مسکن استیجاری مُچ خانه‌ریز را خواباند

جهان اقتصاد: وزارت راه و شهرسازی در حالی اجرای طرح مسکن استیجاری را با هدف حمایت از دهک‌های پایین درآمدی و زوج‌های جوان در دستور کار قرار داده است که بر اساس برنامه‌های اعلام‌شده، در مجموع ۸۵ هزار واحد مسکن استیجاری در قالب خرید و ساخت تأمین خواهد شد؛ از این تعداد، ۱۰ هزار واحد از طریق خرید واحدهای آماده و ۷۵ هزار واحد نیز از طریق ساخت در استان‌های مختلف احداث می‌شود.

طرح مسکن استیجاری در شرایطی به عنوان یکی از محورهای سیاستی دولت در حوزه مسکن دنبال می‌شود که افزایش هزینه‌های اجاره و دشواری دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به مسکن ملکی، طی سال‌های گذشته، ضرورت استفاده از الگوهای جدید تأمین مسکن را پررنگ‌تر کرده است.

این رویکرد برخلاف بسیاری از برنامه‌های پیشین که بدون پشتوانه کارشناسی کافی و با شعارهای جذاب اما غیرعملیاتی معرفی می‌شدند، بر پایه شناخت واقعی از ساختار بازار مسکن و محدودیت‌های مالی اقشار آسیب‌پذیر طراحی شده است.

تجربه سال‌های اخیر نشان داده که طرح‌هایی مانند خانه ریز که اغلب با نگاه سطحی و بدون ارزیابی دقیق نیازها، توان پرداخت اجاره و پایداری مالی خانوارها شکل می‌گرفتند، نه تنها نتوانستند فشار را از دوش مستأجران کم‌درآمد بردارند، بلکه گاه با ایجاد انتظارات کاذب و تخصیص غیربهینه منابع، وضعیت را پیچیده‌تر کردند.

در مقابل، مسکن استیجاری با تمرکز بر تأمین واحدهای قابل اجاره با نرخ‌های کنترل‌شده یا یارانه‌ای، مستقیماً به هسته اصلی مشکل یعنی ناتوانی در پرداخت اجاره بازار آزاد می‌پردازد و از این رو اصولی‌تر و واقع‌بینانه‌تر به نظر می‌رسد.  

افزایش مداوم نرخ اجاره در کلان‌شهرها و حتی شهرهای متوسط، بسیاری از خانواده‌های جوان و دهک‌های پایین را به حاشیه رانده و کیفیت زندگی آن‌ها را تحت تأثیر قرار داده است.

خرید مسکن ملکی برای بخش بزرگی از این گروه‌ها به دلیل فاصله شدید قیمت‌ها با قدرت خرید، عملاً از دسترس خارج شده و ادامه اتکا به الگوی مالکیت‌محور تنها به تعمیق شکاف‌ها منجر می‌شود.  

طرح فعلی با تقسیم منابع میان خرید واحدهای آماده و ساخت جدید، هم سرعت عمل را در کوتاه‌مدت تأمین می‌کند و هم ظرفیت بلندمدت را از طریق احداث در استان‌های مختلف گسترش می‌دهد. این ترکیب هوشمندانه از تأمین سریع و توسعه ساختاری، نشان‌دهنده درک درست از ضرورت پاسخگویی همزمان به نیاز فوری و ایجاد زیرساخت پایدار است.

برخلاف طرح‌های بدون کارشناسی که اغلب یا صرفاً بر ساخت انبوه بدون توجه به مکان‌یابی و خدمات وابسته تأکید داشتند یا با توزیع واحدهای کوچک و ناکارآمد به نام خانه‌های ریز، عملاً کیفیت سکونت را قربانی کمیت می‌کردند، این برنامه با هدف‌گذاری مشخص بر دهک‌های پایین و زوج‌های جوان، امکان تخصیص هدفمند و نظارت‌پذیر را فراهم می‌آورد.  

مزیت اصلی مسکن استیجاری در آن است که به جای وادار کردن خانوارها به تحمل بار سنگین وام‌های بلندمدت و ریسک‌های مالی مالکیت، امکان دسترسی به مسکن مناسب با هزینه قابل مدیریت را ایجاد می‌کند.

این الگو در بسیاری از کشورهای موفق در حوزه سیاست مسکن نیز تجربه شده و نشان داده که وقتی واحدهای استیجاری با استاندارد مناسب و اجاره متعادل عرضه شوند، فشار تورمی بر بازار اجاره کاهش می‌یابد و همزمان تحرک نیروی کار و تشکیل خانواده تسهیل می‌گردد.

در شرایط کنونی اقتصاد ایران که تورم و نااطمینانی درآمدی، برنامه‌ریزی بلندمدت خانوارها را دشوار کرده، چنین رویکردی می‌تواند به شکل واقعی بخشی از مشکل را حل کند. جایگزینی طرح‌های شعاری و فاقد پشتوانه کارشناسی با برنامه‌ای که هم ابعاد کمی مشخص دارد و هم گروه‌های هدف را به دقت تعریف کرده، گامی ضروری برای عبور از دور باطل سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد است.   

اجرای موفق این طرح البته نیازمند نظارت دقیق بر فرآیند ساخت، جلوگیری از انحراف منابع، تضمین کیفیت واحدها و ایجاد سازوکارهای شفاف برای تخصیص به متقاضیان واقعی است.

با این حال، اصل ایده یعنی حرکت به سمت تأمین مسکن استیجاری به‌جای اصرار بر مالکیت برای همه، منطبق بر واقعیت‌های اقتصادی و اجتماعی امروز است.

طرح‌هایی مانند خانه ریز که گاه بدون ارزیابی نیاز واقعی و تنها با هدف نمایش آمار ساخته می‌شدند، نتوانستند اعتماد عمومی را جلب کنند و اغلب به پروژه‌هایی ناتمام یا کم‌کیفیت تبدیل می شوند. در مقابل، اعلام صریح تعداد واحدها، تفکیک میان خرید و ساخت و تأکید بر حمایت از دهک‌های پایین و زوج‌های جوان، نشان‌دهنده جدیت بیشتر و رویکرد اصولی‌تری است.

اگر این برنامه با هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی، مشارکت بخش خصوصی در چارچوب مشخص و پایش مستمر پیشرفت همراه شود، می‌تواند به الگوی قابل اتکا برای سال‌های آینده تبدیل گردد و به‌تدریج فشار را از بازار اجاره بکاهد.  

حل پایدار مشکل مسکن نیازمند پذیرش این واقعیت است که مالکیت برای همه نه ممکن و نه همیشه مطلوب است و تأمین مسکن استیجاری باکیفیت و مقرون‌به‌صرفه، راهی عملی‌تر و انسانی‌تر برای حمایت از اقشار نیازمند به شمار می‌رود.