آیا تخلیه حباب قیمت مستغلات ممکن است؟

دیروز وزیر محترم راه و شهرسازی باردیگر بر عزم دولت بر خارج ساختن بخش مسکن از رکود بدون دامن زدن به تورم تأکید کرد. دراین یادداشت به این نکته پرداخته‌ام که اولین قدم در مسیر اصلاح بازار مسکن، اخراج تقاضای سفته‌بازانه از این بازار و تخلیه حباب قیمتی است، به‌گونه‌ای که خرید مسکن برای همگان ممکن شود. به بیان دیگر برخلاف نظر وزیر محترم، تنها راه خانه‌دار ساختن اقشار غیرمرفه، افزودن بر میزان وام خرید مسکن نیست. قیمت املاک و مستغلات طی چندده سال گذشته رشدی نجومی داشته، و به‌همین دلیل بازار املاک به‌عنوان یک بازار "پربازده" برای صاحبان نقدینگی فرصتی بسیار جذاب به شمار می‌رفت؛ و صدالبته همین جذابیت موجبات تداوم رشد قیمت را در این میدان فراهم می‌ساخت. هرچند ممکن است در نظر اول رشد قیمت املاک به‌ویژه به‌دلیل همسویی بلندمدت روند قیمت املاک با شاخص عمومی قیمت‌ها، یک پدیده طبیعی در دوران حاکمیت تورم دورقمی به شمار بیاید، بااین‌حال، نمی‌توان آن را یک اتفاق معمولی، طبیعی و قابل‌تحمل دانست. افزایش قیمت املاک به‌ویژه به‌طور نامتناسب با وضعیت اقتصاد کشور و قدرت خرید عموم مردم، شرایطی را پدید آورده که اینک در فهرست دارایی اشخاص حقیقی و حقوقی کشورمان، مهمترین مورد دارایی، دارایی‌هایی از نوع املاک و مستغلات است. در محاسبه و ارزیابی ارزش ویژه شرکت‌ها، مهم‌ترین قدم ارزیابی قیمت املاک و "زمین کارخانه" یا ساختمان مرکزی آن است. در ارزیابی میزان اعتبار یک کارآفرین اقتصادی، اولین سؤال وضعیت املاک و "اسناد منگوله‌دار" اوست. و ...! به بیان دیگر رشد نجومی قیمت این نوع خاص از دارایی، موجب شده انواع دیگر دارایی ارزش و اهمیت خود را از دست بدهند؛ گویی دارایی دیگری غیر از املاک و مستغلات در فهرست دارایی‌های شهروندان وجود ندارد، یا چندان اهمیتی ندارد. افزایش اقتدار این نوع خاص دارایی شاید در کوتاه مدت بتواند لبخند رضایت گروهی از شهروندان را به‌دنبال داشته‌باشد که از این جریان رشد قیمت منتفع شده، و به باشگاه میلیونرها پیوسته‌اند. اما اثر بلندمدت آن افلاس و ورشکستگی اقتصاد کشور و تخریب بنیان اقتصاد ملی است. زیرا در چنین شرایطی، هیچ فعالیت سالم تولیدی مقرون به صرفه نبوده، و تولید بسیاری از کالاها چه با هدف تأمین مصرف داخلی و چه با هدف صدور به بازارهای جهانی به دلیل بالا بودن مصنوعی قیمت تمام‌شده، موفقیت‌آمیز نخواهدبود. درچنین شرایطی، طبعاً این سؤال مطرح می‌شود که آیا می‌توان قیمت املاک و مستغلات را به‌عنوان یک شاخص مهم و کلیدی، به سطحی متناسب با شرایط عمومی اقتصاد کشور بازگرداند تا آثار منفی آن بر کل اقتصاد به حداقل برسد؟ زیستن در دوران حاکمیت تورم دورقمی، آن‌هم برای بیش از چهار دهه متوالی، بسیاری از ما را متقاعد ساخته که کاهش قیمت و بازگشت به گذشته ممکن نیست. زیرا طی این چهار دهه هرروز خبر از افزایش و صعود قیمت‌ها شنیده‌ایم، و گویی غیر از شاخص دستمزد واقعی و قدرت خرید اقشار غیرمرفه، هیچ شاخصی در حال نزول نبوده‌است. بااین‌حال، باید بگویم تخلیه حباب قیمت املاک و مستغلات و بازگشت به شرایط نسبتاً مطلوب گذشته، امکان‌پذیر است. این تخلیه هرچند در کوتاه‌مدت می‌تواند بسیاری از مؤسسات و بنگاه‌های اقتصادی از جمله بانک‌ها و برخی نهادهای عمومی را که بیشترین دارایی‌های مستغلاتی را در اختیار دارند، دچار مشکلات مالی بکند؛ اما می‌تواند به‌عنوان یک موتور محرک بخش تولید را به حرکت وادارد. با فرض این‌که دولت شجاعت لازم را برای آغاز این جراحی بزرگ داشته‌باشد، به‌راستی چگونه می‌توان حباب قیمت املاک را تخلیه کرد؟ برای پاسخ به این سؤال باید به نکات زیر توجه نمود: ۱ - در سالیان گذشته و در شرایطی که اقتصاد کشور گرفتار تورم همراه با رکود بود، نقدینگی عظیمی در بخش املاک و مستغلات متراکم شده‌است. بسیاری از صاحبان دارایی با توجه به بازدهی مطلوب تجارت املاک و نبود فرصت مناسب برای سرمایه‌گذاری، دارایی خود را به خرید املاک اختصاص داده، و به این ترتیب موجبات رشد قیمت را فراهم ساخته‌اند. حال اگر دولت بتواند شرایطی فراهم سازد که بخشی از این نقدینگی به‌تدریج از حوزه املاک و مستغلات خارج شود، تخلیه این حباب قیمتی آغاز خواهدشد. ۲ - یکی از علل جذابیت تجارت املاک و مستغلات در سالیان گذشته، قابلیت نقدشوندگی این شکل خاص از دارایی بود. "سرمایه‌گذار"ی که با هدف کسب سود به این بازار می‌آمد، می‌دانست که هر زمان قصد بازگشت و خروج از این بازار پرسود را داشته‌باشد، با زحمت کم و بدون دردسر به هدف خود خواهدرسید. به همین دلیل همگان دنبال املاک "سهل‌البیع" می‌گشتند تا در مرحله فروش و تبدیل به احسن کردن مشکلی نداشته‌باشند. ۳ - در سالیان گذشته وضعیت خاص زمین شهری و محدودیت عرضه آن، موجب شده شاخص قیمت زمین شهری به‌عنوان یک شاخص کلیدی در بازار املاک عمل کند و با افزایش خود، قیمت همه نوع املاک را بالا بکشاند. گفتنی است کل مساحت زمین‌های شهری در ۱۵ شهر بزرگ که جمعاً ۳۰درصد جمعیت کشور را در خود جای داده‌اند، کمتر از ۳۲۰۰ کیلومترمربع است، یعنی درحدود ۰٫۲درصد مساحت کل کشور. این محدودیت طبیعی عرضه، مقدمات حاکمیت بلامنازع این متاع کمیاب را در بازار املاک و مستغلات فراهم ساخته و به‌اصطلاح نقش لیدری به آن داده‌است. ۴ - اعمال محدودیت برای تملک و خرید و فروش زمین‌های شهری، می‌تواند با کاستن از قابلیت نقدشوندگی این دارایی‌های مستغلاتی، آغازگر تخلیه حباب قیمتی املاک باشد. به‌عنوان مثال می‌توان با تصویب قوانین جامع، معاملات چندباره زمین‌های شهری و املاک کلنگی را حداقل در محدوده ۱۵ شهر بزرگ محدود کرد. به این ترتیب، مالکان این املاک یا باید خود برای احداث ساختمان براساس طرح تفصیلی مصوب شهر عمل کنند، یا ملک خود را فقط به کسی که قصد ساخت دارد، واگذار کنند. ۵ - درحال حاضر گروهی نه‌چندان کوچک از شهروندان به‌عنوان نوعی سرمایه‌گذاری، پس‌انداز خود را در بازار مستغلات آورده، و با خرید واحدهای مسکونی یا اداری و اجاره دادن آن‌ها، موجبات گرمی بازار املاک را فراهم ساخته‌اند. تصویب قوانین با هدف محدود ساختن مالکیت مستغلات در شهرهای بزرگ، موجب خواهدشد این افراد مازاد املاک خود را عرضه کرده، و به‌تدریج از این بازار خارج شوند. ۶ - خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن، شرایطی را فراهم خواهدساخت که هردو طرف عرضه و تقاضا بازآرایی شوند. در جانب تقاضا، فقط افرادی باقی خواهندماند که متقاضی واقعی مسکن هستند، و در جانب عرضه بسیاری از سازندگان غیرحرفه‌ای که فقط از محل افزایش قیمت املاک و نه صرفه ناشی از ساخت‌وساز منتفع می‌شوند، از بازار خارج شده، و جای خود را به انبوه‌سازان حرفه‌ای و متخصص خواهندداد. به این ترتیب، محدودیت‌های اعمال‌شده برای معاملات املاک و مستغلات و به‌ویژه زمین شهری، با کاستن از قابلیت نقدشوندگی مستغلات، موجبات خروج نقدینگی متراکم‌شده در این حوزه را فراهم خواهدساخت، و به‌تدریج قیمت زمین شهری و به دنبال آن املاک و مستغلات را به سطحی متناسب با شرایط عمومی اقتصاد کشور بازخواهدگرداند. ناگفته پیداست که اعمال این محدودیت‌های قانونی از یک سو باید تدریجی باشد، و شوک به بازار و اقتصاد کشور وارد نکند، و از سوی دیگر، قوانین باید به‌گونه‌ای جامعیت داشته‌باشند که امکان دور زدن و منحرف ساختن آن‌ها وجود نداشته‌باشد. درچنین شرایطی، مداومت در اعمال این محدودیت‌ها، علاوه بر کاهش قیمت زمین و مستغلات، و مقرون به صرفه نمودن فعالیت‌های تولیدی، موجبات کاهش قیمت مسکن، و "خانه‌دار" شدن بسیاری از اقشار غیرمرفه کشور را فراهم خواهدساخت. این نکته را هم اضافه کنم که هدف این یادداشت نه ارائه برنامه‌ای جامع برای اصلاح بازار مستغلات، بلکه نشان دادن این نکته است که اصلاح این بازار و کاستن از ابعاد اثر مخرب تجارت املاک بر اقتصاد کشور کار چندان دشواری نیست، و فقط قدری همت و شجاعت و البته کوهی از تدبیر می‌طلبد و امید به اصلاح.