درهیچ جای دنیا سهم زمین درقیمت مسکن تا به این حد بالا نیست

گروه امورزیربنایی: مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه در طرح جامع مسکن مشخص شده تا سال ۱۴۰۵ به ۱۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم گفت: تا زمانی که مسکن از حالت کسب درآمد خارج نشود مشکل بازار مسکن حل نمی شود و باید سهم ۶۰درصدی زمین در هزینه یک واحد مسکونی کاهش یابد.

فردین یزدانی درهمایش جایگاه مسکن در طرح های توسعه شهری گفت: در یک دهه گذشته بازار مسکن متکی به بخش خصوصی بود و تا حدی رقابت در این بازار وجود داشت اما امروز تنها سرمایه های بزرگ توان ورود به این حوزه را دارند و نقش بخش خصوصی در این حوزه بسیار کمرنگ شده است.

وی با اشاره به اثر گذاری زمین در بازار مسکن گفت: تحولاتی که در حوزه زمین در چند سال گذشته روی داد در بازار مسکن بسیار تاثیر گذار بوده و در این شرایط ورود دولت به این بازار بسیار ضروری و نقش دولت باید هدایت گرانه باشد.

وی با اشاره به افزایش سهم قیمت مسکن درهزینه تمام شده یک واحد مسکونی گفت: در حالی که در سال ۸۴ سهم زمین درتولید مسکن و هزینه آن ۴۸ درصد بود این عدد در سال ۹۱ به ۵۴ درصد در شهرهای میانی وبه ۶۰ درصد در کلانشهرها رسید.

یزدانی با بیان اینکه خانوار به سمت کوچک شدن درحال حرکت هستند گفت: از لحاظ جمعیتی دوران انفجاری را طی کرده ایم و به ثبات جمعیت و حتی کاهش جمعیت در حال حرکت هستیم.

وی ادامه داد: در سال ۹۲ ، ۲۲ میلیون خانوار درکشورمان وجود داشت و متناسب با تحولات خانوار موجودی مسکن رشد پیدا کرد در حالی که درسال ۹۰ در نقاط شهری تراکم خانوار ۱۵ میلیون و ۴۰۰ هزار بود موجودی مسکن بیش از ۱۴ میلیون واحد بود و در بازار با ۶۰۰ هزار کمبود مسکن مواجه بودیم که البته درآن زمان تعداد واحدهای مسکونی خالی یا همان مسکن دوم روبه افزایش بود به طوری که یک و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور مان وجود داشت.

مدیربازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه از لحاظ ظرفیت فیزیکی در بازارمسکن مشکلی نداریم گفت: در سالهای ۸۴ تا ۹۲ متوسط تعداد واحد مسکونی تکمیل شده در هر سال چیزی ۵۸۱ هزار واحد بود اما در همین بازه اتفاقاتی افتاد که وضعیت مسکن را به شرایط نامطلوبی سوق داد.

وی یکی از معضلات بزرگ بازار مسکن واگذاری تراکم دانست و گفت: معتقدم وجود ابزارهایی برای کسب درآمد از قواعد شهری باعث نابسمانی این حوزه شده است و وقتی قانون به کالا تبدیل شود این وضعیت دور از انتظار نیست.

یزدانی با اشاره به کاهش قدرت خرید مردم ادامه داد: در بازه زمانی سالهای ۸۴ تا ۹۲ به طور متوسط هر سال یک و نیم درصد از قدرت خرید خانوار برای کالاهای مختلف کم شد و در حالی که شاخص دسترسی به مسکن در ایران به ۱۲ سال افزایش پیداکرده است این رقم به شدت بحرانی است.

وی با اشاره به هزینه های تولید واحد مسکونی در سال ۸۴ گفت: در سال ۸۴ یک خانه ۱۰۸ متری با ۳۴ میلیون تومان ساخته می شد که سهم زمین در این هزینه ها ۱۶ میلیون تومان بود و سهم ۴۸ درصدی را در تولید واحدهای مسکونی داشت این درحالی است در همان سال هزینه درآمد خانوار چیزی حدود ۵ میلیون تومان و شاخص توان پذیری خانوار ۸ سال تومان بود اما در سال ۹۲ شاخص دسترسی به ۱۲ سال رسید و حتی در دهک های کم درآمد به چیزی حدود ۳۰ سال رسیده است و سهم زمین در تولید یک واحد مسکونی ۶۰در صد شده وبرای ساخت یک خانه ۱۰۰ متری به طور متوسط ۱۰۰ میلیون تومان هزینه می شود.

وی با تاکید براینکه در هیچ کجای دنیا مسکن رشد پایدار اقتصادی نتوانسته بوجود بیاورد گفت: همچنین در هیچ جای دنیا سهم زمین در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی تا به این حد بالا نیست.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه چهار دهک اول کشورمان به شدت نیازمند مداخله دولت در تامین مسکن هستند گفت:درشرایطی که بازار نیازمند واحدهای کوچک است در عرضه واحدهای بزرگ و مجلل به بازار تزریق می شود.

وی با انتقاد از عملکرد دولت در بحث تامین مالی گفت: سطح تسهیلات مسکن بسیار نامناسب است این درحالی ا ست که چندین دهک برای تامین مسکن نیاز به وامهای دولتی دارند.

وی با اشاره به مناطقی که دچار کمبود مسکن و مناطقی که مازاد مسکن دارند گفت: در حالی که منطقه مانند سیستان و بلوچستان از کمبود مسکن رنج می برد در تهران مازاد مسکن داریم چرا که در این کلانشهرها بازار مسکن متکی بر انبوه سازی بوده اما در منطقه مانند سیستان و بلوچستان نهادهای بازار هنوز شکل نگرفته است.

یزدانی با تاکید براینکه برنامه ریزی مسکن در پیوند با برنامه های تامین اجتماعی است گفت: راه حل نهایی مشکل مسکن در گروی باز تنظیم نظام مدیریت توسعه شهری و منطقه ای است و کنترل بازار زمین برای حل مشکل مسکن ضروری است‎.‎

وی ادامه داد: استفاده حداکثری از راه حلهای بازار محور و سرمایه گذاری و مشارکت بخش خصوصی و مردم برای استفاده حداکثری برای تامین مسکن از مهمترین را هکارها هستند‎.‎

وی با اشاره به برنامه های تدوین شده در طرح جامع مسکن گفت: برنامه دولت برای مدیریت شهری تا سال ۱۴۰۵ نشان می دهد تا آن زمان جمعیت ایران به ۸۷ میلیون نفر با ۲۳ میلیون خانواده رسیده است و نرخ رشد اقتصادی در خوشبینانه ترین حالت ۶ درصد و در بدبینانه ترین حالت ۳ درصد است وبه طور متوسط می توان تخمین زد نرخ رشد به ۵٫۲ درصد می رسد‎.‎

وی با اشاره به شاخص های مصوب شورای عالی شهرسازی گفت: طبق این شاخصها متوسط تراکم ناخالص ۸۶نفر در هکتار، متوسط تراکم خالص مسکونی ۳۱۸ نفر درهکتار وسرانه زمین خالص مسکونی مصوب به ۳۱ متر مربع خواهد بود‎.‎

وی تاکید کرد: پیش بینی می کنیم کل نیاز بازار مسکن ۱۲ میلیون و ۳۰۰هزار وا حد مسکونی در این دوره خواهدبود که ۹ میلیون آن برای نقاط شهری است‎.‎

وی با بیان اینکه عمده تغییرات بازار مسکن ناشی از تغییرات زمین است گفت: بازار مسکن سه مشخصه کارآمدی به معنای تامین مسکن تمام اقشار جامعه ،‌توسعه پایدار به معنای استفاده نسل های آتی از مسکن موجود وسازگاری را داشته باشد‎.‎

یزدانی همچنین با اشاره به رویکرد های بازار مسکن بعد از انقلاب گفت:رویکرد اول دولت در بازار مسکن که در دهه ۶۰ اتفاق افتاد واگذاری گسترده زمین به قیمت دولتی بود رویکرد دوم دولت که در بازه زمانی دهه هفتاد صورت گرفت واگذاری زمین به قیمت بازار و رها سازی بازار زمین بود و همچنین رویکرد سوم دولت رها شدگی کامل بازار خصوصی و واگذاری های انبوه بود که این دوره در زمان ساخت طرح ساخت مسکن مهر رخ داد‎.‎

وی تاکید کرد: معتقدم تا بازار مسکن از کسب درآمد خارج نشود و تمام اقشار جامعه دسترسی آسان و ارزان به زمین نداشته باشند مشکل مسکن حل نمی شود و رفع این مشکل با مدیریت وبرنامه ریزی شهری انجام می شود‎.‎

مشکل تامین مسکن دهک های پایین جامعه

معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی هم در این همایش گفت: با وجودی که در طرح جامع مسکن، تامین مسکن مورد نیاز اقشار کم درآمد مورد توجه قرار گرفته اما دولت باید در قالب این طرح برای تامین مسکن ۴ دهک پایین جامعه برنامه ریزی مناسبی داشته باشد‎.‎

پیروزحناچی افزود: مشکلات تامین مسکن برای اقشار کم درآمد سبب شده حتی با پرداخت تسهیلات کم بهره بانکی و مالکیت به ۲ دهک پایین جامعه، مشکل مسکن آنها حل نشود به طوری که برای این دو دهک باید از طریق مسکن اجتماعی مسکن آماده و تهیه شود‎.‎

وی با بیان آنکه مشکلات تامین مسکن دهک های ۳ و ۴ جامعه نیز تنها با کمک های دولتی عملی است، گفت: هرچند رفع مشکلات تامین مسکن ۶ دهک دیگر جامعه توسط خود آنها حل و فصل می شود اما دولت برای تامین مسکن این دهک ها نیز باید برنامه ریزی مطلوبی داشته باشد‎.‎

حناچی با اشاره به نقاط ضعف و قوت طرح جامع مسکن، یادآور شد: مشکلات گسترده شهرها و تمرکز امور در کلانشهرها سبب شده امروز شاهد بروز مشکلات زیادی در شهرهای اهواز، مشهد، تهران، تبریز، شیراز، اصفهان و حتی شهرهای متوسط مثل خرم آباد و یا بیرجند باشیم‎.‎

معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: تامین آب مورد نیاز شهرها، توسعه حاشیه نشینی و عدم انضباط در کلانشهرها و شهرهای میانی از جمله چالش های اساسی طرح جامعه مسکن است‎.‎

حناچی تاکید کرد: عدم اقتدار مدیریت شهری مبتنی بر نظام قانونی و یا غیرقانونی که در مواردی با فساد نیز همراه بوده است، عموما کلانشهرها و برخی از شهرهای کشور را با مشکلات اساسی مواجه کرده است‎.‎

وی با بیان آنکه طی چند سال گذشته در اداره شهرها شاهد عدم انضباط مدیریت شهری بوده ایم، گفت: مشکلات شهری سبب شده که هم اکنون دولت از نیمی از دریافت های خود (مالیات و عوارض) در این شهرها منصرف شود‎.‎

به گفته این مقام مسئول، در دوره جدید اتفاقات دیگری رخ داده به طوری که سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور با تقسیم کشور به ۹ منطقه درصدد اجرای طرح آمایش سرزمینی است‎.‎

وی افزود: در حالی که در مطالعات آمایش سرزمینی به عنوان سند بالادستی مناطقی از کشور برای انجام سرمایه گذاری و استقرار جمعیت برنامه ریزی مناسبی ندارد در کنار آمایش سرزمینی باید اجرای طرح جامع حمل و نقل و طرح جامع مسکن در طرح کالبدی ملی مورد توجه قرار گیرد‎.‎

وی تاکید کرد: مردم را به اجبار نمی توان در مناطقی از سواحل جنوبی کشور مستقر کرد مگر آنکه برای اشتغالزایی و انجام سرمایه گذاری در بخش های مختلف این مناطق برنامه ریزی مناسبی داشته باشیم. هرچند با برنامه ریزی مناسب می توان از تهدیدها جلوگیری و از فرصت ها استفاده کرد‎.‎

حناچی با اشاره به جایگاه مسکن مهر نیز، افزود: تاکنون دولت در هیچ پروژه مسکن به گستردگی وارد نشده بود، هرچند که تزریق ۵۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی به این پروژه مشکلات زیادی را به وجود می آورد‎.‎

وی افزود: اصلی ترین چالش مسکن مهر ایجاد شهرهای جدید بدون توجه به زیرساخت های زیربنایی و روبنایی بود و حتی به خاطر انجام این پروژه مجبور شدیم به حریم شهرها نیز وارد شویم در حالی که این پروژه با حوزه شهرسازی هیچ سنخیتی نداشت‎.‎