لزوم تسریع در اقدامات قانونی برای کاهش اجاره‌بها
سیاست تشویق و تنبیه بهترین راهکار برای موجرانی است که حتی در برابر قانون گردن خم نمی‌کنند و شاید دلیل آنها هم تورمی است که گریبان صاحبخانه‌ها در دیگر موارد معیشتی و هزینه‌های زندگی را گرفته است. دولت در این باره می‌تواند با بهترین راهکارها از تشویق موجران با کاهش و بخشودگی مالیات و عوارض گرفته تا اجرای سیاست تنبیهی افزایش مالیات و عوارض را اعمال کند.
، اجاره مسکن مستأجران و تورم سنگین این روزها واقعا برای بسیاری از پدران و مادران جز شرمندگی در برابر فرزندان چیز دیگری به دنبال نداشته است. شرم و حیای پدری کارگر و مادری که چاره‌ای به جز کاهش هزینه‌های زندگی برای تامین مخارج ندارند، هزینه‌هایی که ممکن است در لیست اجباری پدر و مادر، بازماندن از تحصیل یک دانشجوی نخبه را به دنبال داشته باشد.
در این مطلب به این موضوع پرداخته‌ایم و راهکارهایی که دولت اقدام کرده و می‌تواند برای کاهش هزینه اجاره‌بها به کار بگیرد. روزهای پایانی فصل بهار، شاید برای بچه‌ها روزهای خوش پایان درس و مشق باشد و شروعی برای یک مسافرت عالی، اما برای پدر و مادرهای مستاجر، روزهای سختی فصل جابه‌جایی است.
روند اجاره‌بها در سال‌های اخیر - حتی با تعیین سقف اجاره‌بها از طرف دولت- بسیار لجام‌گسیخته در حال افزایش است. سنگینی مبلغ تعیین‌شده از طرف موجران که به اذعان بسیاری از مشاورین املاک دیگر گوششان به حرف‌های بنگاه معاملات املاک هم بدهکار نیست، به گونه‌ای در حال افزایش و رو به بالاست که حتی خودشان در برابر قیمت‌های برخی دیگر از صاحبخانه‌ها انصاف را پیشنهاد می‌کنند.
موجران یا همان صاحبخانه‌ها، دلیل این امر را قیمت‌های سنگین کالاهای اساسی و ضروری و خصوصا تغییر شدید و اختلاف قیمت خودروها را در بازار تا کارخانه یادآور می‌شوند و می‌گویند؛ «ملک برای ما هم به مانند خودروی کارخانه‌ای برای مشتریان یک سرمایه به حساب می‌آید و باید از طریق آن سنگینی تورم را کاهش دهیم.»
اقدام دولت و مجلس برای بازار اجاره بها
اما راهکار دولت برای امر چه بوده است؛ دولت سیزدهم برای این کار با کمک قانون‌گذار (مجلس) اقدامی پسندیده اما نه مکفی را با عنوان «طرح ساماندهی بازار اجاره» آغاز کرده است.
نرخ اجاره و کنترل بازار اجاره‌بها تبدیل به یکی از دغدغه‌ها و درخواست‌های مردم تبدیل شده است. در سال جاری موضوع کنترل اجاره‌بهای مسکن در مجلس شورای اسلامی مطرح شد و طرح دو فوریتی کنترل اجاره‌بها به رای‌گیری گذاشته شد. براین اساس، مجلس شورای اسلامی ، بررسی طرح ساماندهی بازار اجاره را با طرحی که در آن «سقف افزایش اجاره‌بها» بیشتر مورد تاکید قرار گرفته، شروع کرده است.
در قالب طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکونی، اگر موجری بیش از سقف مدنظر دولت، نسبت به افزایش اجاره ملک خود اقدام کند، مشمول جریمه خواهد شد. این طرح در اسفندماه سال ۱۴۰۱ به هیات رئیسه مجلس ارجاع شد و در حال حاضر نیز در اولویت رسیدگی در میان طرح‌های دو فوریتی مصوب مجلس قرار دارد. البته این طرح به صورت دوفوریتی در دستور کار مجلس از اواخر فروردین‌ماه بوده است، اما چرا نمایندگان مردم در تصویب و اجرای سریع قبل از شروع فصل جابجایی تعلل می‌کنند، این خود موضوعی است که باید با آنها درمیان گذاشت.
به گفته سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس شورای اسلامی؛ این طرح پس از تصویب کلیات در نشست علنی اول تیرماه سال ۱۴۰۱ برای کسب نظریات دستگاه‌های اجرایی و به پیشنهاد دولت و تصمیم هیأت رئیسه مجلس مجدداً به کمیسیون تخصصی یعنی کمیسیون عمران ارجاع شد. با تشکیل یک کمیته تخصصی متشکل از جمعی از اعضای کمیسیون عمران، نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، معاونت حقوقی قوه قضائیه، سازمان امور مالیاتی، سازمان شهرداری‌ها، وزارت اقتصاد، وزارت صمت، اینجانب به عنوان طراح و همچنین مراکز تخصصی همچون مرکز پژوهش‌های مجلس و مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری مورد بررسی و تکمیل قرار گرفت و در نهایت جزییات آن با اعمال تغییراتی نسبت به پیش‌نویس اولیه به تصویب کمیسیون عمران رسید.
جزئیات طرح ساماندهی بازار اجاره
براساس این طرح، ثبت قرارداد از طریق سکوها و توسط خود متعاملین و به صورت غیرحضوری بدون ورود بنگاه‌های معاملات مسکن ممکن می‌شود که می‌تواند تحول بزرگی در بازار معاملات مسکن و کاهش نرخ اجاره بها فراهم کند. ضمن اینکه این سکوها صرفاً امکان ثبت قراردادهای همسانی که به تأیید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور رسیده را دارند.
- براساس ماده ۴ این طرح، وزارت راه و شهرسازی موظف است شرایطی را فراهم کند که ثبت اطلاعات طرفین معامله در معاملات خرید و فروش و اجاره املاک به شکل استاندارد مبایعه نامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور جهت اخذ کد رهگیری، منوط به ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی طرفین معامله در سامانه ملی املاک و اسکان کشور شود.
- سازمان بازرسی کل کشور موظف است ظرف مدت دو ماه از لازم الاجرا شدن این قانون، مدیران و اشخاصی که استنکاف یا کوتاهی آنها در این خصوص به تشخیص شورای عالی مسکن محرز شده را حسب مورد به هیأت تخلفات اداری معرفی کند.
- متخلفان از اجرای این تبصره، مشمول مجازات مقرر در ماده (۵۷۶) قانون مجازات اسلامی می‌شوند. ضمن اینکه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی موظفند خوداظهاری موضوع ماده‌های ۵۴ مکرر و ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند.
- بر اساس بخشی از تبصره ۴ ماده ۵ این طرح چنانچه در قرارداد، حق فسخ یا شرط فاسخی ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از مبلغ مندرج در قرارداد اجاره، وجود داشته باشد، پس از سررسید زمانی تعیین شده در متن قرارداد و عدم پرداخت مبلغ مذکور از طریق ذکر شده در تبصره ۳ این ماده و پس از واریز ما به التفاوت مبلغ ودیعه دریافتی و مجموع وجه التزام فسخ قرارداد به حساب امانی نزد بانک‌های عامل توسط موجر، قرارداد بدون نیاز به رسیدگی قضایی فسخ می‌شود و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است، فسخ قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کند.
- بر اساس طرح پیشنهادی بسیاری از اختلافات میان مستاجر و موجر در سکوها و طبق قرارداد از پیش معین قابل پیش گیری و حل است.
- چنانچه مستأجر تمام یا بخشی از بهای اجاره را در سررسید آن پرداخت نکند، اجاره بهای پرداخت نشده از مبلغ ودیعه کسر می‌شود. چنانچه طلب موجر از مستأجر بیش از مبلغ ودیعه شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است نسبت به مازاد گواهی عدم پرداخت صادر و به موجر تسلیم نماید. این گواهی در حکم سند لازم‌الاجراست.
پیشنهاد سیاست تشویقی برای موجران خوش‌انصاف
یکی دیگر از برنامه‌های دولت، رایگان شدن کدرهگیری و ثبت اجاره در سامانه املاک و اسکان می‌باشد که امری پسندیده و درخور تقدیر است. در بسیاری موارد، صاحبخانه به دلیل اینکه مستاجر چندین سال را با ایشان سپری کرده و هر دو طرف رضایت کامل را از یکدیگر دارند، برای تمدید اجاره به بنگاه املاک رجوع نمی‌کنند، اما نیاز کد رهگیری این موضوع را موجب می‌شد تا به دلیل هزینه مشاورین املاک در دریافت کد رهگیری، قیمت‌ها و روابط هم کمی سخت‌تر می‌گردید. در این باره دولت به تازگی اعلام کرد که موجران و مستاجران که با یکدیگر قرارداد دارند می‌تواند به صورت شخصی وارد سامانه املاک و اسکان شده و کدرهگیری و اجاره‌نامه را رایگان به ثبت برسانند.
پیشنهاد اینکه؛ دولت می‌تواند در کنار سیاست تنبیهی تعیین سقف اجاره‌بها و مالیات بر خانه‌های خالی، وام ودیعه مسکن، سیاست تشویقی را برای موجرانی که حتی پایین‌تر از سقف اجاره‌بهای کارشناسی شده یک منطقه ملک خود را به مستاجر می‌دهند، درنظر بگیرند به نحوی که هر مقدار از میزان عرف تعیین‌شده آن محل یا منطقه پایین‌تر نسبت به اجاره اقدام کردند برایشان تشویق یا بخشودگی مالیات و عوارض درنظر گرفته شود.
