جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ رکود تورمی؛ سوغات افزایش نرخ ارز برای مسکن
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: افزایش نرخ ارز در مهرماه سال ۱۴۰۴ تأثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن تهران داشته و به یکی از عوامل اصلی رشد قیمت خانه‌ها تبدیل شده است. این افزایش قیمت به‌گونه‌ای بوده که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از مرز ۱۲۵ میلیون تومان عبور کرده و این روند صعودی همچنان ادامه دارد.
بازار مسکن که از سال‌های گذشته تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله تورم، نوسانات ارزی و افزایش هزینه‌های ساخت قرار داشته، در این دوره با شتاب بیشتری به سمت قیمت‌های بالاتر حرکت کرده است. یکی از دلایل اصلی این وضعیت، وابستگی شدید بخش مسکن به نرخ ارز است که از طریق افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را به شدت تحت تأثیر قرار داده است.
محمد قیطانچی، فعال حوزه مسکن در این رابطه به روزنامه جهان اقتصاد، گفت: رشد ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در این بازه زمانی، یکی از عوامل کلیدی در افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه بالا رفتن قیمت خانه‌ها بوده است. این افزایش قیمت مصالح مستقیماً به گران شدن دلار مرتبط است، زیرا بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی یا وارداتی هستند یا قیمت‌گذاری آن‌ها به نرخ ارز وابسته است. به عنوان مثال، فولاد، سیمان و سایر مواد اولیه که در ساخت‌وساز نقش مهمی دارند، به دلیل افزایش نرخ ارز با قیمت‌های بالاتری به دست سازندگان می‌رسند.
وی افزود: این موضوع باعث شده تا هزینه‌های تولید مسکن به طور چشمگیری افزایش یابد و سازندگان برای حفظ حاشیه سود خود، این هزینه‌ها را به قیمت نهایی واحدهای مسکونی منتقل کنند.
او یادآور شد: علاوه بر مصالح ساختمانی، سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز مانند دستمزد نیروی کار، هزینه‌های حمل‌ونقل و انرژی نیز تحت تأثیر افزایش نرخ ارز قرار گرفته‌اند. این عوامل به طور زنجیره‌وار بر یکدیگر اثر گذاشته و یک چرخه تورمی در بخش مسکن ایجاد کرده‌اند.
از سوی دیگر، تقاضا برای خرید خانه در تهران همچنان بالا است، به‌ویژه در مناطق مرکزی و شمالی شهر که قیمت‌ها در آن‌ها به مراتب بالاتر از میانگین اعلام‌شده است.
این تقاضا که بخشی از آن به دلیل حفظ ارزش دارایی در برابر تورم و نوسانات ارزی است، فشار بیشتری بر بازار وارد کرده و به رشد قیمت‌ها دامن زده است.
در کنار عوامل داخلی بازار مسکن، شرایط کلان اقتصادی نیز نقش مهمی در این افزایش قیمت‌ها ایفا کرده است. افزایش نرخ ارز نه‌تنها هزینه‌های تولید را بالا برده، بلکه انتظارات تورمی را نیز تقویت کرده است. بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذاران در بازار مسکن به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول ملی، به خرید ملک به عنوان یک دارایی امن روی آورده‌اند.
این رفتار باعث شده تا تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش یابد و به تبع آن، قیمت‌ها بیش از پیش بالا برود. در مقابل، عرضه مسکن به دلیل مشکلات متعدد از جمله کمبود زمین در مناطق شهری، محدودیت‌های مالی سازندگان، و پیچیدگی‌های فرآیند اخذ مجوز ساخت، نتوانسته با تقاضا همگام شود.
این عدم تعادل بین عرضه و تقاضا یکی دیگر از دلایل اصلی افزایش قیمت‌ها در مهرماه بوده است.
از منظر خریداران، این افزایش قیمت‌ها قدرت خرید را به شدت کاهش داده است. بسیاری از خانوارهای تهرانی که با درآمدهای ثابت یا متوسط زندگی می‌کنند، دیگر قادر به خرید خانه در مناطق مطلوب شهر نیستند و به ناچار به سمت حاشیه شهر یا حتی شهرهای اطراف تهران سوق پیدا کرده‌اند. این موضوع خود باعث افزایش قیمت‌ها در مناطق حاشیه‌ای شده و نشان‌دهنده سرریز تقاضا از مرکز به پیرامون است. در این میان، اجاره‌نشینان نیز تحت فشار مضاعف قرار گرفته‌اند، زیرا افزایش قیمت خانه‌ها به طور مستقیم بر نرخ اجاره‌بها تأثیر گذاشته و هزینه‌های زندگی را برای این گروه از جامعه نیز بالا برده است.
به نظر می‌رسد تا زمانی که ثبات به بازار ارز بازنگردد و سیاست‌های مؤثری برای کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن اجرا نشود، روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن تهران ادامه خواهد داشت.
دولت و نهادهای مسئول می‌توانند با ارائه تسهیلات مناسب به سازندگان، کاهش بروکراسی در فرآیند ساخت‌وساز و مدیریت بازار ارز، تا حدی از فشار بر این بازار بکاهند. با این حال، پیچیدگی‌های موجود در اقتصاد ایران و تأثیرپذیری آن از عوامل خارجی، چشم‌انداز کوتاه‌مدت را چندان امیدوارکننده نشان نمی‌دهد.
باید توجه داشت که افزایش نرخ ارز و تأثیر آن بر مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌ها، به همراه تقاضای بالا و عرضه محدود، از مهم‌ترین دلایل عبور میانگین قیمت مسکن در تهران از متری ۱۲۵ میلیون تومان در مهرماه ۱۴۰۴ بوده است.
..................
