سایه رکود بر سر بازار مسکن تهران

جهان اقتصاد: به دلیل رکودی که در سال‌های اخیر بر بازار معاملات مسکن حاکم بوده، تعداد معاملات ثبت‌شده در سطح پایینی قرار گرفته است. این رکود عمیق، که ریشه در عوامل اقتصادی متعددی دارد، باعث شده تا فعالان بازار مسکن با چالش‌های جدی روبرو شوند و حجم معاملات به شکل قابل توجهی کاهش یابد.

در شرایطی که تورم، افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید خانوارها بر اقتصاد سایه افکنده، بخش مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین ارکان اقتصاد ایران، بیش از سایر بخش‌ها تحت تأثیر قرار گرفته است.

در اردیبهشت‌ماه امسال حدود ۲ هزار معامله خرید و فروش مسکن در شهر تهران در سامانه خودنویس ثبت شده که این رقم فاصله قابل توجهی با شرایط عادی بازار دارد. این آمار نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن تهران، به عنوان کانون اصلی معاملات کشور، همچنان در حالت نیمه‌تعطیل به سر می‌برد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره تأکید کرده که در شرایط معمول، تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران باید بیش از ۱۰ تا ۱۲ هزار فقره باشد، اما آمار فعلی نشان‌دهنده تداوم رکود در بخش معاملات است.

 این سقوط  چشمگیر، زنگ خطری برای سیاست‌گذاران محسوب می‌شود و ضرورت بازنگری در رویکردهای حمایتی از بازار مسکن را بیش از پیش آشکار می‌سازد.

رکود معاملات مسکن در سال‌های اخیر، نتیجه ترکیبی از عوامل ساختاری و موقتی بوده است. از یک سو، جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن در دوره‌های گذشته، بسیاری از متقاضیان واقعی را از چرخه خرید خارج کرده است. خانواده‌های متوسط و حتی برخی از اقشار پردرآمد، با توجه به فاصله فاحش بین درآمد و قیمت واحدهای مسکونی، توان ورود به بازار را از دست داده‌اند.

 از سوی دیگر، افزایش نرخ سود بانکی و جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها، سرمایه‌گذاران را از بخش مسکن دور کرده و نقدینگی را به سمت بازارهای موازی هدایت کرده است. این مهاجرت سرمایه، نه تنها حجم معاملات را کاهش داده، بلکه ساخت‌وساز را نیز تحت تأثیر قرار داده است.

در چنین شرایطی، عرضه مسکن جدید نیز با موانع جدی مواجه شده است. هزینه‌های بالای زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار، سودآوری پروژه‌های انبوه‌سازی را به حداقل رسانده و بسیاری از سازندگان را به تعلیق پروژه‌های خود واداشته است.

نتیجه این امر، کاهش شدید تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده و افت تولید مسکن بوده که خود بر تشدید رکود معاملات تأثیر گذاشته است. وقتی عرضه محدود می‌شود و تقاضای مؤثر نیز به دلیل کاهش قدرت خرید پایین می‌آید، بازار به حالت ایستایی درمی‌آید و معاملات عمدتاً به نیازهای ضروری محدود می‌شود.

این رکود، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای به همراه داشته است. یکی از مهم‌ترین آثار آن، افزایش اجاره‌بها بوده است. بسیاری از کسانی که توان خرید خانه را ندارند، به بازار اجاره پناه آورده‌اند و این امر باعث شده تا فشار بر مستأجران به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یابد. در شهرهای بزرگ مانند تهران، کرج، مشهد و اصفهان، خانواده‌های جوان با مشکل جدی تأمین مسکن مواجه هستند و این مسئله بر نرخ ازدواج، تشکیل خانواده و حتی مهاجرت‌های داخلی تأثیر منفی گذاشته است. از منظر اقتصادی نیز، بخش مسکن به عنوان صنعتی پیشران، نقش مهمی در ایجاد اشتغال دارد. کاهش معاملات و ساخت‌وساز، منجر به بیکاری در صنایع وابسته مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک، حمل‌ونقل و خدمات مرتبط شده است.

دولت در سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای خروج از رکود انجام داده است. طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، تسهیلات بانکی با نرخ سود ترجیحی و کنترل قیمت‌ها در برخی مقاطع، از جمله این اقدامات بوده‌اند. با این حال، اجرای ناقص این برنامه‌ها، کمبود بودجه و تأثیر عوامل خارجی مانند تحریم‌ها و نوسانات ارزی، مانع از دستیابی به نتایج مطلوب شده است. سامانه خودنویس که با هدف شفاف‌سازی معاملات راه‌اندازی شده، خود گواه آن است که دولت به دنبال رصد دقیق‌تر بازار و جلوگیری از دلالی است، اما تا زمانی که مشکلات ریشه‌ای حل نشود، این ابزارها تأثیر محدودی خواهند داشت.

کارشناسان معتقدند برای خروج از این رکود، باید مجموعه‌ای از سیاست‌ها به طور هماهنگ اجرا شود. اول، تقویت قدرت خرید خانوارها از طریق کنترل تورم و افزایش درآمدهای واقعی.

 دوم، تسهیل شرایط تأمین مالی برای سازندگان با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و کاهش بوروکراسی اداری. سوم، افزایش عرضه زمین‌های دولتی برای پروژه‌های مسکونی و تشویق سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن. چهارم، ایجاد تعادل بین بازار اجاره و خرید با وضع قوانین حمایتی از مستأجران. بدون چنین رویکرد جامعی، تداوم رکود می‌تواند به بحران بزرگ‌تری تبدیل شود.

در حال حاضر، بازار مسکن در انتظار تحرکی جدی است. کاهش حتی جزئی نرخ سود بانکی یا اجرای موفق فازهای اولیه نهضت ملی مسکن، می‌تواند جرقه‌ای برای بازگشت اعتماد به بازار باشد. اما تا آن زمان، آمارهایی مانند ۲ هزار معامله در اردیبهشت تهران، ادامه داستان رکودی است که سال‌هاست بر این بازار حاکم بوده. این وضعیت نه تنها بر سرمایه‌گذاران و سازندگان، بلکه بر کل اقتصاد کشور سایه افکنده و نیازمند اقدام فوری و مؤثر است.