اتفاقی مهم بدون اعلام جزییات

مهدی زاهدی

اواخر سال گذشته بود که سرانجام پس از وعده های فراوان از برخی جزییات طرح های جدید مسکنی دولت رونمایی شد.

در یکی از این طرح ها که به گفته آگاهان به عنوان یک بسته تامین مسکن کم‌درآمدها برای یک دوره زمانی ۶ساله آماده شده است موضوعاتی چون «پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام ۵۰ میلیون تومانی ساخت در بافت‌فرسوده»، «پرداخت ۲۰۰ هزار فقره وام ۱۵ میلیونی ساخت روستایی» و «پوشش هزینه‌های مسکن ۱۲۵ هزار خانوار» مطرح شده است، که البته این طرح به دنبال طی مراحل اداری خود است و آخرین خبرها حاکی از این است که درشورای عالی رفاه به تصویب رسیده است.

در قالب این بسته از ابتدای سال۹۴ سالانه نیاز مسکن ۶۲۵ هزار خانوار عضو ۴ دهک اول با یکی از سه طرح یاد شده پاسخ داده خواهد شد.

آنچه که از جزییات این طرح بیرون آمد این بود که پنج نهاد حمایتی و دو وزارتخانه از سال ۹۴ در کنار سیستم بانکی، باید منابع مالی و زمین مورد نیاز برای رفع مشکل مسکن ۱۲۵ هزار خانوار کم‌درآمد را تامین کنند.

طرح تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد دهک‌های ۱ و ۲ به صورت ساخت و واگذاری مسکن اجاره‌ای یا پرداخت کمک هزینه اجاره مسکن اجرا می‌شود

روشی جدید برای تامین سرپناه

با همه این اوصاف اما روز گذشته مدیرکل اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی از موضوع جدیدی رونمایی کرد که آگاهان معتقدند درصورت تحقق یکی از روشهای مناسب تامین سرپناه خواهد بود.

علی چگنی اگرچه از تلاش وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن خبر داد اما آنچنان که باید از جزییات این موضوع سخن نگفت.

این استاد اقتصاد دانشگاه با اشاره به حضور در دوره رکود گفت:‌ سرمایه‌گذاران بخش مسکن در دوره نزول می‌توانند به گونه دیگری بازار مسکن را رونق بخشند؛ به این شکل که تعداد زیادی واحد مسکونی را با ساخت و ساز یا خرید از تولیدکننده مسکن به ملکیت خود درآورند و در مقابل با تأسیس یک شرکت خدماتی که خدمات اجاره دادن مسکن به مردم را ارائه می‌دهد در رونق بخش مسکن بکوشند. مثلا شرکتی که دو هزار واحد مسکونی را به ملکیت خود درآورده، درآمدزایی‌اش از طریق اجاره دادن این واحدها باشد؛ البته چنین شرکت‌هایی فعلا در کشور ما ایجاد نشده‌اند ولی وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه‌اندازی این گونه نهادهاست.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: تأسیس شرکت‌های اجاره‌ای مسکن که سهام‌داران شرکت در زمینه اجاره دادن خانه سرمایه‌گذاری می‌کنند با تصویب این قانون رواج خواهد یافت و اگر تا به حال به دلیل معافیت مالیاتی اجاره‌بها، افراد مایل بودند که به صورت انفرادی تعداد زیادی خانه بخرند و اجاره دهند به سمت تأسیس شرکت‌های فعال در زمینه اجاره دادن مسکن حرکت خواهند کرد که مشاغل جانبی زیادی نیز ایجاد خواهد کرد. قانونی در سال ۷۷تصویب شد که طبق آن اجازه تأسیس به این گونه شرکت‌ها داده شده است.

سفته بازی همچنان می تازد

کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: مشکلی که در کشور ما در بخش مسکن وجود دارد، سفته‌بازی عده‌ای از فعالان بازار مسکن است؛ این عده واحدهای مسکونی می‌خرند ولی به جای استفاده آن در قالب فروش به مصرف‌کننده واقعی یا اجاره دادن به متقاضیان مسکن اجاره‌ای، آن را برای مدت زمانی مشخصی (مثلا یک سال) خالی نگه می‌دارند و با قیمتی مضاعف به خریداران می‌فروشند؛ این اقدامات بازار مسکن را دچار اختلال می‌کند. سیاست‌های مالی پیش‌بینی‌شده که در قانون مالیات‌ها در دست بررسی است، می‌تواند این فعالیت مخل بازار را کاهش داده یا حداقل تعدیل کند.

وی مشکل دیگری که رکود ساخت و ساز مسکن و کاهش ۵۰تا ۶۰درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در یک سال گذشته در جامعه به وجود می‌آورد را معضلی دانست که منجر به کمبود عرضه در دو سال آینده خواهد شد و به پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گفت: ساخت مجتمع‌های مسکونی به طور میانگین دو سال پس از تاریخ صدور پروانه عملیاتی می‌شود. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن نیاز ما به واحد مسکونی حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰هزار واحد در هرسال در افق ۱۰سال آینده است. اگر این روند رکود ادامه یابد و سرمایه‌گذاران این بخش در بخش‌های اقتصادی دیگر سرمایه‌گذاری کنند، تا دو سال آینده به جایی می‌رسیم که دیگر مسکنی برای عرضه وجود ندارد و از سویی هم با یک تقاضای شدید مواجه می‌شویم و در پی آن جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد.

کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن در ۱٫۵ سال گذشته

مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: از سویی نیز مسکن بخشی از اقتصاد کلان کشور است و به صورت مجزا عمل نمی‌کند و تابعی از اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار است. زمانی که اقتصاد کشور وارد رکود می‌شود مسکن هم با فاصله زمانی کوتاهی وارد رکود می‌شود و در صورت بازگشت رونق به اقتصاد، بخش مسکن نیز با همان فاصله زمانی از رکود خارج می‌شود.

وی گفت: پیش‌بینی این است که با رشد اقتصاد، GDP (تولید ناخالص داخلی)، ارزش‌های افزوده اقتصادهای خرد و سایر شاخص‌های بخش مسکن (به عنوان یک اقتصاد خرد) هم رشد یابد. ویژگی بخش مسکن برخورد با دوره‌های مختلف رونق و رکود است که در دهه‌های اخیر بسیاری از مردم این دوره‌ها را تجربه کرده‌اند. در سال‌های اخیر بارها شاهد بوده‌ایم که در یک مقطع خاص زمانی قیمت مسکن اوج گرفته و به تبع آن ساخت و ساز افزایش می‌یابد، تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی بیشتر شده و سرمایه‌داران به سمت سرمایه‌گذاری در این بخش سرازیر می‌شوند. اما دوباره بعد از اینکه قیمت به یک نقطه‌ رسید و ثابت ماند، به تدریج سرمایه‌گذاری‌ها نیز از بخش مسکن خارج می‌شود.

به گفته چگنی، طبق آخرین بررسی‌ها، قیمت مسکن از زمستان ۹۱رشد کرد و این افزایش قیمت تا پایان بهار ۹۲ادامه یافت. از ابتدای تابستان ۹۲تا به حال که حدود دو سال از آن زمان می‌گذرد، قیمت مسکن روند نسبتا ثابت یا نزول نسبی داشته است. به عبارت دیگر در تهران اگر قیمت مسکن در اسفند ماه ۹۳با قیمت‌های خرداد ماه ۹۲که ۲۱ماه از آن تاریخ می گذرد را بررسی کنیم، حدود ۲۰۰هزار تومان در هر متر مربع (به صورت اسمی) کاهش قیمت داشته‌ایم. حال اگر بر اساس قیمت‌های واقعی که شامل لحاظ کردن شاخص‌هایی چون تورم در آن است بخواهیم بسنجیم، چیزی حدود ۲۵تا ۳۰درصد کاهش قیمت مسکن در اسفند ۹۳نسبت به خرداد ۹۲را شاهد هستیم.