«بحران فراگیر» تامین مسکن

یافته‌های رسمی درباره «بحران فراگیر دسترسی به سرپناه در کشور» نشان می‌دهد سیاست‌های نادرست دولت و شهرداری برای تامین خانه به جای آنکه باعث ارتقای مستاجر‌ها از «نردبان مسکونی» شود، باعث سقوط آن‌ها شده است. این گزارش از شیوع ۸شکل بی‌خانمانی به‌عنوان پدیده «بدیل اجاره‌نشینی» در شهر‌ها حکایت دارد. پیش‌تر - طی دو سال اخیر- تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان داد، کم‌درآمد‌های مستاجر به اشکال نامتعارف اسکان روآورده‌اند. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ضمن شناسایی «نقطه‌کور» سیاست‌های مسکن، «مالک‌تر شدن مالکان» در این سال‌ها را نشانه شکست سیاستگذاری می‌داند.

سند شکست سیاست‌های مسکن از منظر خانوار‌های مستاجر و فاقد مسکن در یک گزارش رسمی رونمایی شد. بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی، با اشاره به شیوع ۸ شکل بی خانمانی در کشور، از سقوط اجاره نشین‌ها از نردبان مسکن خبر داد. بر اساس این گزارش، سیاست‌هایی که طی سال‌ها و دهه‌های گذشته تاکنون برای تامین مسکن اجرا شده است نه‌تن‌ها منجر به ترقی خانوار‌های کم درآمد و فاقد مسکن از نردبان مسکن نشده است که برعکس، این سیاست‌ها شکست خورده و برآیند این شکست خود را در شکل سقوط از نردبان مسکن در میان طیف گسترده‌ای از مستاجر‌ها و گروه‌های فاقد مسکن نشان داده است. مرکز پژوهش‌های مجلس در یک گزارش، با اشاره به انحراف‌های سیاستی در «طرح مسکن میلیونی» و «قرارگاه جهادی مسکن تهران»، سند شکست سیاست‌های مسکن از گذشته تاکنون را تشریح کرد. این سند شکست در واقع کارنامه سیاستگذار در حوزه تامین مسکن از نگاه مستاجر‌ها و گروه‌های کم درآمد فاقد مسکن است.

مرکز پژوهش‌ها در این گزارش که به تازگی با عنوان «ارزیابی لایحه برنامه هفتم توسعه از منظر تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر» منتشر کرده از تعبیر «بحران فراگیر» تامین مسکن در جامعه کم درآمد‌ها و مستاجر‌ها استفاده کرده است. در واقع عبارت بحران فراگیر در حوزه تامین مسکن گرو ه‌های کم درآمد، فاقد مسکن و مستاجر، تعبیری از وضعیت کنونی بازار مسکن از دیدگاه بازوی پژوهشی مجلس است. در ابتدای این گزارش آمده است که به دلیل بحران فراگیر و چند‌جانبه مسکن در کشور، اقدامات چندگانه‌ای در سطوح مختلف مدیریت کشور در دستور کار قرار گرفته است که از جمله آن‌ها می‌توان به برنامه نهضت ملی مسکن در سطح ملی و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران در پایتخت اشاره کرد. در شرایطی که هدف مقبول سیاستگذاری مسکن در کشور افزایش مالک نشینی در میان خانوارهاست، اما بعد از چند دهه تکیه و تاکید بر افزایش مالک نشینی و نپرداختن مستمر و موکد بر وجوه دیگر نظام مسکن، برخی تبعات اجتماعی نامطلوب آن آشکار شده است که عبارتند از: افزایش سهم سکونت استیجاری به‌رغم افزایش نرخ مالکیت (افزایش نرخ مالکیت بیشتر گروه‌های برخوردار و نه افزایش مالک نشینی بیشتر در میان خانوارها) و توجه ناکافی به وضعیت سکونتی مستاجران.

برمبنای آمار‌های موجود، اگرچه در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، معادل ۳ میلیون‌و‌۵۰۰ هزار واحد مسکونی به موجودی مسکونی کل کشور اضافه شده است، اما به جای اینکه به همین میزان از تعداد خانوار‌های مستاجر کاسته شود، اما در همین بازه زمانی، ۲ میلیون و ۵۰۰‌هزار خانوار مستاجر به جمعیت مستاجر‌های کشور اضافه شده است. این آمار نشان می‌دهد سیاست‌های تامین مسکن ملی در کشور به جای آنکه منجر به کاهش تعداد مستاجر‌ها شود، عملا به مالک‌تر شدن مالک‌ها کمک کرده است.

در این گزارش همچنین به ناپایداری و بی ثباتی انواع سکونت در کشور اشاره شده است که در پس آن اجاره نشینی به عنوان بدیل مالک نشینی سرنوشت محتوم بسیاری از شهروندان است، اما در چند دهه گذشته مورد توجه جدی سیاستگذاران قرار نگرفته است. این وضعیت باعث شده است اجاره نشینی در چند دهه گذشته به جای آنکه دوران گذار سکونتی خانوار‌ها به مالک‌نشینی قلمداد شود و در دستور کار سیاستی باشد عملا از فرآیند سیاستگذاری مسکن خارج شده و دولت‌ها بی تفاوت به این موضوع، از خانوار‌های مستاجر در این دوران گذار حمایت نکرده اند. منظور از این حمایت هم استفاده از ابزار‌های کارآزموده نظام مسکن اعلام شده است. به این معنا که در تمام سال‌های گذشته تاکنون لازم بود سیاست‌های حمایتی مانند ساخت و مدیریت مسکن استیجاری دولتی، تضمین ثبات سکونتی مستاجر‌ها و اعطای کمک هزینه بلاعوض مسکن و امرار معاش به این خانوار‌ها تعلق می‌گرفت. این اقدامات در صورت انجام می‌توانست به عنوان مکمل سیاستی دولت‌ها برای افزایش نرخ مالک نشینی خانوارها، توان مالی آن‌ها را برای مالک نشینی در آینده افزایش دهد یا دست کم آن را حفظ کند.

بر اساس این گزارش، بحران فراگیر در بازار مسکن که منجر به سقوط خانوار‌های مستاجر از نردبان مسکن به جای صعود از آن شده است، سه منشأ مهم داشته است. بحرانی که در نهایت منجر به تبدیل شدن اجاره نشینی به بدیل بی‌چون و چرای مالک نشینی شده و به دنبال آن بدیل دیگری به نام «بی خانمانی» را برای اجاره نشینی ایجاد کرده است. در این گزارش علاوه بر اینکه به بی خانمانی به عنوان بدیل بی چون و چرای اجاره نشینی برای طیف گسترده‌ای از خانوار‌های فاقد مسکن اشاره شده است، تاکید شده است که بی خانمانی زندگی بسیاری از گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر مستاجر را تهدید می‌کند. اما در حالی که چنین درکی از چشم انداز سکونتی خانوار‌های کم درآمد و آسیب پذیر، اهمیت تنظیم گری در بخش مسکن استیجاری را آشکار می‌کند یک منشأ مهم در شکل گیری بحران فراگیر مسکن کم درآمد ها، همین «مغفول ماندن سیاست مسکن استیجار در برنامه دولت ها» است. به‌ویژه آنکه اگر چشم انداز سکونتی گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر مستاجر به عدم‌توجه دولت‌ها به وضعیت سکونتی مستاجر‌ها را بنگریم مشاهده می‌شود که در بستر اقتصاد تورمی و نیز با تمرکز ویژه بر عدم همگامی دستمزد‌ها با صعود هزینه‌های زندگی، هر سال، احتمال مالک نشینی گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر مستاجر کاهش می‌یابد. بر اساس آمارها، در ۵ ساله منتهی به ماه‌های پایانی ۱۴۰۱، هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها به طور متوسط ۹۰۰‌درصد در کشور افزایش یافته است در حالی که متوسط دستمزد خانوار‌ها در این دوره کمتر از ۷۰۰ درصد رشد داشته است.

این در حالی است که با وجود نسبت ۱ خانوار مستاجر به ازای هر ۲ خانوار مالک‌نشین در کشور، توجهی به ثبات و استطاعت پذیری سکونت استیجاری در لایحه برنامه هفتم توسعه نشده است.

بازی دوسر باخت برای مستاجر‌ها

در این گزارش، به بازی دو‌سر باخت تامین مسکن برای مستاجر‌ها در همه سال‌های گذشته تاکنون اشاره شده است. آن طور که در این گزارش آمده است عمده ساخت‌وساز‌های صورت گرفته در چند دهه گذشته از دو مجرای خانه سازی‌های دولتی و مسکن سازی‌های شهری از سوی بخش خصوصی بوده است که بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که این دو‌گانه در همه این سال‌ها تاکنون کاملا به ضرر گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر فاقد مسکن بوده است. ماجرا این است که دولت‌ها در طرح‌های ساخت مسکن دولتی (مسکن مهر، مسکن ملی)، به جای اینکه فرصت زندگی در داخل شهر‌ها را برای همه (کم درآمد‌ها و مستاجر‌ها در کنار طبقات بالاتر جامعه) فراهم کنند، بر «طبل جدانشینی» کوبیده و در حومه شهر‌های اصلی برای این دو گروه اقدام به ساخت مسکن کرده‌اند. نتیجه این موضوع آن شده است که عملا حقوق توسعه مسکونی به صورت مشروط در اختیار مالکان زمین‌های موجود شهری قرار گرفته و تامین مسکن گروه‌های نابرخوردار به بیرون از شهر‌ها انتقال یافته است. این در حالی است که اصلی‌ترین اقدام تحول آفرین نظام مسکن باید این باشد که توسعه مسکونی درون شهر‌ها به صورت کامل با اهداف کلان مسکونی دولت همگام شود و حقوق توسعه مسکونی اعطایی در طرح‌های جامع و تفصیلی شهری با توجه به تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر صورت بندی شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس از سوی دیگر به یک گسیختگی سیاستی بحرانی‌تر در حوزه تامین مسکن کم درآمد‌ها اشاره کرده است. آن طور که در این گزارش آمده است در بحبوحه بحران مسکن کشور، در سطح محلی اقدامات متنوعی صورت گرفته است که گسیختگی سیاستی این بخش را بحرانی‌تر می‌کند. برای مثال هیچ توجیهی وجود ندارد که در پایتخت کشور، نهادی (قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران) وجود داشته باشد که بدون همسویی با اقدامات دولت، اقدام به اعطای مجوز‌های جدید ساخت‌وساز کند که نه گروه‌های هدف آن جزو گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر به شمار می‌روند و نه استطاعت پذیری واحد‌های مسکونی منتج از آن موضوعیت دارد. در واقع، شهرداری در تهران با را ه اندازی قرارگاه مسکن، نه کم درآمد‌ها را به عنوان گروه هدف تعریف کرده و نه مسکن استطاعت پذیر قرار است در قالب این ساخت‌وساز‌ها ساخته شود. بلکه عملا بستر جدید «افزایش نرخ مالکیت مالک نشین ها» در این اقدام، فراهم شده است.

در این گزارش آمده است: این قرارگاه تا اوایل سال‌جاری (۱۴۰۲)، مجوز‌های اولیه ساخت بیش از ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی را صادر کرده در حالی که کل تعداد واحد‌های مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۰ بر اساس اعلام بانک مرکزی، ۳۹۵‌هزار و ۸۳۹ واحد مسکونی بوده است. روشن است که برای حل‌وفصل بحران مسکن کشور، نیازمند اقدامات سیاستی یکپارچه به‌ویژه برای تامین مسکن گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر هستیم. اینکه شهرداری‌های کشور این امکان را دارند که به اسم حل و فصل بحران مسکن، اما بدون همسویی و همگامی با اقدامات و اهداف کلان دولت در این عرصه وارد شوند و بستر‌های جدید توزیع حقوق مالکانه را با استفاده از ابزار‌های مدیریت و برنامه ریزی شهری از جمله بازپهنه بندی ایجاد کنند و این بستر‌ها هیچ ارتباطی به تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر نداشته باشد، برای دولت «زنگ خطر سیاستی» محسوب می‌شود. از میان پیامد‌های پرشمار این وضعیت نیز می‌توان به جذب بخش اعظمی از سرمایه‌های کشور به بخش مسکن بدون اینکه به حل و فصل بحران کمک کند، اشاره کرد. همچنین این وضعیت افزایش مالکیت در میان دهک‌های برخوردارتر همزمان با افزایش موجودی مسکن و احتمالا اجاره نشینی بیشتر در میان گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر را به همراه خواهد داشت. همچنین موجودی مسکن کشور بدون رعایت الزامات استطاعت پذیری مسکن و تعیین گروه‌های هدف افزایش یافته و بر شدت «بحران کنترل ناپذیری موجودی مسکن» افزوده می‌شود.

شکست سیاست‌ها و بی خانمانی

در این گزارش در حالی به سقوط مستاجر‌ها از نردبان مسکن به دلیل شکست سیاستی ناشی از غفلت از خانوار‌های مستاجر در برنامه‌های تامین مسکن دولتی و شهری اشاره شده است که دلایل شکست سیاست‌های تامین مسکن نیز شرح داده شده است. اضافه نکردن «مسکن استیجاری دولتی» به موجودی مسکن به عنوان یکی از راهکار‌های آزموده شده در نظام جهانی تامین مسکن یکی از مهم‌ترین این دلایل است. این در حالی است که همواره و در همه برنامه‌های تامین مسکن، سیاستگذاری یکپارچه در این بخش مغفول مانده است. برای مثال، در لایحه برنامه هفتم توسعه نیز که هم اکنون در حال تهیه و بررسی است ساده‌ترین تمایز گذاری در اهداف سیاستگذاری مسکن که مبتنی بر سیاست‌های معطوف به تامین مسکن (مالک نشینی یا اجاره نشینی) است در این لایحه جایگاهی ندارد. در حالی که در این لایحه، استطاعت پذیری مسکن به صورت تلویحی مورد اشاره قرار گرفته است، اما در شرایطی که این موضوع نیازمند تعریف دقیق معیار‌ها و گروه‌های هدف است، اما تعریف دقیقی در این زمینه ارائه نشده است و همچنین سیاست‌های معطوف به ثبات بخشی به سکونت استیجاری تماما مغفول مانده است. این در حالی است که اقدامات پیشنهادی در این لایحه، معطوف به خانوار‌هایی است که به نحوی ذیل نهضت ملی مسکن قرار می‌گیرند، اما روشن است که خانوار‌های کم درآمد و آسیب پذیر، توان مالی شرکت در نهضت ملی مسکن را حتی با ارائه تسهیلات مالی ارزان یا کاهش سود تسهیلات اعطایی ندارند.

این در حالی است که مرکز پژوهش‌ها اعلام کرده است در لایحه برنامه هفتم توسعه معضل بی خانمانی کاملا مغفول مانده است. نه حمایت از خانوار‌های در معرض بی خانمانی محل سیاستگذاری قرار گرفته است و نه در اولویت بودن تامین مسکن پایدار برای افراد بی خانمان. همچنین، در این لایحه بحران جمعیتی کشور و راه حل‌های ضروری برای حل و فصل پایدار آن که به طور عمده حول محور تامین مسکن فراگیر و همه‌شمول هستند، مورد توجه قرار نگرفته است. این در حالی است که نتایج مطالعات نشان می‌دهد بحران مسکن در ایران تاثیر به شدت منفی بر نهاد خانواده داشته است. از سوی دیگر تاثیر دشواری تامین مسکن بر بحران جمعیتی کشور نیز کاملا آشکار است؛ بنابراین و از این منظر، یکی از اصلی‌ترین اقدامات در حوزه مسکن باید معطوف به حمایت از خانواده‌هایی باشد که به دلیل افزایش لجام‌گسیخته هزینه‌های تامین مسکن، به‌خصوص مستاجرها، تحت فشار مالی شدید هستند.

شیوع ۸ شکل بی خانمانی

در این گزارش به شکل گیری و شیوع ۸ شکل بی خانمانی به عنوان بدیل بی چون و چرای اجاره نشینی خانوار‌های کم درآمد و آسیب پذیر اشاره شده است. در واقع می‌توان گفت به واسطه غفلت از اجرای سیاست‌های حمایت از مستاجر‌ها و خانوار‌های کم درآمد فاقد مسکن و در نتیجه شکست سیاستی در این حوزه، در کشور «بدیل اجاره نشینی» به ۸ شکل شیوع پیدا کرده است که ازجمله آن می‌توان به «شغل گزینی سرپناه جویانه و هم خانگی چند خانواده در یک خانه» اشاره کرد.

در این گزارش آمده است: بی خانمانی پدیده‌ای است که در کشور اشکال متنوع به خود گرفته است. پشت بام‌خوابی، موتورخانه‌خوابی، ماشین خوابی، گورخوابی، اتوبوس خوابی، خانه به‌دوشی، شغل گزینی سرپناه جویانه و هم خانگی دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی از جمله مصادیق آشکار آن است. این موارد نشانگر شکست‌های فاحش نظام مسکن کشور در تامین مسکن برای گروه‌های مختلف درآمدی به‌ویژه کم درآمد‌ها و آسیب پذیرهاست و از سوی دیگر حکایت از آن دارد که نظام فعلی مسکن در تخصیص منابع کارآ نیست. اگر از این منظر به موضوع نگریسته شود ضرورت نوعی چرخش تحول‌آفرین در زمینه حمایت از بی خانمان‌ها فراتر از تامین سرپناه‌های موقت احساس می‌شود. احیا و تثبیت حق زندگی افرادی که به هر طریقی در فرآیند زندگی از نردبان مسکونی به زمین افتاده اند ضرورتی انکارنشدنی است. از سوی دیگر حمایت از خانوار‌هایی که در معرض بی خانمانی هستند از جمله اقدامات عاجلی است که هر تعللی در تمهید و انجام آن، تبعات اجتماعی جبران‌ناپذیری به همراه خواهد داشت.

چند پیشنهاد به سیاستگذار

در این گزارش همچنین برای بهبود روند سیاستگذاری در حوزه مسکن چند پیشنهاد ارائه شده است. از آن جمله می‌توان به «ملزم کردن دولت برای تدوین قانون جامع استطاعت پذیری مسکن» اشاره کرد. با تاکید بر اینکه مسکن استیجاری دولتی به موجودی مسکن کشور به عنوان بدیل سکونتی برای گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر، افزوده شود. این قانون باید همه ساخت‌وساز‌های کشور از دولتی تا خصوصی را دربرگیرد. همچنین هدفمند سازی تمامی یارانه‌های بخش مسکن، حمایت از خانوار‌های در معرض بی خانمانی و اولویت قرار گرفتن افراد بی خانمان در طرح‌های تامین مسکن بخشی از این پیشنهادهاست. همچنین از نظام مالیاتی برای تامین مالی بخش مسکن استفاده شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین بر ضرورت کاهش تبعیض مسکونی ساختاری با تمرکز بر استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن کشور، تاکید کرده است. با تدوین چنین قانونی لازم است تا در وهله نخست امکان تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد و آسیب پذیر درون شهر‌های موجود به صورت همه‌شمول فراهم شود. از سوی دیگر، اثرات نامطلوب توسعه مسکونی فعلی که در خدمت افزایش نابرابری‌های اجتماعی-فضایی- جغرافیایی میان دارندگان دارایی‌های مسکونی است، تحت کنترل درآید.

در مرتبه سوم نیز پدیده‌های نامیمون اجتماعی نظیر جداسازی‌های اجتماعی، اعیان نشین سازی و جابه جایی‌های اجباری که به طور مستقیم بر هم بستگی اجتماعی و نابرابری در فرصت‌های زندگی تاثیر خود را داشته اند و در سال‌های اخیر نیز به بحرانی‌ترین وضعیت خود رسیده اند، قابلیت کنترل یابند.

منبع: دنیای اقتصاد

گزارش خطا