آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. اغلب خانوار‌ها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آینده نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیردیداری و سایر دارایی‌ها. افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی‌ها اثر می‌‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر، رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد.
فهیمه قربانی، کارشناس اقتصادی با بیان این مقدمه در تحلیلی ادامه داده است: مرورادوار گذشته دوره‌های رکود و رونق مسکن نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۴ بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال ۸۸ پیش‌بینی شده بود، رکودی که تقریباً از سال ۸۷ در بازار مسکن حاکم شد، در اوایل سال ۸۹ به اوج خود رسید؛ به طوری‌که با نزدیک شدن به نیمه دوم سال ۸۹، شرایط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودی، برای ورود به یک دوره رونق آماده شد. در نیمه سال ۸۹ از یک سو رشد مثبت ساخت و سازهای مسکونی و از سوی دیگر تغییر مسیر منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از شیب منفی به شیب مثبت، این پیام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در این بازار تکمیل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر می‌بریم. از ویژگی‌های این دوره می‌توان به کاهش تقاضا و قیمت مسکن در این دوره اشاره کرد.
علاوه بر این تورم بالا معضل اقتصادی مهمی در کشورهای در حال توسعه چون ایران است. اثر منفی نرخ‌های تورم بالا به خوبی بر کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی افراد جامعه محسوس است.
با توجه به آنچه بیان شد، در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بی‌رویه نقدینگی، وی‍ژگی سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات درمتغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است. که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن می‌شود.
در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تأثیرپذیری بیش از پیش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزایش تقاضای مسکن در شرایط تورمی، تقاضای سرمایه‌ای است؛ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق می‌شود اما در مرحله بعد که این افزایش تقاضا به اوج خود رسید، رکود را به دنبال دارد.
با توجه به آنچه بیان شد با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کرده و موجب رونق اقتصادی شود، می‌توان از نوسانات در سایر بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزریق نقدینگی در بازار جلوگیری کرد.
منبع: اقتصاد نیوز
