گزارش میدانی جهان اقتصاد از قیمت‌های واقعی خانه در پایتخت

مهناز اسماعیلی-نیاز به مسکن یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشری به شمار می‌رود اما وضعیت بازار مسکن این روزها بسیار آشفته‌شده و قیمت‌ها روزبه‌روز تغییر و افزایش می‌یابد. این تغییرات، مشکلات زیادی را برای مردمی‌که به‌دنبال مسکن هستند ایجاد کرده است.

افزایش قیمت لجام گسیخته مسکن و عدم ساماندهی بازار باعث شده تا قیمت گذاری در این حوزه، حالت کاملاً دلبخواهی و غیرقانونمندی پیدا کند و بخش مهم و اصلی این نابسامانی حکایت از رفتارهای غیراقتصادی و دلال بازی برخی افراد دارد (چرا که برای نمونه در حوزه مسکن، مطابق آمارهای موجود قریب به ۳۰ درصد واحدهای مسکونی در سطح کلان شهر تهران به دلایل متعدد مانند زیاده‌خواهی برخی افراد و دلال ها و حتی انبوه سازان خالی از سکنه است و این امر یعنی هدر رفتن منابع و اجحاف در حقوق مصرف کنندگان و اخلال در روند اقتصادی کشور.) برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که حل مشکلات حوزه مسکن و از جمله تورم افسار گسیخته و افزایش چند برابری قیمت آن، جز از طریق حل مسائل و مشکلات «کلی» اقتصاد کشور امکان پذیر نیست، به همین دلیل دولت ها نباید از این حوزه مهم اقتصادی غافل شوند.

در این میان، ساخت و عرضه مسکن کوچک و متوسط، کاهش واسطه‌ها در بازار مسکن، واگذاری زمین‌ها و اراضی دولتی در اطراف شهرها برای ساخت مسکن و افزایش سهم تسهیلات ساخت مسکن از جمله مهم‌ترین برنامه‌هایی است که حسن روحانی برای ساماندهی بازار مسکن در ستاد اقتصادی دولت ارائه کرده است اما تاکنون تاثیری بر بازار لجام گسیخته مسکن نداشته است.

یکی دیگر از راهکارهای کنترل و ساماندهی بازار مسکن که سرانجام به تازگی جامه عمل پوشید، اخذ مالیات از خانه های خالی بود که البته منتقدان زیادی هم داشت.

از سوی دیگر، آخرین گزارش بانک مرکزی از متوسط قيمت خريد و فروش يک مترمربع زيربناي واحد مسکونی معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 18.95 ميليون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 42.5 درصد افزايش نشان می دهد.

در همین رابطه، گزارش میدانی خبرنگار جهان اقتصاد از بنگاه های معاملاتی در 3 منطقه تهران حکایت از ظهور پدیده جدیدی با عنوان «هراس از فروشِ» مالکان دارد.

یک مشاور املاک در منطقه 2 تهران درباره وضعیت بازار مسکن گفت: در حال حاضر، اگر مالکی بخواهد، ملک قدیمی خود را بفروشد و تبدیل به احسن کند، نگران این موضوع است که آیا با این پول می تواند ملک جدیدی را خریداری کند یا خیر؟

وی ادامه داد: در حال حاضر شرایط بازار به گونه ای است که قیمت ها ساعت به ساعت و روز به روز افزایش می یابد، به همین دلیل مالک می داند که اگر ملک خود را بفروشد، فردا نمی تواند همان ملک خود را مجددا خریداری کند و همین امر منجر به لغو اغلب قراردادهای فروش از سمت فروشنده می شود.

این مشاور املاک تصریح کرد: معاملاتی که در این شرایط صورت می گیرد، اغلب فروشنده یا خرید خود را از پیش انجام داده است یا مجبور است ملک خود را به فروش برساند و به پول آن نیاز دارد، وگرنه اینکه فروشنده ای مثل گذشته ملک خود را بفروشد و سر صبر بخواهد ملک دیگری را بخرد، دیگر معنایی ندارد.

وی با بیان اینکه بی ثباتی بازار بدترین اتفاق ممکن است، اظهار کرد: در حال حاضر قیمت خانه نوساز در ستارخان 34 میلیون است اما روز شنبه فروشنده با این قیمت قرارداد فروش را امضا نکرد، حتی با قیمت 35 میلیون تومان هم راضی نشد چراکه می گفت من فردا همین ملک را دیگر نمی توانم بخرم!

این مشاور املاک گفت: در این شرایط، اغلب خریداران، خریداران هیجانی هستند که می خواهند پول های خود را سریع تر تبدیل کنند و از بازار جا نمانند یا ملک خود را فروختند و دیگر نمی توانند ملک خود را با قیمت افزوده شده بخرند.

وی درباره دلایل افزایش قیمت روز به روز مسکن اذعان کرد: الان شهرداری و دارایی هر کدام به طریقی عوارض و مالیات را افزایش داده اند و قیمت میلگرد، سیمان و سایر مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرده است. همه اینها تاثیر خود را بر بازار می گذارد اما تاثیر آن، تاثیري نجومی است چراکه عمده قیمت ملک همچنان مربوط به زمین می شود.  

وی ادامه داد: وقتی فروشنده زمینی را که تا چندی پیش متری 30 میلیون تومان بوده، الان متری 50 میلیون تومان می فروشد، این 20 میلیون تومان اضافی اثر خود را در بازار نشان می دهد. بنابراین، بنایی که قیمت تمام شده آن قبل از عید برای سازنده مثلا 15 میلیون بود، الان 27 تا 28 میلیون تومان تمام می شود. حالا اگر به این قیمت، سود بازرگانی آن را هم اضافه کنید، شاهد وضعیت کنونی در بازار مسکن خواهید شد.

این مشاور املاک افزود: از سوی دیگر، سازنده می گوید اگر من الان ملکی را که دارم بفروشم، دیگر با این قیمت ها نمی توانم زمین دیگری بخرم و دوباره شروع به ساخت و ساز کنم.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار اجاره، نابه سامان ترین بازار است و هیچ قانونی بر آن حاکم نیست، گفت: زمانی که دولت می گوید، می توانید 25درصد به اجاره بها اضافه کنید و مالک آن را کف درنظر می گیرند و اجاره بها 2 تا 3 برابر افزایش می یابد.  

مشاور املاک دیگری در منطقه 10 و در محدوده خيابان دامپزشکی از افزایش قیمت 4 میلیونی در یک ماهه گذشته خبر داد و گفت: الان قیمت ملک 14 سال ساخت، متری 14 میلیون تومان است.

وی درباره وضعیت معامله در این منطقه اظهار کرد: ما در حال خرید و فروش داریم. کسی که فروشنده واقعی باشد، می فروشد، کسی هم که خریدار واقعی باشد، خرید می کند.

مشاور املاک دیگری هم در همین منطقه، از قیمت متری 15 میلیون و 800 تومان در محدوده جیحون خبر داد و گفت: وضعیت خرید و فروش در این منطقه نسبت به مناطق دیگر بهتر است.

یک مشاور املاک دیگر در منطقه 10 قیمت خانه نوساز در محدوده قصرالدشت را متری 21 تا 22 میلیون تومان عنوان کرد.

مشاور املاک دیگری در منطقه 7 با بیان اینکه قیمت مسکن نسبت به ماه پیش متری 5 تا 6 میلیون تومان افزایش یافته است، اظهار کرد: در منطقه عباس آباد، خانه متری 33 میلیون تومان است.

وی گفت: در حال حاضر آپارتمان پیدا نمی شود، هر آپارتمانی هم که هست، به فروش می رسد چراکه قیمت ها روز به روز در حال افزایش است.

یک مشاور املاک هم در منطقه 7 و محدوده بهار شمالی قیمت آپارتمانی که در اردیبهشت 1400 آماده تحویل می شود را متری 29 میلیون تومان عنوان کرد و گفت: در حال حاضر مشکل ما با فروشنده ها است؛ چراکه به دلیل افزایش روز به روز قیمت ها «هراس از فروش» پیدا کرده اند.

وی در پاسخ به این که چه کسی قیمت مسکن را تعیین می کند، تصریح کرد: قیمت مسکن را همان کسی تعیین می کند که قیمت دلار و ماشین را تعیین می کند. قیمت ها از یک مبنا شروع می شود و فروشندگان هم برای تعیین قیمت به همدیگر نگاه می کنند. قیمت طلا و دلار هم به گرانی این بازار دامن می زند. 

این مشاور املاک گفت: وقتی که یک خودروي ساخت سال 95 که 36 هزارکیلومتر کار کرده 64 مییلیون تومان به فروش می رسد، از بازار مسکن چه انتظاری می توان داشت؟!

این گزارش نشان می دهد آمار رسمی، با آمار واقعی بازار مسکن اختلاف دارد و برای کنترل و ساماندهی این بازار، توجه به قیمت های واقعی مسکن ضروری است. از سوی دیگر، تا زمانی که متولی مشخصی مسئولیت تعیین قیمت در این بازار و ساماندهی به آن را برعهده نگیرد، قیمت مسکن همچنان باری به هر جهت و افسار گسیخته افزایش خواهد یافت.