«گرانی اجاره بهای مسکن، ریشه ها و عواقب»؛ در گفتگوی جهان اقتصاد با ناصر ذاکری کارشناس بازار مسکن
مهناز اسماعیلی-گروه امور زیربنایی-با توجه به افزایش صد درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، رییس اتحادیه مشاوران املاک رشد اجاره بها را ۲۰ تا ۲۵ درصد پیش بینی کرده اند اما گزارش های میدانی حاکی از رشد بیش از ۵۰ درصدی اجاره بها است.
طبق گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار در حال حاضر ۳۵ درصد مردم اجاره نشین هستند و معمولا طیف مستاجر از قشر ضعیف جامعه محسوب می‌شود. حال اینکه با افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته و تاخیر در خرید مسکن باعث شده است که تقاضا به سمت بازار اجاره افزایش پیدا کند.
نکته مهم در بازار مسکن این است که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم در یک سال گذشته اغلب موجران تمایل به دریافت اجاره دارند و به ازای کاهش سقف رهن، نرخ کرایه به طور قابل توجهی افزایش یافته است.
در همین رابطه با ناصر ذاکری، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال خبرنگار جهان اقتصاد که آیا می توان با توجه به افزایش صد درصدی قیمت مسکن، از بازار افزایش بیش از حد قیمت اجاره بها را انتظار داشت؟ گفت: گرچه دو بازار خرید و فروش مسکن و اجاره بها متفاوت از هم هستند اما از یک جنبه با هم ارتباط دارند چراکه گروه کثیری از کسانی که مالکان مسکن هستند به نیت منتفع شدن از بازار مسکن و ایجاد درآمد و با تصور اینکه سرمایه گذاری کرده اند، وارد بازار شده اند. بنابراین درآمد آنها حاصل جمع قیمت ملک و درآمد ناشی از اجاره است و انتظار دارند زمانی که قیمت ملک افزایش پیدا می کند به همان میزان یا مقدار متفاوتی افزایش در اجاره بها داشته باشند.
به طور طبیعی قشرمتوسط و کم درآمد ما مستاجرند که از یکسو درآمد کافی برای اداره زندگی ندارند و از سوی دیگر با این شرایط تورم وحشتناک و افزایش قیمت ارزاق عمومی، تاب و توان فشار مضاعف افزایش اجاره بها را هم ندارند و اگر دولت اقدامی در جهت حل این نابه سامانی نکند منجر به گسترش فقر و فقر شهری فوق العاده زیاد می شود
ناصر ذاکری ادامه داد: از یک نظر این انتظار، انتظار بیجایی نیست اما نکته قابل توجه این است که نهادهای نظارتی باید وارد این بازار شوند چراکه بازار مسکن استیجاری مثل سایر بازارها نیست، بلکه به دلیل اینکه گروه کثیری از اقشار آسیب پذیر گرفتار این وضعیت هستند که باید به این بازار به عنوان تقاضاکننده و مستاجر مراجعه کنند، افزایش قیمت املاک استیجاری به شدت باعث گسترش ابعاد فقر در جامعه می شود. از این نظر مقامات باید به فکر باشند و به گونه ای این امر را مدیریت کنند که فشاری به اقشار آسیب پذیر منتقل نشود.
وی افزود: از یکسو، بازار اجاره مسکن شرایط خاصی دارد که مانند بعضی از کالاها که براساس تئوری گفته می شود عرضه و تقاضا در آن تعیین کننده است، نیست؛ چراکه فصل نقل و انتقالات دوره محدودی دارد. بنابراین با توجه به اینکه تعداد بنگاه های معاملاتی در کشور بیش از حد نیاز است و بیش از ۷۰ هزار بنگاه معاملات املاک وجود دارد، به طور طبیعی برای به دست آوردن سهم بیشتری از بازار به ناچار به یک رقابت ناسالم دست می زنند، چون که رقابت تنگاتنگی بین این بنگاه ها وجود دارد.
ذاکری با بیان اینکه مشاوران املاک موجب بالا رفتن توقع مالکان می شوند، تصریح کرد: مشاوران املاک برای اینکه بنگاه های دیگر را از رده خارج کنند، بسیاری از مالکان را ترغیب می کنند که قیمت اجاره را بالا ببرند و امیدهای واهی می دهند که اگر مالکان سراغ ما بیایند ما ملک را با قیمت بالاتری اجاره می دهیم، به این ترتیب مشاوران املاک برای اینکه به درآمد بیشتری برسند، تلاش می کنند قیمت اجاره را بالا ببرند و مالکان املاک را جذب خود کنند که این امر در یک دوره کوتاه اثر خود را بر بازار می گذارد.
وی با بیان اینکه بازار مسکن در ایران، بازار «فروشنده» است، تاکید کرد: از طرف دیگر، بازار املاک استیجاری در ایران به قول اقتصاددانان خرد، بازار فروشنده است، یعنی فروشنده ها یا به عبارتی اجاره دهندگان قدرت چانه زنی دارند و می توانند شرایط خودشان را به مستاجران که خریداران خدمات هستند، تحمیل کنند. همه این عوامل دست به دست هم می دهد و باعث می شود اجاره تا جایی که ممکن است بالا برود، حالا اگر متناسب با آن افزایش ۱۰۰درصدی قیمت املاک بالا نمی رود به خاطر این است که مستاجران اقشار کم درآمد جامعه هستند و توان پرداخت ندارند و اگر بنا باشد اجاره املاک دو برابر شود، بسیاری از مستاجران چاره ای نخواهند داشت جز اینکه گوشه خیابان ها چادر بزنند و قطعا تقاضایی برای اجاره املاک وجود نخواهد داشت. به عبارت دیگر آنها مجبور هستند که درصد رشد کمتر از صد درصد را قبول کنند.
ذاکری درباره نقش دولت در کنترل بازار اجاره بها گفت: واقعیت این است که زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، ابتکاراتی مثل افزایش دوره اجاره، نظارت بر میزان افزایش قیمت اجاره داشتند اما به تدریج آن را رها کردند و همین موجب نابه سامانی در این بازار شد.
وی ادامه داد: به نظر من بازار املاک استیجاری، بازاری است که هم دولت می تواند در آن تاثیر بگذارد و هم باید در آن تاثیرگذار باشد چراکه جمعیت مستاجر ما در کشور سال به سال در حال افزایش است و جامعه به سمت مستاجر شدن پیش می روند و حتی در روستاها هم با درصد جمعیت مستاجر رو به رو هستیم، چه رسد به شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ.
این کارشناس بازارمسکن با تاکید بر اینکه افزایش اجاره بها موجب گسترش فقر شهری می شود، خاطرنشان کرد: به طور طبیعی قشر متوسط و کم درآمد ما مستاجر هستند و از یکسو درآمد کافی برای اداره زندگی ندارند و از سوی دیگر با این شرایط تورم وحشتناک و افزایش قیمت آذوقه و ارزاق عمومی به خاطر تحریم پیش آمده، تاب و توان فشار مضاعف افزایش اجاره بها را هم ندارند و اگر دولت اقدامی در جهت حل این نابه سامانی نکند منجر به گسترش فقر و فقر شهری فوق العاده زیاد می شود.
وی در پایان گفت: به هر حال افرادی که مالک املاک هستند معمولا منابع درآمدی دیگری هم دارند و وابسته به دهک های بالای جامعه هستند. بنابراین می توانند درآمد کمتری از اجاره بها داشته باشند بدون اینکه اتفاق سویی برای آنها اتفاق بیفتد. دولت هم موظف است از یکسو بر این بازار نظارت کند و اجازه رشد قیمت ندهد و از سوی دیگر، مانع شیطنت های مشاوران املاک شوند یا از طریق دریافت مالیات کاری کند که این رشد قیمت تا جایی که امکان پذیر است، متوقف شود.
