جهان اقتصاد گزارش می دهد؛
قیمتگذاری دستوری؛ آفت بازار اجاره مسکن
رضا پورحسین ـ روزنامه نگار
جهان اقتصاد: افزایش قیمت دستوری اجاره مسکن تبعات زیادی دارد و اساساً هر نوع قیمتگذاری دستوری در بازار مسکن آسیبهای جدی و بلندمدت به همراه میآورد. وقتی سقفی برای افزایش اجارهبها تعیین می شود، مثلاً ۲۵ درصد، به ظاهر هدف حمایت از مستأجران است، اما در عمل این سیاست بازار را مختل کرده و مشکلات را عمیقتر میکند. صاحبان املاک که هزینههای نگهداری، تعمیرات، تورم و فرصتهای سرمایهگذاری جایگزین را متحمل میشوند، با چنین محدودیتهایی مواجه میشوند که منطق اقتصادیشان را برهم میزند. نتیجه این است که بسیاری از مالکان ترجیح میدهند قراردادهای موجود را تمدید نکنند یا حتی اساساً خانههای خود را به مستأجر ندهند
. این واکنش طبیعی عرضه را کاهش میدهد و بازار را به سمت کمبود شدیدتر سوق میدهد.در اقتصاد، قیمتگذاری دستوری سابقهای طولانی از شکست دارد. کنترل قیمت کالاها و خدمات، چه در دوران جنگها یا در کشورهای سوسیالیستی، همواره منجر به کمبود، بازار سیاه و کاهش کیفیت شده است
. در بخش مسکن که کالایی بادوام، سرمایهای و حساس به انتظارات بلندمدت است، این آسیبها شدیدتر ظاهر میشود. مالک یک آپارتمان با افزایش ۲۵ درصدی اجاره، ممکن است متوجه شود که درآمد واقعی او پس از کسر تورم، هزینههای تعمیرات اساسی، مالیات و استهلاک منفی شده است. در نتیجه، گزینههای جایگزین جذابتر میشوند: فروش ملک، تبدیل به کاربری تجاری، استفاده شخصی، یا حتی خالی گذاشتن واحد برای اجتناب از دردسرهای قانونی با مستأجران. آمارهای غیررسمی در سالهای گذشته نشان داده که پس از هر موج کنترل اجاره، تعداد آگهیهای اجاره کاهش یافته و بسیاری از واحدها از بازار رسمی خارج شدهاند. این دقیقاً همان چیزی است که اقتصاددانان به عنوان «کاهش عرضه » توصیف میکنند؛ عرضه مسکن واکنش شدیدی به سیگنالهای قیمتی دارد.
وقتی مالکان تمایلی به اجاره نشان ندهند، مستأجران بیشترین آسیب را میبینند. جستجوی خانه مناسب سختتر، رقابت شدیدتر و در نهایت پرداخت هزینههای پنهان بیشتر مانند رشوه، اجاره غیررسمی با قیمت بالاتر یا جابهجایی مکرر میشود. خانوادههای جوان، دانشجویان و اقشار متوسط که بیشترین وابستگی را به بازار اجاره دارند، در تنگنا قرار میگیرند. علاوه بر این، سرمایهگذاری جدید در ساخت مسکن کاهش مییابد. سازندگان و سرمایهگذاران وقتی ببینند بازدهی اجاره تحت کنترل است، ترجیح میدهند سرمایه خود را به بخشهای دیگر اقتصاد ببرند یا اصلاً پروژه جدیدی شروع نکنند. این چرخه منجر به تشدید بحران کمبود مسکن میشود؛ تقاضا بالا میماند اما عرضه پاسخگو نیست. در بلندمدت، کیفیت ساختمانها نیز افت میکند چون مالکان انگیزه کمتری برای نگهداری و نوسازی دارند. خانههایی که تعمیر نمیشوند، به تدریج فرسوده شده و حتی ایمنی آنها به خطر میافتد.
مشکل اساسی این است که قیمتگذاری دستوری علائم بیماری را درمان میکند نه خود بیماری را. ریشه بحران مسکن در ایران را باید در عوامل ساختاری جستجو کرد: تورم مزمن که ارزش پول را روز به روز کاهش میدهد، مقررات پیچیده و مجوزهای طولانی ساختوساز که هزینهها را بالا میبرد، محدودیتهای بانکی و تأمین مالی، کمبود زمین مناسب در شهرهای بزرگ به دلیل سیاستهای شهری ناکارآمد، و مهاجرتهای بیرویه ناشی از عدم تعادل توسعه منطقهای. وقتی تورم سالانه بالای ۳۰-۴۰ درصد است، انتظار از مالک که اجاره را تنها ۲۵ درصد افزایش دهد، غیرمنصفانه و غیراقتصادی است. این سیاست در واقع تنبیه عرضهکنندگان است در حالی که تقاضای مازاد و تورم را کنترل نکردهایم.
راهحل ریشهای نیازمند تغییر رویکرد است. دولت به جای دخالت مستقیم در قیمتها باید تمرکز خود را بر افزایش عرضه قرار دهد. تسهیل صدور مجوزهای ساخت، کاهش بوروکراسی اداری، ارائه مشوقهای مالیاتی برای سازندگان مسکن اجارهای، توسعه شهرکهای جدید و شهرهای اقماری، و مهمتر از همه، مهار تورم از طریق سیاستهای پولی و مالی مسئولانه، گامهای اساسی هستند. همچنین، بهبود نظام بانکی برای تأمین مالی بلندمدت پروژههای مسکونی و تشویق سرمایهگذاری خارجی و داخلی در بخش مسکن میتواند عرضه را به شکل پایدار افزایش دهد. تجربه کشورهای موفق مانند آلمان یا سنگاپور نشان میدهد که ترکیب مقررات هوشمند با بازار آزاد و سرمایهگذاری گسترده در عرضه، تعادل بهتری ایجاد میکند. در این کشورها کنترل اجاره محدود و هدفمند است و همراه با برنامههای گسترده ساخت مسکن اجتماعی و خصوصی.علاوه بر این، شفافسازی بازار با ایجاد سامانههای اطلاعاتی دقیق از اجارهها و معاملات، کاهش ریسک برای مالکان و مستأجران را به دنبال دارد.
