معادله بازار مسکن
علی رئوفی یادداشت تحلیلگر اقتصادی
با فروکش کردن هیجانات جنگ و دسترسی به داده‌های میدانی، نشانه‌ای از سقوط فراگیر قیمت مسکن دیده نمی‌شود و افت قیمت تنها در برخی مناطق رخ داده است.
مثلا در جنوب تهران از جمله مناطق ۲۰، ۱۲ و ۱۵ قیمت ها قابل توجه است.
منطقه ۲۰ بیشترین کاهش را داشته که ناشی از خروج گسترده مهاجران افغان است. منطقه ۱۲ و ۱۵ نیز به همین دلیل الگوی مشابهی داشته‌اند.
در شمال تهران از جمله مناطق ۱، ۲، ۳، ۴ وضعیت متفاوت نیست.
مناطق ۱ و ۲ در پی فرار سرمایه و افت تقاضای طبقه مرفه کاهش زیادی داشتند. منطقه ۴ به دلیل نواحی نظامی مثل شیان و لویزان، از منطقه ۳ بیشتر ریزش کرده است.
در مناطق مرکزی مثل ۶ و ۷ نیز نوسان وجود دارد.
این مناطق نزدیک به نهادهای سیاسی و دور از مراکز حساس نظامی هستند. نوسان قیمت در این نواحی ناچیز بوده است.
در منطقه ۱۸ برخلاف روند کلی، رشد قیمت داشته است. علت روشن نیست و نیازمند بررسی بیشتر است. این منطقه ارزان‌ترین متوسط قیمت در تهران را در اختیار دارد.
در چنین شرایطی تخفیف‌های واقعی ممکن است بیشتر باشد. با این حال، داده‌ها اظهارات درباره ریزش گسترده قیمت را تأیید نمی‌کنند.
با بررسی متوسط قیمت آگهی‌های در مناطق مختلف تهران در ۳ ماه اخیر تصویر روشن‌تری از وضعیت تغییرات ملک به دست می‌آید.
برخلاف تحلیل‌های رایج و بدون داده، کاهش قیمت به صورت منطقه‌ای بوده و فراگیر نیست.
مناطق شمالی (۱ تا ۴) تحت تاثیر جنگ و فرار سرمایه و مناطق جنوبی (۱۲ تا ۲۰) تحت تاثیر خروج مهاجران افغان بیشتر از سایر مناطق تحت تاثیر قرار گرفته‌اند.
بر اساس آگهی‌ها، با فروکش کردن جنگ، روند کاهش قیمت در مناطق شمالی، متوقف شده است البته ممکن است تخفیف پای میز معامله همچنان چشمگیر باشد.
با این حال با تداوم خروج مهاجران، قیمت در مناطق جنوبی به تعادل نرسیده و روند آن همچنان کاهشی است.
نکته جالب و برخلاف تصور رایج، انتظار می‌رفت مسکن لوکس در شمال شهر بیشتر از مسکن در مناطق جنوبی افت داشته باشد!
این مساله ممکن است به این دلیل باشد که عمده مسکن‌های سرمایه‌گذاری در سال‌های اخیر ریزمتراژ و در مناطق جنوبی بوده که حالا با تشدید نااطمینانی و تمایل به نگهداری دارایی‌های با نقدینگی بیشتر، فشار فروش بر آنها افزایش یافته است.
