روزهای سخت ساخت و ساز؛ صدور پروانه ساخت در سراشیبی سقوط

جهان اقتصاد: چراغ ساخت‌وساز پیش از آنکه خاموش شود، گران شده است. تازه‌ترین گزارش فصلی اقتصاد ایران تصویری دوگانه از بازار ساختمان ارائه می‌کند؛ هزینه اجرای پروژه‌ها با شتابی کم‌سابقه بالا رفته، اما ورودی پروژه‌های جدید کوچک‌تر شده است.

شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید؛ رقمی که در مقایسه با زمستان ۱۴۰۳، از جهش ۹۶.۹ درصدی هزینه نهاده‌ها حکایت دارد. این افزایش چشمگیر، که عمدتاً ناشی از تورم عمومی، نوسانات ارزی و گرانی مصالح کلیدی مانند سیمان، فولاد و شن و ماسه است، فشار سنگینی بر فعالان صنعت ساختمان وارد کرده است.

پیمانکاران و انبوه‌سازان گزارش می‌دهند که هزینه تمام‌شده هر متر مربع ساخت‌وساز در برخی مناطق تهران و کلان‌شهرها به سطوحی رسیده که حتی پروژه‌های میان‌رده را برای سرمایه‌گذاران کم‌سود یا حتی زیان‌ده کرده است. این جهش قیمتی نه تنها حاشیه سود را کاهش داده، بلکه بسیاری از پروژه‌های در حال اجرا را با چالش تأخیر و تعدیل نیرو روبه‌رو کرده است.

در سوی دیگر، تعداد پروانه‌های صادرشده در نقاط شهری کشور در پاییز ۱۴۰۴ با افت ۱۹ درصدی به ۲۵ هزار و ۷۷۴ فقره کاهش یافت. این آمار نشان‌دهنده احتیاط شدید سرمایه‌گذاران و سازندگان در ورود به بازار جدید است. عوامل متعددی در این کاهش نقش داشته‌اند: از یک سو، رکود تقاضای مصرفی به دلیل افت قدرت خرید خانوارها و افزایش قیمت مسکن، و از سوی دیگر، نگرانی از ادامه تورم نهاده‌ها و سیاست‌های نامشخص بانکی و ارزی.

 بسیاری از انبوه‌سازان ترجیح داده‌اند پروژه‌های کوچک و پرریسک را متوقف کنند و منتظر شفافیت بیشتر در بازار بمانند. با این حال، افت تعداد مجوزها به معنای کاهش هم‌اندازه سطح ساخت‌وساز نیست. مساحت زیربنای مندرج در پروانه‌ها در همان فصل ۱۹.۲ درصد افزایش یافت. بنابراین پروژه‌های کمتری وارد بازار شده‌اند، اما متوسط اندازه آنها به‌طور محسوسی بزرگ‌تر شده است.

این روند، یعنی حرکت به سمت پروژه‌های بزرگ‌تر و احتمالاً لوکس‌تر، بازتابی از استراتژی بقا در بازار است. سازندگانی که هنوز سرمایه و دسترسی به زمین مناسب دارند، ترجیح می‌دهند به جای چندین پروژه کوچک، روی چند پروژه بزرگ با پتانسیل فروش بالاتر در بازارهای هدفمند تمرکز کنند.

این تغییر اندازه، می‌تواند در بلندمدت به افزایش عرضه واحدهای بزرگ‌تر و گران‌قیمت منجر شود اما همزمان خطر کاهش تنوع عرضه در بازار مسکن متوسط و کوچک را به همراه دارد. در شرایطی که بخش قابل توجهی از تقاضای واقعی مسکن از خانوارهای متوسط به پایین است، این تمرکز بر پروژه‌های بزرگ ممکن است شکاف میان عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کند.

تورم نهاده‌های ساختمانی ریشه در عوامل ساختاری دارد. افزایش قیمت دلار، تحریم‌ها و محدودیت‌های واردات برخی مصالح، همراه با رشد هزینه‌های حمل‌ونقل و انرژی، زنجیره تأمین را تحت فشار قرار داده است. برای مثال، قیمت میلگرد و پروفیل‌های فولادی که بخش عمده اسکلت ساختمان را تشکیل می‌دهند، در یک سال اخیر جهش‌های پی‌درپی داشته‌اند.

سیمان به عنوان ماده اولیه کلیدی نیز با کمبود مقطعی و گرانی مواجه بوده است. این شرایط، پیمانکاران را وادار به بازنگری در برآوردهای مالی کرده و در بسیاری موارد به تعدیل حجم پروژه یا حتی توقف موقت آن منجر شده است.

از منظر اقتصادی کلان، صنعت ساختمان به عنوان یکی از موتورهای محرک رشد، نقش مهمی در اشتغال‌زایی و تحریک تقاضای صنایع وابسته دارد. کاهش ورود پروژه‌های جدید می‌تواند در فصول آتی به کاهش تولید در صنایع سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک و حتی حمل‌ونقل منجر شود. با توجه به آمار، هر پروانه ساختمانی به طور متوسط چندین شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد می‌کند. بنابراین افت ۱۹ درصدی تعداد پروانه‌ها، زنگ خطری برای بازار کار بخش ساخت‌وساز به شمار می‌رود، به ویژه در شهرهایی که وابستگی بالایی به این صنعت دارند.

با این وجود، افزایش مساحت زیربنا حاکی از آن است که کیفیت و مقیاس پروژه‌ها در حال تغییر است. پروژه‌های بزرگ‌تر اغلب با استانداردهای بالاتر و امکانات بیشتر اجرا می‌شوند که می‌تواند در بلندمدت به بهبود کیفیت کلی stock مسکن کمک کند.

اما این روند نیازمند حمایت سیاستی است. کارشناسان معتقدند دولت باید با ابزارهایی مانند تسهیلات بانکی هدفمند، کاهش مالیات بر ارزش افزوده مصالح ساختمانی و تسهیل صدور پروانه، تعادل را به بازار بازگرداند.

در غیر این صورت، خطر رکود عمیق‌تر و افزایش قیمت نهایی مسکن برای مصرف‌کننده نهایی وجود دارد.

در حال حاضر، بازار ساختمان ایران در نقطه‌ای حساس قرار دارد. هزینه‌ها به شدت بالا رفته و ورودی پروژه‌ها محدودتر شده، اما پروژه‌های در حال اجرا بزرگ‌تر هستند.

این دوگانگی می‌تواند مقدمه‌ای برای تحولات ساختاری باشد؛ یا به سمت حرفه‌ای‌تر شدن صنعت و تمرکز بر کیفیت حرکت کند، یا در صورت عدم مدیریت، به رکود طولانی‌مدت و کاهش عرضه کلی منجر شود.

فعالان بازار امیدوارند با بهبود شرایط ارزی و اتخاذ سیاست‌های حمایتی، این بخش دوباره به مسیر رشد پایدار بازگردد. در غیر این صورت، زمستان ۱۴۰۵ ممکن است آغاز فصل سردتری برای صنعت ساختمان ایران باشد که تبعات آن فراتر از آمار فصلی خواهد رفت.