افزایش سقف تسهیلات مسکن کارساز نیست

هفته گذشته معاون وزارت راه و شهرسازی با اشاره به مصوبه شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف تسهیلات مسکن، از برنامه‌ریزی و تلاش این وزارتخانه برای تأمین ۵۰درصد قیمت مسکن خبر داد. این که دولت در مسیر خانه‌دار کردن مردم و حل دشواری مسکن برنامه ارائه کرده، و برای تحقق آن بکوشد، امیدوارکننده است. همچنین این نکته که سهم تسهیلات بانکی در تأمین نقدینگی موردنیاز برای خرید مسکن افزایش یافته، و به ۵۰درصد و حتی بیشتر برسد، نیز نکته مثبت و مطلوبی است. زیرا بدین‌ترتیب، کم‌کاری چندین و چندساله شبکه بانکی در میدان تأمین منابع مالی برای متقاضیان مسکن، تاحدودی جبران می‌شود. بااین‌حال، قدری تأمل در گفته معاون محترم وزیر، بعد دیگری از ماجرا را آشکار می‌سازد. شبکه بانکی باید بخش قابل‌توجهی از "قیمت" مسکن را تأمین کند. اما این "قیمت" چگونه شکل گرفته‌است؟ افزایش قیمت مسکن در چندسال گذشته، بسیاری از متقاضیان مسکن و اقشار کم‌درآمد را از خرید مسکن منصرف کرده‌است. تقاضای مؤثر برای مسکن کاهش یافته، و دیگر کسی در این قیمت بالا توان خرید مسکن ندارد. افزایش نقش بانک در تأمین قیمت مسکن، می‌تواند این تقاضای فروخفته را بیدار کند و به بازار مسکن رونق بخشد. در نظر اول، صورت مسأله شبیه وضعیت هر بازار دیگری است؛ کالایی که مایحتاج عمومی است، به دنبال افزایش هزینه تولید، گران شده، و از دسترس عامه مردم خارج شده‌است. دولت وارد میدان می‌شود و با اختصاص دادن یارانه، کاری می‌کند که اقشار کم‌درآمد هم بتوانند این کالا را خریداری کنند. اما با نگاهی دقیق‌تر، توجهمان به "قیمت" جلب می‌شود. به‌راستی چرا قیمت مسکن طی سالیان گذشته با افزایش چشمگیر مواجه بوده‌است؟ درست است که قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر افزایش یافته، اما بار اصلی افزایش قیمت، بر دوش زمین شهری بوده‌است. هجوم نقدینگی به بازار مسکن و ساختمان، موجبات افزایش بیرویه قیمت زمین شهری را فراهم ساخته‌است. تقاضای سفته‌بازانه موفق شده، زمین و ساختمان را به مرغوبترین مال‌التجاره این سال‌های کشور مبدل کند. هرکس موفق به تأمین نقدینگی شده، حتی با استفاده رانتی از تسهیلات بانکی، به سرعت نقدینگی تحت اختیار خود را تبدیل به املاک کرده‌است. بدین‌ترتیب، اینک هرکسی بخواهد یک آپارتمان کوچک در شهرهای بزرگ بخرد، باید باج کمرشکنی را به "سرمایه‌گذاران" سفته‌باز در این عرصه بدهد. در قالب یک مثال عددی، اگر فردی می‌خواهد آپارتمانی به قیمت ۱۰۰ریال بخرد، درست مثل این است که او ملزم شود اول ۵۰ریال باج سبیل به زورگویان منطقه بدهد، تا به او اجازه بدهند آن آپارتمان را که قیمتش دراصل ۵۰ریال است، خریداری کند. این وضعیت گروه کثیری از خریداران مسکن را از بازار خارج می‌کند، چون توان "باج دادن" ندارند. در چنین شرایطی بانک‌ها وارد میدان می‌شوند و برای تأمین نقدینگی موردنیاز برای پرداخت "باج"، به خریداران مسکن وام می‌دهند. درواقع مسؤولان ذیربط به جای این‌که سایه سنگین باج‌گیرندگان را از سر اقشار کم‌درآمد کم کنند، بانک‌ها را ملزم می‌کنند که به این افراد وام بدهند، تا جریان پرداخت باج متوقف نشود! درنهایت، خریداران مسکن باید اصل باج را به سفته‌بازانی که سالیان دراز بازار مسکن و ساختمان را جولانگاه خود ساخته‌اند، بدهند، و اصل و فرع تسهیلات مسکن را تا سالیان سال با عرق جبین و کدّ یمین تأمین کرده، به حساب بانک واریز کنند. این که بانک و دولت به کمک مردم بیایند و گرهی بگشایند، خوشحال‌کننده است. اما در این مورد خاص، به‌راستی گره از کار چه کسی گشوده‌می‌شود؟ دولتمردان پاسخ خواهندداد: "اقشار کم‌درآمد متقاضی مسکن". اما من پاسخ دیگری دارم. اول به ماجرایی تاریخی اشاره می‌کنم. در اولین سال‌های بعد از استقرار مجلس مشروطه، بحث صدور سند برای املاک و مستغلات مطرح شد. توجیه این بود که باید نهادی دولتی با صدور سند برای املاک، به جای اسناد و بنچاق‌های قدیمی، مشکلات "مردم" را حل کند و به‌اصطلاح جریان نوسازی در کشور آغاز شود. اما همین جریان، اولین مصوبه‌ و دستاوردش صدور سند اراضی بزرگ ایالات به نام مالکانی بود که با فرمان شاهان ایالتی را ملک طلق خود کرده‌بودند. این اربابان می‌دیدند حکومت مرکزی درحال ضعف است، ممکن است رعیت "پررو" شود و حق مسلم خود را طلب کند، پس بهتر است تا دیر نشده، اسناد مالکیت آنچه را که فلان شاه به پدربزرگ خانواده بخشیده، صادر کرده، و مهر بزنیم و ... خلاص! به این ترتیب بود که اراضی بزرگ در گوشه و کنار کشور، که هرکدام شامل ده‌ها و بلکه صدها پارچه آبادی و روستا می‌شد، یکجا به نام فلان‌الدوله سند زده‌شد و فرزندان او تا ابدالدهر به عنوان مالک و ارباب بر گرده اقشار محروم جامعه سوار شدند، و سند اربابی و رفاه و تمول خود را به دست آوردند. به بیان دیگر، جریان به‌روز کردن وضعیت مالکیت و صدور اسناد رسمی مالکیت هرچند برای خدمت به اقتصاد کشور طراحی شد، اما نخستین برنده‌اش مالکانی بودند که نگران آینده املاک و اراضی غصب‌شده از جانب پدرانشان بودند! اقتصاد امروز ما هم شرایطی تاحدی مشابه را تجربه می‌کند. طی چندده سال گذشته، گروهی معدود با استفاده از رانت دسترسی به تسهیلات بانکی و ارتباطات سازنده با نهادهای دولتی، موفق به تملک اراضی بزرگ شهری شده‌اند، و به تدریج با افزایش شاخص عمومی قیمت‌ها در جریان تورمی، قیمت املاک خود را افزایش داده‌اند.(۱) اینک رکود املاک آغاز شده، و کسی حاضر به خرید املاک و آزاد کردن نقدینگی آنان نیست. آنان می‌خواهند تا دیر نشده، بخشی از املاک خود را تبدیل به احسن کنند. اما مردمی که تا قطره آخر خونشان مکیده‌شده، دیگر پولی در بساط ندارند، تا مشکل اربابان جدید را حل کنند، و املاکشان را به قیمت بالا بخرند، و خیال آشفته‌شان را راحت کنند. پس بهتر است بانک‌ها به کمک مردم بیایند و وام خرید مسکن بدهند! فکرش را بکنید، اقشار برخوردار در مرحله اول برای خرید املاک و گران کردن آن، از رانت تسهیلات بانکی استفاده‌کرده‌اند؛ با کمک پس‌اندازهای انباشته‌شده مردم در بانک‌ها، پولدار شده و اراضی شهری را احتکار کرده‌اند. اینک برای فروش این اراضی به قیمتی که به‌طور مصنوعی بالا نگه‌داشته شده‌است، با مشکل مواجه هستند. آنان بابت رانت‌خواری گذشته، و لطمه‌ای که از طریق تجارت املاک به اقتصاد کشور زده‌اند، باج و انعام می‌خواهند و کسی پول ندارد، بدهد! این‌جا هم باید بانک در خدمتگزاری حاضر شود، سپرده‌های مردم را با سود کم جمع‌آوری کند، تا بتواند وام مسکن ارزان‌قیمت به خریداران بالقوه مسکن بدهد، تا مالکانی که نگران آینده املاک خود هستند، مشکلشان حل شود، و بتوانند همانند اربابان صدر مشروطه، مالکیت خود را تثبیت کنند و از تله کاهش قیمت اراضی شهری بگریزند. جل الخالق! گویا نظام بانکی به هر طرفی که روکند، و هر شیوه مدیریتی که پیش بگیرد، باید به در خدمت آن قشر برخوردار و دارای لابی قدرتمند باشد. همان‌گونه که در گذشته نیز اشاره کرده‌ام، اولین گام در راه اصلاح امور بازار مسکن، تلاش برای "اخراج" تدریجی و سازمان‌یافته سرمایه‌های سرگردان، مهار تقاضای سفته‌بازانه و رساندن سهم آن به پایین‌ترین رقم ممکن است. کاستن از قابلیت نقدشوندگی زمین شهری و اعمال محدودیت هوشمندانه بر مالکیت واحدهای مسکونی و املاک شهری می‌تواند نقطه شروعی برای آرایش مجدد بازار املاک و مستغلات شهری در غیاب "سرمایه‌گذاری" سفته‌بازانه باشد. خلاصه کنم. دولت باید به جای "تلاش برای تأمین ۵۰درصد قیمت مسکن، به فکر این باشد که اول قیمت مسکن را تعدیل کند، و حبابی را که طی چند ده سال گذشته متورم شده‌است، از بازار زمین شهری کنار بگذارد. اگر این کار بزرگ انجام بگیرد، افزایش سقف تسهیلات مسکن به کام اقشار کم‌درآمد خواهدبود. درغیر این‌صورت، چنین اقدامی بیشتر در خدمت اربابان جدید است.

-------------------------------------- ۱ - مالکان اراضی شهری در دوره افزایش سریع قیمت‌ها، به دلیل دارا بودن قدرت چانه‌زنی بالا، توانستند شرایط خود را به خریداران که اقشار کم‌درآمد و متوسط بودند، تحمیل کنند. اما در دوره‌ای که رکود حاکم شده، و طبعاً باید به دلیل کاهش تقاضا، قیمت پایین بیاید، اقشار کم‌درآمد این قدرت چانه‌زنی را ندارند که بتوانند از جریان کاهش قیمت منتفع شوند، اما طرف مقابل می‌تواند و می‌خواهد با افزایش میزان تسهیلات بانکی، مشکل خود را حل کند، یعنی به نام خریداران مسکن و به کام اربابان رانت‌خوار.