوارهایی که درآمدشان متناسب با تورم رشد نکرده، فشار سنگینی ایجاد میکند و از سوی دیگر، محدودیتهای شدید برای موجران میتواند انگیزه عرضه ملک به بازار اجاره را کاهش دهد. بنابراین سیاستگذار باید میان حمایت از مستاجر و حفظ انگیزه مالک برای عرضه واحد مسکونی، تعادل ایجاد کند.
مشکل مهمتر، ضعف ضمانت اجرایی سیاستهای تنظیم بازار اجاره است. وجود گریزگاههای قانونی، نبود نظارت مؤثر، کامل نبودن اتصال سامانههای ثبت املاک و همچنین فقدان یک مرجع مشخص برای رسیدگی سریع به شکایتهای موجر و مستاجر، باعث شده بخشی از سیاستهای حمایتی در عمل از اهداف اولیه خود فاصله بگیرند. زمانی که مقررات امکان دور زدن داشته باشند، حتی تصمیمهای درست نیز نمیتوانند اثرگذاری لازم را بر بازار داشته باشند.
از سوی دیگر، ابعاد تقاضا در بازار اجاره نشان میدهد که راهکارهای فعلی با حجم مسئله تناسب کافی ندارند. بیش از ۱۰ میلیون خانوار مستاجر در کشور زندگی میکنند و در مقابل، برنامه ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری حتی در صورت تحقق کامل، کمتر از یک درصد این جمعیت را پوشش خواهد داد. طرح «آشیان» نیز با ۱۰ هزار واحد در فاز نخست، اگرچه میتواند گامی مثبت باشد، اما بهتنهایی قادر نیست تغییری محسوس در ساختار بازار ایجاد کند.
در این میان، مجموعه اقداماتی مانند پرداخت ودیعه مسکن، تعیین سقف اجارهبها و ساخت واحدهای استیجاری باید بهعنوان اجزای یک سیاست جامع دیده شوند، نه راهکارهای جداگانه و مقطعی. این سیاستها نیازمند نظارت مستمر، ارزیابی دورهای و اصلاح سریع نقاط ضعف هستند.
تداوم مشکلات موجود میتواند روابط رسمی میان موجر و مستاجر را به سمت قراردادهای غیررسمی سوق دهد؛ مسیری که نتیجه آن کاهش امنیت سکونت، افزایش اختلافات و تضعیف حقوق مستاجران خواهد بود. بنابراین دولت باید ضمن تسریع در تکمیل پروژههای نیمهتمام مسکن، مشارکت بخش خصوصی را افزایش دهد و سازوکاری شفاف برای توزیع واحدهای استیجاری ایجاد کند.
بازار اجاره با دستور صرف سامان نمییابد. آنچه امروز بیش از هر چیز ضرورت دارد، ترکیبی از افزایش عرضه، نظارت مؤثر، حمایت هدفمند از مستاجران و ایجاد انگیزه برای مالکان است. بدون چنین رویکردی، حتی طرحهایی که در مرحله سیاستگذاری با هدف حمایت از خانوارها طراحی شدهاند، در میدان اجرا با محدودیتهای جدی مواجه خواهند شد.
