کد خبر: 11617
تاریخ انتشار: ۲۳ فروردین ۱۳۹۴

۹۴؛ سال ثبات یا سونامی افزایش قیمت مسکن؟

۹۴؛ سال ثبات یا سونامی افزایش قیمت مسکن؟

کارشناسان در گفتگو با جهان اقتصاد از آینده بازارمسکن می گویند

مهنازاسماعیلی:

ویژه//: مسکن مهمترین نیاز بشر پس ازغذا و پوشاک بوده و دارای بیشترین سهم در هزینه خانوار است.

ازآنجایی که تحلیل سرمایه­گذاری در دارایی­های مختلف، موضوعی است که بین اقشار مختلف با میزان درآمدهای متفاوت رواج دارد، عموم مردم ترجیح می­دهند در بازارهایی که دارای بازدهی بالاتری هستند سرمایه گذاری کرده تا از کاهش ارزش پولشان جلوگیری کنند. در نتیجه تقاضای مردم به سمت دارایی هایی با بازدهی بالاتر گرایش دارد و از سوی دیگر با وجود تورم آن دارایی انتخاب می شود که بتواند تورم موجود را پوشش دهد تا از ارزش پولی افراد محافظت شود.

حجم نقدینگی ، درآمد خانوارها، نرخ ارز و نرخ بهره واقعی تاثیر زیادی بر تقاضای مسکن بعنوان یک دارایی کم ریسک دارد. از انجایی که اقشار متوسط و کم درآمد جامعه بیشتر جز افراد با ریسک کم هستند ترجیح می دهند تا سرمایه خود را یا وارد بازار مسکن کنند و یا در بانک ها سپرده گذاری کنند.

در این روزها که با وجود عرضه بالای مسکن همچنان شاهد رکود در بازار مسکن هستیم جذابیت بالای سپرده گذاری در بانک ها و موسسات مالی با توجه به سود بالای آنها باعث شده تا تقاضا برای مسکن کاهش یابد و سرمایه­ها بسوی بازارها پولی سرازیر شود و رکودی مطلق بر بازار مسکن حاکم شود، رکودی که اعتراض فعالان حوزه ساخت و ساز و مشاوران املاک را در پی داشته است و این رکود تاثیر سویی بر کسب و کار آن ها داشته است. از سوی دیگر با وجود رکود و عدم مشاهده تغییر در قیمت مسکن شاهد گرایش مردم بسوی این حوزه کم ریسک نیستیم.

حال این سوال به ذهن خطور می کند که آیا در آینده همچنان ثبات قیمت ها را شاهد خواهیم بود؟ آیا بازار مسکن از زیر سایه رکود خارج خواهد شد؟ در این گزارش نظر برخی از کارشناسان صاحب نظر را در حوزه مسکن را جویا شدیم:

ایرج رهبرعضو انجمن انبوه سازان، حتی در صورت خروج بازار مسکن­از رکود ، شاهد افزایش چشمگیر قیمت مسکن نخواهیم بود.

رهبر در پاسخ به سوال خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد در رابطه با اینکه آینده قیمت مسکن را چگونه می بینید؟ گفت: تا پایان سال همچنان ثبات قیمت مسکن را خواهیم داشت اما نمی توان پیش بینی کرد که این وضعیت تا کی ادامه خواهد داشت.

وی در ادامه رونق احتمالی در بازار مسکن را ناشی از نیاز مردم دانست و گفت: چنانچه متقاضی برای مسکن افزایش یابد و بازار مسکن از رکود خارج شود با رشد قیمت­ها مواجه خواهیم شد . با توجه به رکود حاکم بر اقتصاد کشور انتظار نمی­رود قدرت خرید مردم چندان افزایش یابد و نقدینگی در جامعه تغییر چندانی داشته باشد.

وی افزود: با توجه به شرایط موجود و از آنجا که با کاهش قیمت نفت و محدودیت­های مالی دولت مواجه هستیم، انتظار تزریق نقدینگی درجامعه را هم نداریم و در نهایت نمی­ توانیم شاهد سونامی قیمت در بازار مسکن باشیم.

بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن در گفتگویی دیگر در رابطه با وضعیت قیمت مسکن در آینده توضیح داد و گفت: در حال حاضر ثبات قیمت مسکن ناشی از رکود بازار مسکن می باشد نه تعادل در این بازار و این نمی­تواند ارزیابی صحیحی از قیمت مسکن باشد.

وی گفت: مسکن همانند خوراک و پوشاک یک کالای زیستی می­باشد. در بسیاری از اقتصادهای جهان کالاهای زیستی به اندازه مورد نیاز در اختیار مردم قرار می گیرد و کسری چندانی ندارد و رکود تورمی هم در این اقتصادها دیده نمی شود اما در ایران مسکن دارای کسری زیادی می­باشد و پدیده رکود تورمی خود را در این وضعیت به وضوح نشان می­دهد.در این حال تعداد زیادی مسکن در بازار داریم که بخاطر پایین بودن تقاضا­ی موثر همچون فنر فشرده شده­اند و به محض افزایش تقاضای موثر و افزایش قدرت خرید مردم این فنر تا جایی که مردم قدرت خرید خود را از دست بدهند رها می شود و قیمت مسکن تا کاهش نقدینگی درجامعه همچنان افزایش خواهد یافت .

ستاریان ادامه داد: برای افزایش قیمت مسکن باید منتظر ماند تا قدرت خرید مردم بالا رود و دولت برنامه های اقتصادی خود اعم از پرداخت بدهی به پیمانکاران، پرداخت یارانه و غیره را اریه دهد. پیش بینی می­شود از اوایل سال آینده بازار مسکن از رکود خارج شود و با یک سونامی ۱۵۰ درصدی قیمت مسکن مواجه شویم.

میلانی کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار روزنامه جهان اقتصاد تغییر قیمت مسکن را متناسب با تورم خواند و گفت: انتظار نمی­رود که با تغییر چشمگیر در قیمت­ها مواجه شویم.

این کارشناس بازار مسکن به عدم تعادل در روند عرضه و تقاضای مسکن در بازار تهران اشاره کرد و گفت: تعداد خانه­های خالی در شمال تهران بالا است از سوی دیگر میزان تقاضا در مناطق مرکزی و جنوبی رو به افزایش استو به دلیل این که قیمت مسکن در شمال تهران به نسبت مناطق دیگر شهر تفاوت فاحشی دارد مردم قدرت خرید مسکن در این مناطق را ندارند، که این خود یکی از عواملی است که موجب شده تا رکود بر بازار مسکن حکمفرما شود.

مصطفی قلی خسروی دیگر کارشناس حوزه مسکن نیز معتقد است که: تا پایان سال ۹۳ هیچگونه تغییر قیمتی در حوزه مسکن نخواهیم داشت و در سال ۹۴ هم با تغییر قیمت را با توجه به نرخ تورم شاهد خواهیم بود که مطابق روال معمول این افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم هم خواهد بود.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: با اقداماتی که حوزه مسکن مهر در دست اجراست و با وام ۸۰ میلیونی مسکن که در راه است در نیمه دوم سال ۹۴ بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد و شاهد رونق در این بازار خواهیم بود.

وی این رونق را باعث ایجاد سونامی در قیمت مسکن ندانست وگفت: سونامی­های قیمتی که در سال­­های گذشته رخ داده است با انگیزه هایی صورت گرفته مثلا در سال ۸۶ تعطیلی بانک های خصوصی و ارایه وام هایی تا ۸۰درصد توسط بانک ها دلیل اصلی انفجار قیمتی بوده که که منجر به خرید مسکن ها به هر قیمتی شد. همچنین افزایش قیمت در سال ۹۱ هم ناشی از افزایش نرخ ارز بود و هیچگاه سونامی قیمت بدلیل رونق در بازار مسکن صورت نگرفته است.

کارشناس دیگری که البته نخواست نامش فاش شود اما نظری متفاوت دارد. وی پیش بینی آینده قیمت مسکن را دشوار دانست و گفت: مجموعه عواملی جهت این گونه پیش بینی ها و تشخیص جهت­ حرکت قیمت ها لازم است. اما درحال حاضر هیچ گونه نشانه­ای دال بر تغیر قییمت یا حتی ثابت ماندن آن موجود نمی­باشد و نمی­توان نظری قطعی راجع به این بازار داد.

وی ادامه داد: بحث بودجه سال ۹۴، کسری احتمالی بودجه دولت و نگاه جدید دولت در حوزه­های مختلف بر غیر قابل پیش بینی بودن آینده قیمت مسکن تاثیر بسزایی دارند.

زاکری بی انگیزگی سازندگان مسکن را عامل عدم خروج بازار مسکن از رکود ندانست و گفت: سازندگان هم مانند سایر مردم منتظر هستند تا ببینند آبا دولت سیاست مشخصی دارد یا خیر و بعد از اطمینان اقدام لازم را انجام خواهند داد.

با توجه به نظرات متفاوت کارشناسان بازار مسکن در رابطه با آینده قیمت مسکن، نمی توان نظری قطعی راجع به آن داد، اما چیزی که مشخص است این است که ابتدا باید بازار مسکن از رکود خارج شود.

چنانچه وضعیت اقتصادی کشور که متاثر از فضای سیاسی با ثبات، کاهش تحریم ها، تثبیت نرخ ارز، رشد نقدینگی هدفمند است، رونق بگیرد، بازار مسکن نیز از رکود حاکم بر آن خارج شود. دولت باید به دنبال اجرای سیاست­های مناسب جهت تحریک تقاضایی مسکن باشد و از سویی دیگر با ایجاد ثبات نسبی در هزینه های ساخت و ساز عرضه مسکن نز به تکاپو بیندازد تا تعادل در بازار مسکن حاکم شود.