جهان اقتصاد گزارش می دهد؛ بازآفرینی شهری در بنبست مشکلات اقتصادی
گروه زیربنایی رضا پورحسین
جهان اقتصاد: بازآفرینی شهری یکی از مباحثی است که در سال های اخیر نقل محافل شده است و شعارهای زیادی در مورد ان داده می شود. در همین رابطه، مدیرکل دفتر راهبری و هدایت طرحهای بازآفرینی شهری ایران در تشریح ابعاد اجرایی سیاستهای تشویقی کالبدی، اظهار کرد که این مصوبه یکی از مهمترین گامهای نظام شهرسازی کشور در دو دهه اخیر برای خروج از بنبست نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد است. وی توضیح داد که شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در تاریخ ۲۱ شهریور ۱۴۰۱، «سیاستها و ضوابط تشویقی کالبدی متضمن نوسازی محلهای در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری» را تصویب کرد. این سند تدوین شد تا موانع کالبدی و فضایی ناشی از ضوابط سختگیرانه طرحهای جامع و تفصیلی را که سالها مانع اصلی نوسازی بودند، برطرف کند.
رویکرد اصلی این بسته سیاستی، تسهیل نوسازی و افزایش جذابیت اقتصادی برای مالکان، سرمایهگذاران و توسعهگران است. به همین منظور چهار گروه مداخله کالبدی تعریف شده است: بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری که امکان تجمیع قطعات و اجرای پروژههای بزرگتر را فراهم میکند؛ نوسازی در محورهای اصلی محلهای برای تقویت شریانهای حیاتی و تجاری محلات؛ نوسازی در عمق بافت فرسوده که دسترسی به قطعات داخلی و دور از معابر را آسانتر میسازد؛ و در نهایت نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع که حتی املاک کوچک و نامنظم نیز بتوانند از مزایای تشویقی بهرهمند شوند.
ابزارهای اصلی این ضوابط شامل افزایش تراکم ساختمانی متناسب با موقعیت، تسهیل تأمین پارکینگ از طریق پذیرش پارکینگ مکانیزه یا مشاع، انعطاف در ضوابط معماری برای ایجاد نماهای متنوع و زیبا، و مهمتر از همه، اجازه اختلاط کاربریها در طبقات مختلف است. این مشوقها به گونهای طراحی شدهاند که هر استان و هر شهر بتواند آنها را با شرایط محلی خود تطبیق دهد و در کمیسیون ماده ۵ به تصویب برساند. این انعطافپذیری باعث شده تا سیاستها در سطح محلی پذیرفته و اجرا شوند.
در چنین شرایطی، از ابتدای سال ۱۴۰۱ تاکنون، این ضوابط تشویقی در ۶۵۲ شهر به مرحله اجرا درآمده است. این رقم نشاندهنده گسترش سریع دامنه سیاستهای بازآفرینی در چارچوب قانون جهش تولید مسکن است. اجرای این سیاستها به افزایش پویایی بافتهای شهری، تقویت مشارکت مردمی و حرکت به سمت نوسازی پایدار و محلهمحور کمک کرده است. در بسیاری از شهرها، مالکان به جای فروش اراضی، ترجیح دادهاند با تجمیع قطعات و استفاده از مشوقها، خود یا با همکاری سرمایهگذاران محلی وارد فرآیند ساخت شوند. این روند دقیقاً همان نوسازی مشارکتی و مردمی است که هدف اصلی قانونگذار بوده است.
با این حال این تمام ماجرا نیست و صرفا گوشه ای از تصویر کلان بافت های فرسوده است. علیرغم این اقدامات، مشکل اصلی و کلانتر همچنان حلنشده باقی مانده است.
پوریا ملبوبی، کارشناس حوزه مرمت در این رابطه به روزنامه جهان اقتصاد، گفت: واقعیت این است که هیچ شهروندی تمایل ندارد در مسکن فرسوده، ناایمن و فاقد امکانات زندگی کند. همه مردم ایران دوست دارند در محلات خوب، با دسترسی مناسب به خدمات آموزشی، درمانی، فضای سبز، حملونقل عمومی کارآمد و ساختمانهای مقاوم و زیبا ساکن شوند.
وی افزود: اما شرایط اقتصادی بسیار دشوار، تورم بالا، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، افزایش نجومی قیمت مصالح ساختمانی، کمبود نقدینگی و مهمتر از همه تحریمهای طولانیمدت که دسترسی به منابع مالی خارجی، فناوریهای پیشرفته و حتی برخی مواد اولیه را محدود کرده، عملاً این آرزو را برای اکثریت جامعه غیرممکن ساخته است.
این کارشناس ادامه داد: حتی اگر مشوقهای کالبدی بسیار جذاب باشند، بدون تأمین مالی مناسب، پروژهای به نتیجه نمیرسد. بسیاری از ساکنان بافتهای فرسوده درآمد کافی برای مشارکت در هزینههای ساخت ندارند و نظام بانکی نیز به دلیل ریسک بالا و کمبود منابع، تسهیلات کافی و ارزانقیمت ارائه نمیدهد. تحریمها نیز مانع ورود سرمایهگذاری خارجی و فناوریهای کاهشدهنده هزینه شدهاند. در نتیجه، نوسازی محلهمحور در شرایط فعلی بیشتر به یک هدف آرمانی نزدیک است تا یک واقعیت فراگیر.
در چنین شرایطی به نظر می رسد که سیاستهای تشویقی کالبدی تنها بخشی از راهحل هستند. برای تحقق بازآفرینی پایدار و فراگیر، نیاز به سیاستهای مکمل اقتصادی، کنترل تورم، تقویت صندوقهای حمایتی، تسهیلات هدفمند و ایجاد ثبات در بازار مصالح وجود دارد تا شهروندان عادی نیز بتوانند از مزایای نوسازی بهرهمند شوند و کیفیت زندگی در محلات فرسوده به طور واقعی ارتقا یابد. بدون حل این چالشهای کلان، اقدامات کالبدی هرچند ضروری اما کافی نخواهند بود
