نسخه های تکراری برای بیماری تورم مسکن!

روند کنونی اقتصاد ایران خصوصا در حوزه مسکن نشان می دهد که اوضاع به روال مثبتی طی نخواهد شد موضوعی که به گفته کارشناسان در این حوزه یا حباب مسکن می‌ترکد و بازار را به رکودی ویرانگر می‌کشاند، یا تورم افسارگسیخته، قیمت‌ها را به حدی می‌رساند که مسکن به کلی از دسترس خارج شود موضوعی که به گفته کارشناسان این حوزه حتی با رشد قیمت مسکن، سهم هزینه مسکن از درآمد ماهانه خانوار‌ها به ۷۰ درصد افزایش یافته و این به معنای کاهش قدرت خرید واقعی خانوارهاست و از سوی دیگر عرضه واحد‌های خالی افزایش یافته که ناشی ازعدم قدرت فروش مالکانی است که قادر به فروش واحد‌های خود نیستند و به اجبار به بازار اجاره روی آورده‌اند و به نظر می رسد اگر برنامه‌ای برای بهبود وضعیت مسکن باشد بی‌شک مسئولان می‌توانند معضل را حل کنند.

موضوع تامین مسکن از جمله مهم‌ ترین و اصلی‌ترین دغدغه‌های مردم ایران است که وضعیت بسیار بدتر از سنوات گذشته پیدا کرده است.

به گزارش جهان اقتصاد، به اعتقاد برخی کارشناسان کشوردر حال حاضر با کمبود دست‌کم ۶ میلیون واحد مسکونی روبه‌ روست و سالانه ۸۰۰ هزار واحد نیز به نیاز بازار مسکن ایران افزوده می‌شود..

از سوی دیگر به نظر می‌رسد ساختمان‌هایی که بعد از سال ۱۳۹۵ ساخته شده‌اند، به معنای واقعی کلمه به موجودی مسکن اضافه نکردند و تنها به جایگزینی لغزان برای ساختمان‌های تخریب ‌شده تبدیل شدند.

در واقع مساله‌ای که نشان می‌دهد بحران این روز‌های مسکن ایران، تنها یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه نشانگر فروپاشی تدریجی تعادل میان عرضه، تقاضا، و سیاست‌های کلان است. 

دولت‌های مختلف نیز، هر یک با شعار مسکن ارزان و کنترل بازار پای کار آمده‌اند، اما نتیجه مشترک همه، عمق‌یافتن بحران بوده است. این بحران، با ریشه‌هایی در نظام مالیاتی ناکارآمد، رانت‌محوری در توزیع زمین و ناتوانی دولت در مهار تورم ساختاری، افزایش قیمت مصالح و انشعابات، هزینه‌های مجوز امروز به مرحله‌ای رسیده که حتی نوسانات شدید بازار‌های موازی (مانند دلار و طلا) نیز تأثیر محدودی بر آن دارد و از این رکود تورمی خارج نمی‌شود. 

در این بازه که بازار‌های موازی مسکن بخاطر نقد شوندگی و رشد قیمت در اوج هستند بازار مسکن با کاهش محسوس تقاضا مواجه شده است. از طرفی دیگر داده‌های پلتفرم‌های رهن و اجاره نیز نشان می‌دهد ۷۰ درصد فایل‌های فعال در محدوده قیمتی میانگین منطقه (فایل‌های مشکی) قرار دارند، در حالی که سهم فایل‌های قرمز (بالاتر از میانگین) به زیر ۲۰ درصد کاهش یافته است. این روند، بیانگر دو پدیده از جمله ، فرار مستأجران از هزینه‌های بالا که با وجود تورم ۳۲ درصدی، قدرت چانه‌زنی مستأجران افزایش یافته و مالکان مجبور به تعدیل قیمت‌ها شده‌اند. و همچنین افزایش عرضه واحد‌های خالی شده است و مالکانی که قادر به فروش واحد‌های خود نیستند، به اجبار به بازار اجاره روی آورده‌اند.  

برخلاف انتظار، نوسانات اخیر دلار (با رشد ۱۵ درصدی در یک ماه گذشته) و طلا (با افزایش ۱۰ درصدی) تأثیر محسوسی بر قیمت‌های مسکن نداشته است. 

بر این اساس تحلیلگران معتقدنند سرمایه‌گذاری مسکن جذابیت خود را از دست داده است و با وجود تورم ۳۲ درصدی، رشد قیمت مسکن در تهران تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که نسبت به تورم کالا‌های اساسی (۵۰ درصدی) بسیار پایین است. این نشان می‌دهد مسکن دیگر به عنوان «دارایی امن» در نظر گرفته نمی‌شود.   

مالکانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، واحد‌های خود را حتی ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین‌تر از قیمت منطقه عرضه می‌کنند. برای نمونه، رهن کامل یک واحد ۱۲۵ متری نوساز در شهران با قیمت ۲.۹ میلیارد تومان، در مقایسه با قیمت‌های مشابه در تابستان ۱۴۰۲ (۳.۴ میلیارد تومان)، کاهش ۱۵ درصدی را نشان می‌دهد.  

مقایسه وضعیت میان مدت بازار مسکن نیز گویای آن است که قیمت‌ها در تهران نسبت به سال گذشته نیز بین ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشته است؛ در حالی که تورم عمومی حدود ۳۲ درصد و تورم برخی کالا‌ها در این مدت تا ۵۰ درصد می‌رسد. 

کارشناسان معتقدند این شکاف سبب می شود قدرت خرید واقعی خانوارها کاهش یابد و حتی با رشد قیمت مسکن، سهم هزینه مسکن از درآمد ماهانه خانوار‌ها به ۷۰ درصد افزایش یابد و از سوی دیگر فرار سرمایه از مسکن به سمت بازار‌های نقدشونده‌تر برود و سرمایه‌گذاران ترجیح بدهند به جای بلوکه کردن پول در مسکن، به بازار سکه یا ارز روی آورند.  

همچنین از طرفی در میان معضلاتی که بازار مسکن با آن روبه‌ روست می‌توان به میزان پایین وام‌دهی نیز اشاره کرد چرا که در گذشته مصرف‌کنندگان با اندکی آورده، وام و رهن دادن واحد می‌توانستند یک مسکن تهیه کنند و با قسط صاحب خانه شوند ولی این روز‌ها میزان وام نیز به حدی بی‌ارزش است که در برابر قیمت‌ها زمین‌گیر است.

در این راستا نثاری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز با انتقاد به رویه موجود گفته با توجه به تورم و افزایش نرخ ارز، وام ۶۵۰ میلیونی فعلی در عمل فقط ۴۰۰ میلیون تومان قدرت خرید دارد و این نشان‌دهنده عدم تحقق وعده‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن است.

با توجه به گستردگی ایران و وجود سرمایه‌های کلانی که در کشور وجود دارد اگر برنامه‌ای برای بهبود وضعیت مسکن باشد بی‌شک مسئولان می‌توانند معضل را حل کنند همان‌گونه که در سیاست‌های نظامی به موفقیت‌هایی دست پیدا شده و مدام از رونمایی شهر‌های بزرگ و زیرزمینی موشکی سخن گفته می‌شود می‌توان روی زمین نیز همین شهر‌ها را با کیفیت ساخت و بحران‌های زندگی مردم را کمی رفع کرد.

در نهایت می توان نتیجه گرفت که بحران مسکن ایران تنها با اصلاحات سطحی قابل حل نیست، چراکه این بحران محصول نظام اقتصادی ناکارآمدی است که در آن، زمین و مسکن به ابزار انباشت سرمایه تبدیل شده‌اند، نه نیاز اولیهٔ انسان. تا زمانی که شفافیت در توزیع زمین، و بازنگری در سیاست‌های کلان اقتصادی رخ ندهد، هر راه‌ حل جدید، تنها نسخه ‌ای تکراری برای درد‌های مزمن خواهد بود.