کارشناس حوزه مسکن درگفتگو با جهان اقتصاد از اختلال قیمتی در بازار خبر داد

فریده خدادادی- در سال های اخیر قیمت مسکن با نوسانات مختلفی مواجه بوده است و گاها روند افزایشی را طی کرده است. این افزایش قیمت ها موجب شده که افرادی که برای نخستین بار به فکر خرید خانه بودند و سرمایه های خود را به این بازار بدون پیش بینی سرازیر کرده‌ بودند از تصمیم خود منصرف شوند یا خرید خانه از استطاعت آن ها با این قیمت های بی حساب و کتاب خارج شود و از همه مهم تر این افزایش قیمت موجب بروز حباب های جدید قیمتی در حوزه مسکن شده است.

 به گزارش جهان اقتصاد، در سال های اخیر به دلیل رشد افسار گسیخته مسکن حباب قیمتی در مسکن ایجاد شده است که  قیمت مسکن که به عنوان یک کالای سرمایه ای محسوب می شود را به قیمتی بالاتر از قیمت واقعی برساند و متاسفانه وضعیتی که اکنون در این بازار شاهد هستیم گویای همین واقعیت است. بروز این شکاف قیمتی باعث سردرگمی و بروزمشکلاتی برای متقاضیان خرید مسکن و عرضه کنندگان این حوزه شده است که می طلبد سیاست گذاران و مسئولان برای رفع این مشکل چاره اندیشی کنند. در این زمینه با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن گفتگویی ترتیب داده شده است که در ادامه خوانندگان را به خواندن این مطلب دعوت می کنیم.

این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: سالهاست مسکن به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده است و مانند بسیاری از دارایی‌های سرمایه‌ای یک بخش از قیمت آن می تواند قیمت کاذب یا در اصطلاح حباب قیمتی تلقی شود اما پرسش مهم این است که آیا می خواهیم این حباب قیمتی وجود داشته باشد یا خیر؟

 ** تبدیل مسکن به عنوان یک ضربه گیر اقتصاد

ایلاتی بیان کرد: آنچه که از اقدامات سیاستگذاران درعمل مشاهده می شود این است که مسکن را به یک «ضربه گیر اقتصاد» تبدیل کرده اند.

وی افزود: حاکمیت به دلیل این که جایگزینی برای تولید در کشور ندارد و از طرفی برنامه مشخصی نیز در حوزه صادرات وجود ندارد، پس آسان ترین راه سرمایه گذاری برای عموم جامعه این است که افراد با حداقل دانش و سرمایه به حوزه مسکن ورود پیدا کنند، و به خرید و فروش زمین و مسکن بپردازند و نکته قابل تامل اینجاست که خود حاکمیت با این موضوع کنار آمده است؛ از طرفی این موضوع باید به طور ریشه ای و اساسی حل و فصل شود که علت به وجود آمدن این حباب قیمتی چیست؟ چرا اجازه داده می شود که سرمایه ها به آسانی به  بازارمسکن ورود پیدا کند؟

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: در هر زمانی از فصول مختلف سال، بخشی از قیمت مسکن، قیمت کاذب و حباب است اما اساسا چون مسکن کالای سرمایه ای شده است و افرادی که این دارایی را دارند، علاقه مند هستند که این دارایی را حفظ کنند، درعمل این حباب قیمتی پس از مدت زمانی به قیمت واقعی تبدیل می شود زیرا افرادی که در حوزه خرید و فروش مسکن یا زمین فعالیت می کنند به جز دلالان، عموما ملک ها را در بازه زمانی بلند مدت و میان مدت نگهداری می کنند و این بحث حباب قیمتی مسکن در بازه زمانی کوتاه مدت برای آن ها معنایی ندارد. حتی ممکن است فردی به عنوان خریدار، ملکی را خریداری کند که می داند بالاتر از ارزش آن منطقه است اما به دلیل این که هدف وی سرمایه گذاری است، ریسک خرید با قیمت بالاتر را می پذیرد زیرا می داند در چند سال آینده بخشی از این قیمت حبابی به دلیل تورم همیشگی اقتصاد و مسکن به قیمت واقعی خواهد رسید.

** اختلال در قیمت های بازار مسکن

ایلاتی گفت: متاسفانه سیاستگذاران ومسئولین اقتصادی کشور بحث قیمت مسکن و حباب مسکن را پذیرفتند به دلیل این که نمی توانند دلایلی را ارایه کنند که هنگامی که مردم سرمایه های خود را از بازار مسکن خارج کردند به چه بخشهایی سرازیر کنند. این مساله موجب شده که در بخش مسکن یک اختلالی را شاهد هستیم که قیمت ها، قیمت های واقعی به نظر نمی رسد اما قیمتی است که با همین قیمت ها، در بازار، خرید و فروش انجام می شود.

وی افزود: از طرفی خریداران نیز از جنس مصرف کنندگان نیستند و چون نسبت به مسکن نگاه سرمایه ای دارند، حباب قیمتی مسکن را می پذیرند و برای خرید اقدام می کنند.

این کارشناس حوزه مسکن با بیان این که قیمت مسکن از چند جزء تشکیل می شود، گفت: یک بخش قیمت مسکن مربوط به قیمت زمین است که براساس نرخ منطقه ای تعیین می شود و بخش دیگر آن به قیمت مصالح مانند آهن، سیمان و... مربوط و بخش دیگر نیز به سود سرمایه گذاری در حوزه مسکن ارتباط دارد.

 ایلاتی عنوان کرد: هنگامی که قیمت مسکن را با سه جز اشاره شده مقایسه می کنیم، قیمت حاصل از معاملات مسکن قیمت بالایی را نشان می دهد به طور مثال میانگین ساخت مسکن در تهران متری 4 میلیون تومان است اما فرد خانه را با متری 40 میلیون تومان خرید و فروش می کند یعنی هزینه ای که برای یک ملک پرداخت می شود 10 برابر هزینه ساخت است که بخش عمده ی آن مربوط به حباب قیمتی در حوزه زمین است.

** قیمت زمین، عامل اصلی گرانی مسکن

 به گفته وی، عامل اصلی در قیمت مسکن، نرخ زمین است. زیرا اگر قیمت تمام مصالح ساختمانی در شهر تهران 2 برابر شود، تنها با 10 الی 20درصد، افزایش هزینه در بحث خرید مسکن مواجه خواهیم شد زیرا هزینه کل مصالح 10 الی 20 درصد قیمت مسکن را تشکیل می دهد و بیشتر از آن نیست اما اگر قیمت زمین به 2 برابر افزایش پیدا کند به تبع آن، قیمت مسکن نیز 2 برابر خواهد شد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: آینده بازار مسکن به سیاست های دولت در بحث عرضه ی زمین بستگی دارد یعنی دولت باید از یک برنامه پایدار برای عرضه زمین برخوردار باشد.

ایلاتی بخش هایی از مشکلات اصلی زمین را بحث محدودیت منابع زمین عنوان کرد و گفت: هنگامی که منطقه ای ساخته شده است  بعضا به صورت مصنوعی با تراکم فروشی بخشی از جمعیت را منتقل می کنند اما خود تراکم فروشی هم مساله زمین را حل نمی کند. البته شاید به طور کوتاه مدت و موقت بتوان با افزایش تراکم بخشی از مشکل مسکن را حل کرد اما خود فروش تراکم، مجدد موجب افزایش قیمت زمین می شود و مساله را پیچیده تر می کند.

** توسعه عرضه زمین توسط دولت درمناطق با جمعیت متوسط

 به گفته وی، مشکل اصلی  در بحث مسکن، عرضه زمین است و مادامی که عرضه زمین به صورت پایدار و مشخص وجود نداشته باشد با مشکل مسکن مواجه خواهیم بود و دولت باید برای بحث توسعه عرضه زمین در نقاطی که از جمعیت متوسطی برخوردار هستند و مشکل مسکن وجود ندارد، گام بردارد.