زمین شهری به مثابه کالایی استراتژیک

0
۳۴۳ بازدید

ناصر ذاکری
امروزه حدود ۳۰ درصد از جمعیت کشورمان در پانزده شهر بزرگ که دارای جمعیتی بیش از ۵۰۰ هزار نفر هستند، سکونت دارند، در حالی که کل مساحت زمین های شهری در محدوده این پانزده شهر بزرگ به ۰٫۲ درصد کل مساحت کشور نیز نمی رسد. به عبارت دیگر در این شهرها به طور متوسط به ازای هر نفر فقط ۱۳۳ مترمربع زمین شهری با هر نوع کاربری داریم.
این تراکم جمعیت در بخشی بسیار کوچک از کشور، مسائل و مشکلات فراوانی را پدید آورده است. افزایش تقاضا برای زمین های محدود شهری، ازدحام و دشواری رفت و آمد، آلودگی های زیست محیطی و … .
شاید در نظر اول، این فکر به ذهن خطور کند که با افزودن بر مساحت شهرهای مذکور و توسعه افقی شهرها، می توان از این ازدحام کاست. اما این روش به هیچ وجه قابل دفاع نیست. شهرهای ما بویژه شهرهای بزرگ از همان ابتدا در بهترین و مرغوبترین و حاصلخیزترین زمین های فلات ایران شکل گرفته، و با گسترش افقی خود در هر مرحله، بخشی از زمین های بسیار حاصلخیر و ارزشمند سرزمینمان را بلعیده اند. تبدیل باغ ها و زمین های کشاورزی به مناطق مسکونی معضلی بوده که سالیان سال جامعه ما را رنج داده است. به بیان دیگر، همین مقدار زمین شهری هم که در اختیار این ۱۵ شهر بزرگ قرار گرفته، تصمیم معقولی نبوده، چه رسد به این که زمین های جدیدی هم به آن ها اضافه شود.
به حصر منطقی، روش دیگر برخورد با این مشکل، کاستن از جمعیت شهرهای بزرگ و تشویق مردم به مهاجرت است. این روش هم طبعاً در بلندمدت قابل اجراست و در کوتاه مدت با صدور بخشنامه و بگیر و ببند نمی توان نتیجه مطلوبی گرفت.
مجدداً به صورت مسأله توجه کنیم: ۱۳۳ مترمربع زمین شهری برای هر نفر. البته در مورد تهران این رقم حتی به ۹۰ مترمربع هم نمی رسد. کل نیازهای شهروندان به زمین باید در دل همین میزان محدود زمین موجود و قابل عرضه، طراحی شود: شبکه معابر، مراکز آموزشی، فرهنگی، تجاری، درمانی و خدمات عمومی.
حال پدیده افزایش جمعیت در سال های آینده را هم به صورت مسأله اضافه کنید. ملاحظه می کنید با کالایی روبرو هستیم که امکان افزایش عرضه آن وجود ندارد، و در عین حال زندگی شهروندان به تمام معنی به آن وابسته است. هر گونه طرحی برای افزایش رفاه عمومی مردم، وابستگی بسیار زیاد به عامل زمین شهری و قیمت و میزان عرضه آن دارد.
با توجه به آن چه گفته شد، آیا نمی توان حکم کرد که زمین شهری کالایی “بسیار خاص” و استراتژیک است؟ و اگر می توان حکم کرد، الزامات آن چیست؟
طی چند ده سال گذشته، به دلیل شرایط خاص کشور و وقوع جنگ و بحران اقتصادی، دولت بناچار برنامه ای منسجم برای ورود به بازار کالاهای اساسی تدوین کرد. زیرا بروز هرگونه مشکل و اختلال در روند توزیع و عرضه این گونه کالاها می توانست زندگی روزمره میلیونها نفر از شهروندان را تحت تأثیر قرار دهد.
از این رو حضور جدی دولت ها در این میدان و نظارت مستمر بر بازار کالاهای “خاص” و عرضه و تقاضای آن ها، یک ضرورت است. بدیهی است منظور از این نظارت، قبضه کردن بازار و بیرون راندن تولیدکنندگان بخش خصوصی و حرکت دولت به سمت “کارفرمای بزرگ” شدن نیست. بلکه هدف این است که موانع موجود بر سر راه عرضه این کالا برچیده شده، و دست سودجویان، محتکران، و سفته بازان از این بازار کوتاه شود.
با نگاهی کوتاه به سابقه موضوع، می توان ادعا کرد که زمین شهری به عنوان یک کالای کمیاب و بسیار محدود، هیچگاه در جامعه ما “کالای خاص” تلقی نشده است. محدودیت های اعمال شده در مورد این کالا، حداکثر در سطح رعایت مقررات طرح های تفصیلی شهرها و محدودیت ساخت و ساز بوده است. به همین دلیل، بازار این کالای محدود و مورد نیاز همگانی به سرعت مورد تهاجم سرمایه های سرگردان قرار گرفته و رشد قیمت حیرت انگیز را تجربه کرده است.
براستی آیا می توان در مورد شیوه بهره برداری و اختیارات مالکانه دو قطعه زمین که اولی در روستایی با ۱۰۰ نفر جمعیت، و دومی در محدوده یک کلانشهر با ۱۰ میلیون نفر جمعیت واقع شده اند، تعریف یکسانی داشت؟ آیا صرف قرار گرفتن زمین در محدوده زندگی یک جمعیت عظیم میلیونی، مقدمات کمرنگ شدن اختیارات مالکانه و هضم آن در دل لویاتانی (۱) به نام کلانشهر را فراهم نمی کند؟
بحث شیوه ورود دولت به بازار زمین شهری و چگونگی مدیریت و هدایت این بازار، بحثی گسترده است که نیازمند فرصتی مناسب است. عجالتاً به این نکته می توان اشاره کرد که دولت در اولین قدم، باید هدف خارج کردن سفته بازان از این بازار را دنبال نماید و با سیاستگزاری مدبرانه در مسیر محدود کردن تدریجی تجارت زمین و مستغلات حرکت کند. به عنوان مثال محدود کردن خرید زمین های شهری فقط به خریدارانی که مصمم به ساخت یا شراکت با سازندگان هستند، اعطای فرصت محدود زمانی به مالکان زمین برای تعیین تکلیف و شروع مرحله ساخت، اعمال مالیات سنگین به فروش های چندباره زمین های شهری، و … می تواند زمین شهری را از مبدل شدن به مال التجاره ای قابل احتکار و دست گردان کردن نجات دهد.
این حرکت تدریجی و با ثبات علامت لازم را به فعالان اقتصادی خواهد داد که دوران کسب سودهای غیرمتعارف از بازار املاک و مستغلات به سر آمده است.
——————————————————————————————
۱ – اشاره به عنوان کتاب معروف (Leviathan) اثر توماس هابز

ناصر ذاکری
امروزه حدود ۳۰ درصد از جمعیت کشورمان در پانزده شهر بزرگ که دارای جمعیتی بیش از ۵۰۰ هزار نفر هستند، سکونت دارند، در حالی که کل مساحت زمین های شهری در محدوده این پانزده شهر بزرگ به ۰٫۲ درصد کل مساحت کشور نیز نمی رسد. به عبارت دیگر در این شهرها به طور متوسط به ازای هر نفر فقط ۱۳۳ مترمربع زمین شهری با هر نوع کاربری داریم.
این تراکم جمعیت در بخشی بسیار کوچک از کشور، مسائل و مشکلات فراوانی را پدید آورده است. افزایش تقاضا برای زمین های محدود شهری، ازدحام و دشواری رفت و آمد، آلودگی های زیست محیطی و … .
شاید در نظر اول، این فکر به ذهن خطور کند که با افزودن بر مساحت شهرهای مذکور و توسعه افقی شهرها، می توان از این ازدحام کاست. اما این روش به هیچ وجه قابل دفاع نیست. شهرهای ما بویژه شهرهای بزرگ از همان ابتدا در بهترین و مرغوبترین و حاصلخیزترین زمین های فلات ایران شکل گرفته، و با گسترش افقی خود در هر مرحله، بخشی از زمین های بسیار حاصلخیر و ارزشمند سرزمینمان را بلعیده اند. تبدیل باغ ها و زمین های کشاورزی به مناطق مسکونی معضلی بوده که سالیان سال جامعه ما را رنج داده است. به بیان دیگر، همین مقدار زمین شهری هم که در اختیار این ۱۵ شهر بزرگ قرار گرفته، تصمیم معقولی نبوده، چه رسد به این که زمین های جدیدی هم به آن ها اضافه شود.
به حصر منطقی، روش دیگر برخورد با این مشکل، کاستن از جمعیت شهرهای بزرگ و تشویق مردم به مهاجرت است. این روش هم طبعاً در بلندمدت قابل اجراست و در کوتاه مدت با صدور بخشنامه و بگیر و ببند نمی توان نتیجه مطلوبی گرفت.
مجدداً به صورت مسأله توجه کنیم: ۱۳۳ مترمربع زمین شهری برای هر نفر. البته در مورد تهران این رقم حتی به ۹۰ مترمربع هم نمی رسد. کل نیازهای شهروندان به زمین باید در دل همین میزان محدود زمین موجود و قابل عرضه، طراحی شود: شبکه معابر، مراکز آموزشی، فرهنگی، تجاری، درمانی و خدمات عمومی.
حال پدیده افزایش جمعیت در سال های آینده را هم به صورت مسأله اضافه کنید. ملاحظه می کنید با کالایی روبرو هستیم که امکان افزایش عرضه آن وجود ندارد، و در عین حال زندگی شهروندان به تمام معنی به آن وابسته است. هر گونه طرحی برای افزایش رفاه عمومی مردم، وابستگی بسیار زیاد به عامل زمین شهری و قیمت و میزان عرضه آن دارد.
با توجه به آن چه گفته شد، آیا نمی توان حکم کرد که زمین شهری کالایی “بسیار خاص” و استراتژیک است؟ و اگر می توان حکم کرد، الزامات آن چیست؟
طی چند ده سال گذشته، به دلیل شرایط خاص کشور و وقوع جنگ و بحران اقتصادی، دولت بناچار برنامه ای منسجم برای ورود به بازار کالاهای اساسی تدوین کرد. زیرا بروز هرگونه مشکل و اختلال در روند توزیع و عرضه این گونه کالاها می توانست زندگی روزمره میلیونها نفر از شهروندان را تحت تأثیر قرار دهد.
از این رو حضور جدی دولت ها در این میدان و نظارت مستمر بر بازار کالاهای “خاص” و عرضه و تقاضای آن ها، یک ضرورت است. بدیهی است منظور از این نظارت، قبضه کردن بازار و بیرون راندن تولیدکنندگان بخش خصوصی و حرکت دولت به سمت “کارفرمای بزرگ” شدن نیست. بلکه هدف این است که موانع موجود بر سر راه عرضه این کالا برچیده شده، و دست سودجویان، محتکران، و سفته بازان از این بازار کوتاه شود.
با نگاهی کوتاه به سابقه موضوع، می توان ادعا کرد که زمین شهری به عنوان یک کالای کمیاب و بسیار محدود، هیچگاه در جامعه ما “کالای خاص” تلقی نشده است. محدودیت های اعمال شده در مورد این کالا، حداکثر در سطح رعایت مقررات طرح های تفصیلی شهرها و محدودیت ساخت و ساز بوده است. به همین دلیل، بازار این کالای محدود و مورد نیاز همگانی به سرعت مورد تهاجم سرمایه های سرگردان قرار گرفته و رشد قیمت حیرت انگیز را تجربه کرده است.
براستی آیا می توان در مورد شیوه بهره برداری و اختیارات مالکانه دو قطعه زمین که اولی در روستایی با ۱۰۰ نفر جمعیت، و دومی در محدوده یک کلانشهر با ۱۰ میلیون نفر جمعیت واقع شده اند، تعریف یکسانی داشت؟ آیا صرف قرار گرفتن زمین در محدوده زندگی یک جمعیت عظیم میلیونی، مقدمات کمرنگ شدن اختیارات مالکانه و هضم آن در دل لویاتانی (۱) به نام کلانشهر را فراهم نمی کند؟
بحث شیوه ورود دولت به بازار زمین شهری و چگونگی مدیریت و هدایت این بازار، بحثی گسترده است که نیازمند فرصتی مناسب است. عجالتاً به این نکته می توان اشاره کرد که دولت در اولین قدم، باید هدف خارج کردن سفته بازان از این بازار را دنبال نماید و با سیاستگزاری مدبرانه در مسیر محدود کردن تدریجی تجارت زمین و مستغلات حرکت کند. به عنوان مثال محدود کردن خرید زمین های شهری فقط به خریدارانی که مصمم به ساخت یا شراکت با سازندگان هستند، اعطای فرصت محدود زمانی به مالکان زمین برای تعیین تکلیف و شروع مرحله ساخت، اعمال مالیات سنگین به فروش های چندباره زمین های شهری، و … می تواند زمین شهری را از مبدل شدن به مال التجاره ای قابل احتکار و دست گردان کردن نجات دهد.
این حرکت تدریجی و با ثبات علامت لازم را به فعالان اقتصادی خواهد داد که دوران کسب سودهای غیرمتعارف از بازار املاک و مستغلات به سر آمده است.
——————————————————————————————
۱ – اشاره به عنوان کتاب معروف (Leviathan) اثر توماس هابز

(Visited 1 times, 1 visits today)

لینک کوتاه مطلب : https://jahaneghtesad.com/?p=532