فریده خدادادی-خانه‌دار شدن آرزوی هر خانواری است، حال برای دستیابی به این آرزوی زیبا، یا باید سرمایه‏ی کلان داشت یا با قرض و وام خانه‏ای هرچند کوچک را فراهم کرد.

به گزارش جهان اقتصاد، بزرگ ترین بحث بخش مسکن موضوع اعطای تسهیلات خرید مسکن است، تسهیلاتی که شاید در نوع خود کمک کننده باشد اما به دلیل عدم توانمندی خانواده‏ها در بازپرداخت اقساط آن، تسهیلات خرید هم گاهی به شکل یک غول شکست‌ناپذیر در می‌آید که آن هم به عدم ثبات اقتصادی در کشور و کاهش قدرت خرید خانوارها بازمی‏گردد؛ در این میان یکی از راه‌های استفاده از تسهیلات مسکن «اوراق مسکن» است که متقاضیان مربوط به خود را دارد.

درحالی که در اوایل ماه جاری متاهل‌های تهرانی برای تهیه اوراق مسکن باید ۲۶ میلیون و ۲۰۸ هزار تومان پرداخت می‌کردند، این نرخ‌ اکنون افزایش یافته و به بیش از ۲۸ میلیون تومان رسیده است.

بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد که هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در تیرماه سال ۱۳۹۸ با قیمت ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان، در مردادماه با قیمت ۶۱ هزار و ۷۰۰ تومان و در شهریورماه ۱۳۹۸ نیز با قیمت ۶۱ هزار و ۸۰۰ تومان داد و ستد می‌شود.

قیمت اوراق مهرماه سال ۱۳۹۸ نیز ۶۰ هزار و ۴۰۰ و قیمت اراق آبان و آذر نیز هرکدام ۶۱ هزار تومان بوده و همچنین هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در دی‌ماه و بهمن‌ماه همان سال با قیمت ۶۰ هزار تومان و در اسفندماه نیز با قیمت ۶۲ هزار و ۴۰۰ تومان معامله می‌شود.

در ارتباط با تاثیر اعطای تسهیلات بانکی در خانه دار شدن افراد و همچنین نقش اوراق مسکن دراین حوزه با فرشید ایلاتی، کارشناس‏ حوزه مسکن، گفت‏وگویی ترتیب داده شده‏است که درادامه می‏خوانید.

این کارشناس حوزه مسکن در ارتباط با موضوع کمبود مسکن در کشور بیان کرد: سال 92 پیش از آغاز به کار دولت آقای روحانی با کمبود مسکن مواجه بودیم که بخشی از آن با طرح مسکن مهر جبران شد و بخشی دیگر هم باید با ساخت 1.5 الی 2 میلیون واحد مسکونی جبران می‏شد، اما متاسفانه درهشت سال گذشته توسعه مسکن در کشورمتوقف شد و این نیاز روی هم انباشته شده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به کمبود مسکن در کشور عنوان کرد: این اعداد در حالی مطرح می‌شوند که باید منتظر سرشماری سال 1400 بود تا نسبت به آخرین سرشماری که درسال 95 انجام شده‏است بتوان اعداد دقیق تری برای کمبود مسکن در کشورمحاسبه کرد.

ایلاتی بیان کرد: اقدامات مربوط به توسعه مسکن می‏تواند به کمبود مسکن درکشور کمک نماید اما نیازاست که سرعت و حجم این طرح‏ها به شدت افزایش پیدا کند تا عقب‌ماندگی این هشت سال را جبران کند.

** جهش ساخت مسکن

 به گفته وی، بدون شک امروز سیاست «جهش ساخت مسکن» نیازی انکار نشدنی است، به طوری که باید تکنولوژی‏های جدید و نظامات جدید برنامه‏ ریزی حوزه مسکن در دستور کار قرار گیرد .

 این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: شاید اکنون نظام بانکداری از جمله بانک مسکن توانایی پرداخت این حجم از تسهیلات برای پروژه‏های توسعه ای را نداشته باشد که نکته درستی است و باید دراین راستا چندین کارانجام گیرد، از جمله افزایش سرمایه این بانک، به طوری که دولت باید بتواند منابع این بانک را افزایش دهد تا بانک هم بتواند تسهیلات جدیدی را ارایه نماید.

وی افزود: در ارتباط با تسهیلات بازگشتی طرح مسکن مهر پیشنهاد ما تشکیل صندوق توسعه مسکن است تا این تسهیلاتی که از ناحیه برگشت اقساط مسکن مهراست‏‏، درآن جا تجمیع شود و مبالغ تجمیع شده به پروژه‏های ساخت و توسعه مسکن اختصاص یابد بنابراین با به کارگیری این دو راهکارمی‏توان کمبود مسکن را تا حدی جبران کرد.

این کارشناس حوزه مسکن در ارتباط با اعطای تسهیلات در حوزه مسکن عنوان کرد: مدل مطلوب در بحث برخورداری از تسهیلات خرید مسکن این است که این تسهیلات به صورت  دو منظوره اعمال شود یعنی تسهیلات بانکی که به سازنده پرداخت می‏شود درانتهای مراحل ساخت به خریدارمنتقل شود. این تسهیلات بانکی  باید به سمتی سوق پیدا کند که از حوزه ساخت مسکن حمایت شود و افرادی که درصدد خریداری واحدهای مسکونی هستند، نیز بتوانند از بخشی از این هزینه مسکن که در قالب وام ساخت به سازنده اعطا شده و به وام خرید برای خریداران تبدیل شده‏است،استفاده کنند تا در این شرایط، سیاست‌گذاری که می‏خواهد از خریداران واقعی حمایت کند نیز بتواند از این تسهیلات استفاده کند. البته این تسهیلات بیشتر در ارتباط با واحدهای جدید و نوسازاست که به تولید و ساخت مسکن کمک می‏کند.

ایلاتی بیان کرد: متاسفانه مثالی که در ذهن بسیاری از افراد در ارتباط با تسهیلات خرید مسکن شکل گرفته است مبنی براین است که در بسیاری از سیستم‏های غربی بانک‌داری‏های آمریکایی و اروپایی عنوان می‏کنند که 90 درصد هزینه خرید مسکن را در قالب وام  خرید مسکن دریافت می‏کنند که نکته درستی است اما این موضوع در کشورما به دلیل یکسان نبودن شرایط اقتصادی اگربانک‏ها بخواهند 90 درصد بخش مسکن را به پرداخت تسهیلات آن هم تسهیلاتی به صورت  30ساله اختصاص دهند، با ریسک‏های فراوانی مواجه خواهند شد.

وی افزود: معمولا درکشورهایی که بحث اعطای تسهیلات 30 ساله و 100درصدی قیمت خرید مسکن وجود دارد، در آن کشورها تورم‏های بسیار پایین یعنی حدود یک الی 2 درصد مشاهده می‌شود و سود این تسهیلات اعطایی در نهایت نیم یا یک درصد بالاتر از تورم این کشورها بوده است و از طرفی اعطای این تسهیلات برای بانک‏ها با توجیه اقتصادی همراه است چرا که با انجام این کار می‏توانند بخشی از منابع خود را به این سمت هدایت کنند اما در کشور ما، این موضوع برای بانک‏ها امکان پذیر نیست.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: همواره براین اعتقاد هستیم که می‏توان بخشی از منابع بانک‏ها را برای تولید مسکن هدایت کرد و شاید با مکانیسم انتقال به خریدار بتوان به عنوان یک نسخه‌ای برای هدایت نقدینگی منابع بانکی روی آن  کار کرد. در حال حاضر با توجه به افزایش قیمت‏های مسکن، این تسهیلات کمتراز 50 درصد و نهایت 20 درصد از قیمت یک مسکن را پوشش می‏دهد که دیگر کارایی لازم را ندارد و تجربیات موجود نشان داده است که این تسهیلات از نیاز مصرف کنندگان عقب تر بوده است.

ایلاتی با بیان این که تسهیلات خرید مسکن با آثار تورمی همراه بوده است، گفت: تبلیغات این تسهیلات در شرایط بازارمسکن موجب افزایش قیمت مسکن می‏شود و این تسهیلات به مرور زمان کارایی خود را از دست می‏دهند.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: برای ورود تسهیلات و منابع بانکی به بخش مسکن باید چاره اندیشی شود که این نکته درستی است اما باید به سمتی حرکت کرد که همزمان با اعطای تسهیلات، تولید مسکن رونق پیدا کند.

** حرکت به سوی تسهیلات بلندمدت یک الزام است

ایلاتی عنوان کرد: اگربخواهیم همانند کشورهای اروپایی و آمریکایی در بلندمدت تسهیلات بانکی داشته باشیم باید شرایط ثبات اقتصادی در کشور وجود داشته باشد تا نظام  بانکی بتواند این تسهیلات کم بهره و طولانی مدت را در اختیار خریداران و متقاضیان واقعی بخش مسکن قرار دهد.

وی در ارتباط با نقش اوراق تسهیلات مسکن عنوان کرد: این اوراق نقشی در مسکن ندارند و از یک نقش تبعی برخوردارند، به طوری که افرادی که به دنبال فرصت وام مسکن هستند با خرید این اوراق حق تقدم استفاده از وام مسکن را در اختیار می‏گیرند یعنی افراد به جای استفاده ازاوراق می‏توانند از طریق سپرده‏گذاری در بانک عامل، از تسهیلات بانکی بهره‏مند شوند وعملا خود این اوراق موضوعیتی ندارند و تنها فرصت برای کسانی است که از طریق این اوراق صاحب‌خانه می‏شوند و به منظور ذخیره زمان از این اوراق حق تقدم استفاده می‏کنند.