ویژه امور زیر بنایی/ صندوق های سرمایه گذاری زمین و مسکن

‏رضا امامی: ۱۰۰ روزاز راه‏اندازی نخستین صندوق زمین و ساختمان با عنوان ‏‎"‎نسیم‎"‎‏ می‏گذرد.صندوقی که قرار بود با راه‏اندازی آن، نسیم رونق معاملات ملکی به سمت عرضه و تقاضای واقعی مسکن بوزد تا به این ترتیب پس از سال‏ها انتظار، بازار معاملات مسکن خود را برای خروج از گود تورمی آماده نگه دارد.‏‎ ‎با این وجود به نظر می‏رسد صندوق‏های زمین و ساختمان هنوز برای خودنمایی در اقتصاد ایران چندان تمایلی برای عرض اندام از طریق بازار سرمایه را ندارند. مالکان و صاحبان نقدینگی با توجه به شرایط موجود اقتصادی کشور ترجیح می‏دهند به جای راه‏اندازی و یا فعال کردن صندوق‏های زمین و ساختمان به سمت معاملات زود بازده و بر مبنای سفته بازی کوتاه مدت سوق دهند.‏

اینکه چرا صندوق‏های زمین و ساختمان ایجاد شد و یا عدم توسعه روزافزون آنها در بازار سرمایه و به عبارتی بهتر، نبود اقبال آنچنانی از این نوع ابزارهای مالی در بخش واقعی مسکن پرسشی است که از متولیان اصلی صندوق سرمایه گذاری نسیم پرسیده‏ایم.‏
محمد کفاش پنجه‏شاهی، مدیرعامل شرکت کارگزاری بانک مسکن و بازار گردان صندوق "نسیم" در گفتگو با خبرنگار "جهان اقتصاد" با بیان اینکه راه‏اندازی صندوق‏های زمین و ساختمان از اوایل دهه ۸۰ همواره مطرح بوده است، عنوان کرد: بررسی و امکان راه‏اندازی صندوق‏های زمین و ساختمان از زمان حضور حسین عبده تبریزی در سازمان بورس و اوراق بهادار مطرح بوده و مقرر بود در خلال سال‏های ۸۶ و۸۷ نخستین فاز اجرایی آن به طور جدی کلید زده شود. اما با جابجایی برخی دستورالعمل‏ها و رفت و آمد مدیران قبلی و بعدی، راه‏اندازی اولین صندوق زمین و ساختمان با عنوان نسیم به شهریورماه ۹۳ موکول شد.‏
وی افزود: راه‏اندازی صندوق زمین و ساختمان نسیم با هدف تأمین مالی پروژه‏های ساختمانی در شهریورماه امسال راه‏اندازی شد تا به این ترتیب سد نبود منابع مالی در حوزه مسکن شکسته شود. این مقام مسئول از صدور موافقت اصولی ۶ صندوق جدید زمین و ساختمان در سازمان بورس سخن گفت و افزود: صنعت ساختمان برای خروج از رکود، چاره‏ای به جز دستیابی به منابع نقدینگی ارزان قیمت ندارد. ‏
چنانچه این منابع از طریق سیستم بانکی به مسکن تزریق شود به تبع آن رشد نقدینگی در جامعه و افزایش تورم به وجود می‏آید اما اگر سرمایه‏گذاری در حوزه مسکن مبتنی بر تأمین مالی ارزان قیمت از طریق تجمیع منابع نقدینگی عموم مردم فراهم شود، بخش مسکن بر مبنای سیاست‏های غیرانبساطی و فارغ از تورم، به سمت خروج از رکود حرکت خواهد کرد.‏
مدیرعامل کارگزاری بانک مسکن با بیان اینکه مهم‏ترین مزیت بانک‏ها برای بخش مسکن در حال حاضر تنها تخصیص وام ۴۵ میلیون تومانی است، عنوان کرد: چنانچه برای خرید یک واحد آپارتمان مسکونی ۷۵ متری با قیمت ۴ میلیون تومان برای هر متر مربع باید ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت شود، برای خریدار این آپارتمان زیربار رفتن برای وام ۴۰ میلیونی کمک چندانی نمی‏کند. این در حالی است که سیاست‏های پولی انقباضی بانک مرکزی در سال‏های اخیر اجازه افزایش وام مسکن را نیز نداده و به این ترتیب تسهیلات مسکن برای این بازار چندان کارگشا نیست.‏
به گفته وی صندوق‏های زمین و مسکن بهترین راهکار برای سرمایه‏گذاری مولد در بخش مسکن می‏باشد چرا که علاوه بر کارآمدی تسهیلات بانکی، نقدینگی جدید وارد اقتصاد نشده و در صندوق‏های سرمایه‏گذاری تجمیع می‏شود.‏
کفاش پنجه‏شاهی عدم جذابیت سرمایه‏گذاری بر مبنای دیدگاه کوتاه مدت را دلیل اصلی استقبال اندک از صندوق‏های سرمایه‏گذاری زمین و ساختمان عنوان کرد و افزود: این نوع سرمایه‏گذاری برای اشخاص جذاب خواهد بود که می‏خواهند به فرض مثال با خرید هر یک واحد( یونیت) ۱۰۰۰ تومانی صندوق زمین و ساختمان منابع پولی خود را در ساخت و ساز مسکن متمرکز کنند. فردی که توانایی خرید مسکن ۴۰۰ میلیون تومانی را ندارد و از سوی دیگر نگران افزایش تدریجی قیمت ملک است می‏تواند با تمرکز منابع نقدینگی خود در صندوق زمین و ساختمان، علاوه بر اینکه از سود سرمایه‏گذاری استفاده می‏کند می‏تواند اندک اندک با خرید یونیت‏های سرمایه‏گذاری صندوق، توانایی خرید یک واحد آپارتمان مسکونی نوساز را به دست آورد. در عین حال سرمایه‏گذار به جای پرداخت بهره مرکب وام مسکن به بانک ؛ به صورت بازده سرمایه‏گذاری این بهره را به جیب می‏زند. در مقابل اگر خود را بی‏نیاز از سرمایه‏گذاری ببیند با ابطال واحدها یا یونیت‏های سرمایه‏گذاری، منابع پولی خود را به جای دیگری منتقل می‏کند.‏
کارشناس ارشد بازار سرمایه صندوق‏های زمین و ساختمان را به مثابه قلک‏های پس‏انداز معرفی کرد و افزود: این نوع سرمایه‏گذاری با دیدگاه ۲ تا ۳ سال برای مصرف‏کنندگان واقعی مسکن مناسب بوده و می‏تواند به گونه‏ای باعث پوشش ریسک صاحبان نقدینگی‏های اندک در آینده از بابت رشد قیمت زمین و ساختمان گردد.‏
بازارگردان صندوق نسیم در برابر این پرسش که چه تضمینی برای سفته بازی از طریق جابجایی قیمت زمین و مناطق جغرافیایی آن در قبل و بعد از عملیات ساخت از طریق منابع صندوق‏های زمین و ساختمان وجود دارد؟ پاسخ داد: سازمان بورس در زمینه صندوق‏های زمین و ساختمان زیربار هر گونه پروژه‏ای نمی‏رود. در این زمینه علاوه بر ارزیابی کارشناس دادگستری، چندین گزارش دیگر نیز از سوی نهاد ناظر بررسی می‏شود . در این میان ترس از نفوذ سفته بازی در معاملات بیهوده بوده چرا که به دلیل افزایش نقدشوندگی و از طرفی فرآیند بلندمدت سرمایه‏گذاری چنین رخدادی پدید نمی‏آید. اظهارات این مقام مسئول در حالی است که احمدرضا کریمی، عضو هیات مدیره صندوق نسیم به خبرنگار جهان اقتصاد می‏گوید: پروژه مسکونی نسیم در حال حاضر در مرحله گودبرداری تا عمق ۳ طبقه پیش رفته و هم اکنون پیمانکاران فونداسیون و دیواره‏ها، انتخاب شده، و در انتظار بازگشایی پاکات مناقصه اسکلت فلزی و خرید مصالح با هدف دستیابی به تخفیف خرید آهن آلات هستیم.‏
این مقام مسئول با اشاره به تلاش دست‏اندرکاران پروژه نسیم برای جلو بردن برنامه‏ها طبق نقشه زمانی ترسیم شده، گفت: در حال حاضر پروژه نسیم نسبت به برنامه زمانبندی خود حدود ۲ تا ۳ درصد عقب مانده که از تغییر و تحولات نقشه‏های معماری ناشی شده است.‏
وی با بیان اینکه طی ۳ ماه اخیر تنها یک درصد از پروژه نسیم اجرایی شده است، از موقعیت جغرافیایی این پروژه سخن گفت و افزود: پروژه نسیم در بلوار کوهک منطقه ۲۲ تهران، واقع در انتهای خیابان نسیم پنجم، روبروی میدان میوه و تره بار نسیم احداث خواهد شد. پروانه صادر شده برای ساخت این مجتمع مسکونی، ۶۰ واحد آپارتمان می باشد که با تغییرات حاصل شده تا ۸۰ واحد افزایش خواهد یافت.کریمی از به بهره برداری رسیدن پروژه ساختمانی نسیم در ۳۰ ماه آینده خبر داد و گفت: طبق برنامه ریزی های ما بناست بیست و پنجم فروردین ماه سال ۱۳۹۵ ساکنین مجتمع نسیم در آپارتمان های خود ساکن شده باشند. به گفته وی ارزش بهای تمام شده صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نسیم بالغ بر ۳۰ میلیارد تومان می باشد.‏
عضو هیات مدیره صندوق زمین و ساختمان نسیم با بیان اینکه سهامداران این نوع صندوق ها در خرید واحد های مسکونی نسیم و یا سایر مزیت های ساختمانی آن در اولویت قرار دارند، عنوان کرد: به طور حتم بجای آنکه پول در حوزه مسکن به سمت دلالی سوق پیدا کند از طریق صندوق های زمین و ساختمان به سوی تولید واقعی مسکن برای تقاضای موثر این حوزه حرکت خواهد کرد.‏
اشخاصی که مصرف کننده واقعی مسکن هستند می توانند با خرید واحد های سرمایه گذاری و یا به عبارتی از طریق خرید متری، صاحب خانه شوند و یا در نهایت به ارزش سرمایه گذاری یونیت های خریداری شده اکتفا کنند. به گفته کریمی بهای تمام شده هر متر آپارتمان در مجتمع نسیم مبلغ ۴ میلیون تومان است و پیش بینی فروش آن بطور متوسط مبلغ ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع است.‏
کریمی افزود: فردی که می خواهد صاحب یک آپارتمان "نسیم" شود ، می بایست ۶۰ یونیت ۴ میلیون تومانی و یا به عبارتی ۲۴۰ میلیون تومان در یک دوره ۳۰ ماهه را جمع آوری کند. فردی که تنها ۵۰ میلیون تومان نقدینگی دارد می تواند با خرید یونیت های سرمایه گذاری صندوق نسیم پس از گذشت ۴ ماه، از ۱۰ درصد سود سرمایه گذاری برخوردار شود.البته باید توجه داشت که ارزش واحد های سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان بر مبنای مشارکت واقعی بوده و حتی امکان بروز زیان نیز وجود دارد. با این همه پس از حدود ۴ ماه صاحب نقدینگی مذکور به ۵۵ میلیون تومان نقدینگی دست می یابد. ضمن آنکه در این فاصله ۴ ماهه با گرفتن وام بانکی و یا پس اندازهای جدید، مبلغ ۵۰ میلیون تومان دیگر به منابع خود اضافه کرده که با احتساب سود واحد های سرمایه گذاری به مبلغ ۱۰۸ میلیون تومان دست می یابد. از اینجا به بعد پول تجمیع شده در صندوق نسیم تا زمان پیش فروش و یا واگذاری واحدهای ساختمانی، سرمایه گذاری می شود تا اینکه پس از ۳۰ ماه، ارزش سرمایه گذاری به مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان افزایش می یابد. این مبلغ می تواند با افزوده شدن مبالغی به صاحب خانه شدن شخص بدون آنکه تورم را تحمل کرده باشد، بیانجامد.‏
کریمی از صندوق نسیم به عنوان نخستین پروژه کوچک ساختمانی مجموعه گروه سرمایه گذاری بانک مسکن یاد کرد و افزود: کوچک بودن پروژه نسیم با توجه به ملاحظاتی از بابت عدم قرارگیری منابع بانک مسکن در معرض خطرهای احتمالی و تشویق صاحبان پروانه زمین برای ورود به صندوق های زمین و ساختمان راه اندازی شده است. افرادی که می خواهند صندوق زمین و ساختمان راه اندازی کنند می بایست ارزش ساخت پروژه های مسکونی آنان حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد.‏
به باور وی، شاید یکی از دلایلی که باعث عدم استقبال از صندوق نسیم از سوی صاحبان پروانه و زمین، افزایش عرضه در منطقه ۲۲ تهران و وجود پروژه های انبوه سازی متعدد و عین حال فرصت زمانی بلندمدتی است که برخلاف اوراق بهاداری همچون اوراق مشارکت، تا پایان پروژه امکان دریافت سود سرمایه گذاری هر ۳ ماه یکبار وجود ندارد. ‏
کریمی صندوق های زمین و ساختمان را بازتاب دهنده اقتصاد روز بخش مسکن دانست و گفت: به تناسب افزایش قیمت مسکن، از نرخ بازدهی واحدهای سرمایه گذاری در این صندوق نیز منتفع می شوند. منتهی چالش متعهد پذیره نویسی و بازارگردان در این صندوق ها و عدم دریافت سود دوره ای باعث شده تا استقبال چندانی نگردد.‏