بازار مسکن چه زمانی از رکود خارج می شود؟

محاسبات و برآوردهای از متوسط قیمت مسکن شهر تهران در مرداد با توجه شاخص دلاری مسکن نشان می‌دهد برخلاف اظهارات اخیر مسئولان دولتی، میانگین قیمت مسکن از کانال ۶۳ میلیون تومان در ابتدای تابستان به کانال ۶۴ میلیون تومان وارد شده است.

وضعیت بازار مسکن

بازار مسکن دیگر جذابیت زیادی برای سرمایه‌گذاری مردم به عنوان یک بازار با سود زودبازده ندارد و نیز روند قیمتی آن با وجود رکود به گونه‌ای است که خریداران جدید را به خود جذب نمی‌کند. در حال حاضر بازار مسکن در یک شرایط نامطلوب قرار دارد، به این معنی که نه پتانسیل رشد قابل توجهی دارد و نه به سرعتی به سمت رونق حرکت می‌کند. به عبارت دیگر، خرید یا فروش مسکن در حال حاضر می‌تواند دشوار باشد.

کاهش قیمت می‌تواند بازار را جذابتر کند، اما به دلیل کاهش توان خرید مردم و در نتیجه فروپاشی بازار، جذابیت سرمایه‌گذاری نیز در این بازار از بین خواهد رفت و به این ترتیب، کمبود عرضه مسکن بیش از پیش تشدید خواهد شد.

با این حال، استفاده و بهره‌برداری از مسکن به عنوان یک منبع درآمد از طریق اجاره به مستاجران همچنان جایگاه خود را حفظ می‌کند. اجاره مسکن به افرادی که به دنبال محلی برای زندگی هستند، می‌تواند منبع درآمد پایداری فراهم کند و در شرایط تورم و افزایش قیمت‌ها، سوددهی خوبی داشته باشد. البته باید توجه داشت که در این حوزه نیز فشارها و چالش‌هایی مانند افزایش هزینه‌ها و نیروی کار، ممکن است وجود داشته باشد.

به عبارتی دیگر، بازار مسکن در حال حاضر به عنوان یک بازار سرمایه‌گذاری جذاب با سود زودبازده نیست و روند قیمتی آن نیز ممکن است واقعی نباشد. اما استفاده از مسکن به عنوان یک منبع درآمد از طریق اجاره همچنان می‌تواند بهره‌ای داشته باشد، با این وجود، نیاز به مدیریت مناسب و بررسی دقیق شرایط بازار وجود دارد تا در تورم لحظه‌ای مستاجران دچار فشارها و آسیب‌های شدید نشوند.

کارشناسان بازار مسکن ، اصلی‌ترین دلیل انباشت تقاضا و نابسامانی در این بازار را صنعت ساخت و ساز در ابتدای دهه ۱۳۹۰ اعلام کرده‌اند. عدم تناسب بین تقاضا و ساخت واحدهای مسکونی در کشور، زمینه انباشت تقاضا و افزایش قیمت مسکن را فراهم کرد.

برخی معتقدند که از سال ۱۳۹۲ به بعد، میزان ساخت و ساز مسکن به شدت کاهش یافت و عدم تامین حداقل نیاز مسکن ماهانه ۵۰ هزار واحدی، باعث انباشت تقاضا در بازار مسکن شد. این انباشت تقاضا، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و عدم حمایت مناسب از سوی دولت برای تامین مسکن مصرفی باعث شد تا بازار مسکن در دهه ۹۰ به یک مسئله پیچیده تبدیل شود.

براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، برای رسیدن به نقطه مطلوب در بازار مسکن تا سال ۱۴۰۵، هر سال باید یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. اما طبق گزارش‌ها، سالانه تنها ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود.

یکی از مشکلات اصلی در حوزه مسکن، تأمین مسکن برای خانوارهای کشور است. طبق سرشماری نفوس و مسکن، تعداد خانوارهای کشور ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار است، در حالی که تعداد واحدهای مسکونی در کشور ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد است. این اختلاف آمار نشان می‌دهد که تقریباً یک میلیون و ۳۷۱ هزار واحد مسکونی در کشور کمبود دارد.

روند قیمتی بازار مسکن

بازار مسکن

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در ماه مرداد، با توجه به شاخص دلاری مسکن، به میزان ۶۴ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که اظهارات اخیر مسئولان دولتی بیانگر عدم وجود نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن است.

با تحلیل اتفاقات اخیر در بازار مسکن، احسان برین، پژوهشگر اقتصادی، معتقد است که سیاست تثبیت نرخ دلار عامل اصلی کم‌رمق شدن بازار مسکن است. این سیاست در چند ماه اخیر به بازارهای مختلف، از جمله بازار مسکن، آرامش را به ارمغان آورده است. اما در دهه ۸۰ نیز تجربه‌ای مشابه داشته‌ایم.

این سیاست می‌تواند برای مدتی از نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن جلوگیری کند، اما پس از مدتی، بازارها ممکن است با نوسانات شدیدی مواجه شوند. بنابراین، علی‌رغم رسیدن میانگین قیمت مسکن به ۶۴ میلیون تومان، خبری از نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن وجود ندارد.

کاهش قیمت هم بازار مسکن را از رکود خارج نکرد

بازار مسکن

عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن باور دارد که ابلاغ افزایش وام خرید مسکن در ابتدای ماه تاثیر خود را گذاشته و بازار مسکن در حال خارج شدن از شرایط ماه‌های گذشته خواهد بود. این در حالی است که برخی دیگر از فعالان این بازار و کارشناسان حوزه بازار مسکن معتقدند که جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از بین رفته است.

در سال گذشته، افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی باعث شده بود که مردم به دنبال راه‌هایی برای حفظ سرمایه خود باشند. برخی از افراد با مقادیر بالاتری از پول در اختیار، تصمیم به ورود به بازار مسکن گرفتند. به علت اینکه قیمت خانه‌ها در تهران بسیار بالا بود، آنها سرمایه خود را به شهرهای اطراف تغییر دادند.

این روند باعث ایجاد تغییر در چرخه بازار مسکن این مناطق شد و قیمت‌ها به سمت صعودی حرکت کردند. تاثیر این رفتارهای هیجانی هنوز هم در بازار مشهود است و اکنون به نظر می‌رسد که در بازار مسکن پردیس نیز آثار خود را نشان می‌دهد.

در مدت زمان گذشته، قدرت خرید و تورم به صورت معکوس تغییر کرده‌اند. به این معنی که خریدارانی برای خانه‌های با قیمت بالا وجود ندارند. به همین دلیل، فروشندگان ملک خود را با قیمتی کمتر از قیمت بازار عرضه می‌کنند تا بتوانند خریدار جذب کنند. این روند باعث کاهش قیمت‌ها شده است، اما بازار در حال رکود است.